2013年，無論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進(jìn)的一年。

　　在政策趨向?qū)捤伞⒔?jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢，各線城市、各類地王紀(jì)錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場，爭相借殼上市或者謀劃海外投資。隨著市場成交的持續(xù)上行，7家房企有望沖刺“千億俱樂部”。

　　與之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會(huì)召開，未來房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個(gè)行業(yè)也在孕育未來發(fā)展的深度變革。

　　回頭2013，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了怎樣的演變；展望2014，建立長效調(diào)控機(jī)制的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)又將迎來怎樣的挑戰(zhàn)和發(fā)展契機(jī)？

　　正基于此，克而瑞研究發(fā)布《2013年中國房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》，總結(jié)了這一年來房地產(chǎn)行業(yè)的七大特征、房企四大戰(zhàn)略方向，并對(duì)未來一年的房地產(chǎn)走勢做了七大預(yù)測。

　　一、 2013年房地產(chǎn)行業(yè)七大特征

　　(1)“調(diào)控”字眼在公開場合消失，行業(yè)政策面趨于平緩

　　新一屆政府在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的執(zhí)政思路相比其前任有明顯區(qū)別，以市場化為導(dǎo)向在各個(gè)領(lǐng)域的改革中均有體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控也不例外。在今年以來歷次政府重要會(huì)議中，均未提及“調(diào)控”二字，類似“高房價(jià)問題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對(duì)比，釋放的信號(hào)即是以更加市場化的手段來解決房地產(chǎn)的問題，這符合本屆政府強(qiáng)調(diào)政府職能轉(zhuǎn)變的改革路線。

　　今年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠(yuǎn)的事情值得關(guān)注：其一，在中共政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場化為主，以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，會(huì)議地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，促進(jìn)供應(yīng)被放到了的高度；其二，在三中全會(huì)較終公布的決定中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雖無明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無懸念地將對(duì)未來行業(yè)發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用，尤其是政府職能轉(zhuǎn)型的提法意味著過去十年房地產(chǎn)行政性調(diào)控的淡出。

　　(2)全國商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，13大城市成交突破千萬平米

　　2013年全國房地產(chǎn)市場規(guī)模迎來了新一輪的快速擴(kuò)張，2013年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創(chuàng)下近5年新高，而從成交總量來看，在年底項(xiàng)目集中成交的推動(dòng)下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。

　　截至11月，北京（樓盤）、廣州（樓盤）、上海（樓盤）、天津（樓盤）、重慶（樓盤）、長沙（樓盤）、成都、合肥（樓盤）、青島（樓盤）、沈陽和武漢（樓盤）等11個(gè)城市市場成交量已超過1000萬平方米，如果算上南京（樓盤）(前11個(gè)月成交906萬平方米)和西安（樓盤）(今年數(shù)據(jù)缺失，但市場規(guī)模早在中)，則今年全年將有多達(dá)13個(gè)城市成交破千萬平，而去年的城市數(shù)量僅有今年的一半。

　　(3)一線及熱點(diǎn)二線城市市場持續(xù)去庫存，合肥消化周期僅4.7個(gè)月，北京不足7個(gè)月

　　近兩年以來，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫存持續(xù)處于低位，典型如北京，當(dāng)前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳（樓盤）消化周期較去年年底呈現(xiàn)下滑，究其原因，今年以來市場的持續(xù)回暖，成交量繼續(xù)走高，而相對(duì)應(yīng)地新增供應(yīng)卻依然不足，以北京為例，前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達(dá)到了1104萬平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個(gè)月紅線，而合肥甚至不足5個(gè)月，這部分城市市場目前去庫存化特征非常顯著，這也預(yù)示著未來房價(jià)上漲的大趨勢不變。

　　而對(duì)于大多數(shù)二線城市和三線城市而言，2013年應(yīng)是庫存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購政策，使得2010-2011年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點(diǎn)二線城市及三線城市，推動(dòng)這類城市土地成交大量釋放，近兩年以來商品住宅新增供應(yīng)不斷釋放，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)前庫存持續(xù)積累的局面，部分三線城市甚至已出現(xiàn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，未來1-2年時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)市場都將處于高庫存壓力之下，房價(jià)上漲動(dòng)力也將被階段性削弱。

　　(4)房價(jià)上漲、信貸收縮致剛需熱度下降，改善類產(chǎn)品漸成市場上行主要推動(dòng)力

　　今年小戶型剛需類產(chǎn)品銷售熱度較去年有小幅下降。城市90平米以下房源平均供求比從2012年的1:1.17下降至1:1.1，典型如北京從2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海從1：1.26下降到1：1.13等；在我們看來，其主要原因有二：其一是去年以來各城市持續(xù)上漲的房價(jià)，其二是今年下半年以來銀行貸款層面上的收緊，這兩大因素導(dǎo)致剛需群體入市門檻逐漸提升。

　　90-140平方米屬于滿足改善住房條件、擁有基礎(chǔ)享受功能的面積區(qū)間，一定程度上能夠滿足多代人分室而居的要求。從供求比數(shù)據(jù)上看，改善型項(xiàng)目熱度較去年有明顯提升，90-140平產(chǎn)品平均供求比從2012年的1：1.17上升到1：1.22。在我們看來，當(dāng)前這波市場行情由2012年起展開，如果說去年各地主力需求是頭置型剛需的話，那么2013年以來隨著房價(jià)的上漲，改善型需求已經(jīng)逐漸成為推動(dòng)市場繼續(xù)上行的較重要?jiǎng)恿Α?/p>

　　(5)全國一手房價(jià)格指數(shù)較前期高點(diǎn)上漲10%，8個(gè)城市房價(jià)漲幅已超控制目標(biāo)

　　2013年11月中國城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)達(dá)1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我們還可以將其與兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)做比較，頭先是2011年9月份上一輪房價(jià)上漲周期的較高點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了10%；其次是2012年7月份本輪房地產(chǎn)調(diào)控房價(jià)的較低點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了16%。

　　此外，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房價(jià)指數(shù)也顯示，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅均已超過20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過近三年來的人均可支配收入增幅，達(dá)成房價(jià)控制目標(biāo)的形勢極為嚴(yán)峻。雖然一線城市所面臨的調(diào)控政策更為嚴(yán)厲，但在強(qiáng)大的人口吸納效應(yīng)所帶來的旺盛需求下，其房地產(chǎn)市場價(jià)格仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)跑于其他城市。而西安、貴陽、昆明（樓盤）等西部城市控制情況相對(duì)更佳，房價(jià)增速相對(duì)穩(wěn)定，并明顯低于可支配收入的增長。

　　(6)土地市場量價(jià)齊漲，一線城市土地出讓金收入三倍于去年

　　去年下半年起土地市場逐步回暖，今年以來成交熱度繼續(xù)升溫。全國53個(gè)城市 經(jīng)營性用地前11月成交同比增長21%，其中一線城市貢獻(xiàn)率較高，同比增幅高達(dá)83%，二線、三線城市分別提升了13%及34%。從成交規(guī)模上看，前11月土地成交建面超過2000萬方的城市從去年同期的9個(gè)增加至12個(gè)，成交建面超過1000萬方的城市從去年同期的20個(gè)增加至26個(gè)。同時(shí)，土地流標(biāo)情況亦大幅減少，整體流標(biāo)率從去年同期的17%下降至今年的3%，并且自3月以來一直維持低位。

　　土地出讓金方面，城市前11月土地出讓金合計(jì)同比增長67%，主要是地價(jià)較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進(jìn)而帶動(dòng)土地出讓金快速上行，前11月一線城市土地成交金額漲幅高達(dá)195%，幾乎翻了兩倍，以上海為例，其今年以來土地出讓金高達(dá)1786億元，去年的這個(gè)數(shù)字僅為664億元。今年以來土地市場競爭激烈，城市平均溢價(jià)率為19%，比去年同期提升了12個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市成交溢價(jià)率較高為27%，同比增加10個(gè)百分點(diǎn)；單個(gè)地塊方面，今年以來、尤其是下半年之后，一、二線城市高總價(jià)地塊頻出，總價(jià)地王紀(jì)錄不斷被刷新，尤其是北京和上海，7月份以來幾乎每個(gè)月都占據(jù)全國地塊總價(jià)、單價(jià)排行榜的榜頭位置。

　　(7)千億級(jí)房企數(shù)量將升至7家，龍頭房企積極拿地補(bǔ)庫存

　　回顧以往百億房企發(fā)展史，我們可以清晰地看到近6年來房企快速發(fā)展軌跡。2007年時(shí)，房企金額門檻剛好卡在100億元，可以這樣說，當(dāng)年年銷量能否達(dá)到100億元是衡量一家房企是否大型的標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入2008年，百億房企數(shù)量迅速增加至12家，房企間沖百億苗頭初現(xiàn)。然而，從2008年到2013年，5年時(shí)光，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已發(fā)生翻天覆地的變化。對(duì)房企大佬而言，年銷百億已成為過往煙云，根據(jù)《2013年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》，TOP50的入榜門檻已達(dá)105億元。而像頭創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等企業(yè)前三季度雖未入榜單，但是銷售依然積極，前11個(gè)月亦完成百億銷售。按照這個(gè)趨勢，至2013年年底，超百億元銷售額企業(yè)或?qū)⑦_(dá)70家左右。

　　房企今年以來在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長，50強(qiáng)房企通過招拍掛新增地塊的建筑面積高達(dá)1.87億平方米，同比增長17%，投入金額總計(jì)5875億元，同比增長57%。其中，萬科、綠地、保利等企業(yè)新增土地儲(chǔ)備量領(lǐng)跑其他企業(yè)，。TOP50企業(yè)拿地總量占到全國53個(gè)城市經(jīng)營性用地成交總量的33%，而去年這一比例僅為26%。

　　二、 2013年房企四大戰(zhàn)略方向

　　(1)融資：五大房企搭建境外融資平臺(tái)，七家房企成功赴港上市

　　繼招商地產(chǎn)(000024,股吧)、萬科、金地于2012年成功赴港借殼上市后，萬達(dá)和綠地也分別于今年4月、5月完成赴港借殼上市。成功借殼上市后，5大房企都在加快對(duì)殼資源的整合，以盡快實(shí)現(xiàn)境外上市平臺(tái)的融資運(yùn)作。截至目前，所有殼公司的更名都已完成，發(fā)展定位基本確定。

　　除了大型房企搭建海外上市平臺(tái)之外，眾多成長型房企也紛紛在香港上市。自去年底旭輝控股、新城控股上市后，掀起了內(nèi)地成長型房企赴港上市的新一輪熱潮，今年已有金輪天地、五洲國際、當(dāng)代置業(yè)、毅德控股、景瑞地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)7家房企成功赴港上市。在今年內(nèi)地房企業(yè)績普遍飄紅的背景下，境外資本市場持續(xù)看好內(nèi)地房地產(chǎn)市場，是內(nèi)地成長型房企成功赴港上市的主要原因。

　　但與去年的旭輝、新城相比，今年7家房企上市融資的額度不高，從幾億到十幾億港元不等，

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