剛過去的2013年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是不平凡的一年。盡管在2012年末就有不少專家預測行情會回暖，但現(xiàn)實比預測還要好。據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，今年城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期較高。同時，城市新批上市面積總量同比增長15%，也創(chuàng)下近四年較高。即使在11月季節(jié)性低點，多數(shù)城市供應量仍在高位。從全國來看，今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好于去年，規(guī)模已創(chuàng)歷史新高。更為關鍵的是，今年的調控政策從行政開始轉向市場，這將更有利于房地產(chǎn)市場朝更良性方向發(fā)展。

　　剛性需求的強勢爆發(fā)是成交量回升的關鍵因素。特別是在上半年，各地都出現(xiàn)了住宅市場的瘋狂成交。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月全國商品房銷售面積為3.91億平方米，較去年同期增長35.60%；商品房銷售額25864億元，同比增長52.8%。而到下半年，樓市仍然維持了較高位的成交數(shù)據(jù)，而主打剛需的樓盤更是頻頻出現(xiàn)日光。

　　成交量上漲，行情回暖，2013年一手住宅市場的價格經(jīng)歷了從快速上漲至逐步回穩(wěn)的過程。以廣州為例，據(jù)網(wǎng)易數(shù)據(jù)監(jiān)控提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月20日，2013年廣州十區(qū)二縣一手住宅均價為13173元/平方米，較去年同期上漲6%。由于行政因素影響，就數(shù)據(jù)而言，今年廣州房價的波動走勢整體向下，波幅較小。

　　1　　地王
　　行情好，企業(yè)信心足，地王也開始頻頻現(xiàn)身。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，僅2013年1－11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，而1~10月份則為下降3.6%；土地成交價款8669億元，增長31.5%，增速比1~10月份提高19.8個百分點。

　　據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月，一線城市土地成交總面積同比全面上漲，其中，北京和廣州的土地成交量分別為1664.24萬平方米和1365.14萬平方米，同比漲幅均在150%左右；二線城市土地總成交面積同比上漲30%；三、四線城市成交量也上漲超過兩成。成交金額方面，一線城市為5897.19億元，同比上漲幅度高達211%。其中上海成交金額較高，為1788.61億元，同比上漲243%；北京以1588.15億元的成交金額居，較2013年同期上漲幅度達236%，廣州和深圳的成交金額同比2013年也有明顯上漲。二線城市成交金額同比上漲72%，三線城市則同比上漲26%。僅在12月前5天，十大標桿房企的購地總金額高達237億元，已為2013年前11個月月均水平的93%。而廣州、上海、深圳等一線大城市是地王較為頻繁的地方，而土地價格也越抬越高。12月24日，上海市規(guī)土局推出一宗重磅宅地，起始價47.73億元推上海閘北區(qū)一住宅用地，起始樓板價就已經(jīng)達到了2.25萬元/平方米。

　　◇點評：“眾多的企業(yè)餓了，大家餓了，給一塊骨頭，也一定會打得火爆。”2013年7月份的時候，任志強這樣解釋“土豪”現(xiàn)象。現(xiàn)在一線城市土地市場高燒不退，與2013年土地供應量低于50%有直接關系。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　2　　雙合同

　　所謂的“雙合同”就是樓盤在售樓時往往都將毛坯房款與裝修款分開，與購家簽兩份合同。在2013年下半年，廣州南沙、增城等地區(qū)就頻頻出現(xiàn)“雙合同”現(xiàn)象，較后的結果就是出現(xiàn)了樓盤銷售價格不斷上升，但廣州住宅網(wǎng)簽均價則出現(xiàn)跳水式下滑的怪現(xiàn)象。

　　一邊是火熱的行情，一邊是面對著房價調控的壓力。2013年樓市的矛盾應該是快速上漲的房價與高價盤被控之間的矛盾。而上有政策下有對策。了解市場走向的人就會發(fā)現(xiàn)，在進入下半年后，廣州的一手住宅網(wǎng)簽成交均價就開始大幅度地下滑。特別是在8月份以后，價格下滑速度十分驚人，甚至出現(xiàn)過跌回十年前均價水平的情況。

　　事實上，在火熱成交支撐下，網(wǎng)簽價格的下滑只是數(shù)字上的障眼法。而能夠使得官方價格數(shù)據(jù)下滑，又使得開發(fā)商能以滿意價格出售的手段就是“雙合同”。

　　據(jù)統(tǒng)計，采用這種“雙合同”的樓盤起碼可以降價10%－20%。而廣州市國土房管局公布的樓價就是只是采用開發(fā)商申報的預售價格，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也只是毛坯價格，均價大幅下滑就非常正常。

　　◇點評：由于在房價調控壓力下，廣州在2013年使出了“限售”的絕招，很多定價高于政府預期的樓盤都拿不到預售證不能開盤銷售。而采用“雙合同”的手段就能將裝修款獨立出來，而房子在名義上以“毛坯”出售，網(wǎng)簽價格就將會大幅拉低。

　　3　　商用公寓

　　2013年住宅市場走勢良好，但在商業(yè)方面則也是一帆風順。在2013年，大量的商住兩用公寓上市使得市場上涌起了一陣陣公寓潮。這些公寓產(chǎn)品在市場上興起了一股投資潮，使得大量的投資型購家涌入市場。

　　在以往，這些公寓產(chǎn)品大部分都會出現(xiàn)在市區(qū)域，盡管面積小，但均價仍然較高。但在2013年則完全不一樣，公寓項目可謂是遍地開花。增城、番禺、蘿崗、花都等離城區(qū)較遠的地方也推出了大量的公寓產(chǎn)品。而這些公寓項目由于憑借著市場整體火熱的氛圍以及公寓產(chǎn)品本身 的優(yōu)勢吸引了大量投資型購家進場。

　　即便是近郊的公寓項目同樣是熱銷。在2013年7月份，廣州增城的東凌廣場推售精裝服務式公寓，當天就吸引了近兩千名客戶前來，現(xiàn)場異常火爆，所推售產(chǎn)品當天全部“售罄”。同樣的增城的敏捷錦繡廣場LOFT公寓也在2013年8月份發(fā)售，當天就有上千名購家到場選房，開盤不到40時辰就售出352套單位，當日成效近八成。

　　◇點評：在2013年廣州涌現(xiàn)的公寓產(chǎn)品有兩個特點。一個是價格越來越高，另一個就是大部分以LOFT設計推出市場。番禺是2013年公寓產(chǎn)品集中的區(qū)域，敏捷、奧園等品牌房企都在番禺推出大量的公寓樓盤，而價格也開始了大幅上漲。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　4　　小產(chǎn)權房

　　“383方案”改革方案面世后，北京、深圳等地甚至出現(xiàn)了小產(chǎn)權房的現(xiàn)象。而廣州同樣也是小產(chǎn)權物業(yè)較多的城市。不僅投資者開始將目光聚焦在小產(chǎn)權物業(yè)上，甚至也有小產(chǎn)權性質的物業(yè)進行公開發(fā)售。

　　就在去年的十八屆三中全會前，國務院發(fā)展研究公開其為十八屆三中全會提交的改革方案總報告。在此份被稱為“383方案”改革方案中對各方面的改革都提出了相關意見。其中對于“小產(chǎn)權房”問題的改革方案則引起了廣泛的關注。在方案中提及對“已形成的小產(chǎn)權房按不同情況被繳一定數(shù)量土地出讓金”的意見提法更是引來了諸多猜測，甚至被認為“小產(chǎn)權產(chǎn)”有望被松綁。“383方案”的公布在全國各地都引起了一股不小的風潮。

　　如今這股小產(chǎn)權房熱已經(jīng)開始在全國各大一線城市蔓延。在白云、蘿崗甚至是市的天河都有大量的小產(chǎn)權房在放賣。而這些物業(yè)集中的區(qū)域往往都是城鄉(xiāng)結合部。在廣州甚至也出現(xiàn)了一些打著“小產(chǎn)權”旗號的樓盤。蘿崗的一個項目現(xiàn)時就在公開發(fā)售，而在其宣傳的資料當中，就明確地寫著該項目是屬于“小產(chǎn)權”。

　　◇點評：2013年以來，對于小產(chǎn)權房問題的爭論比往年來得激烈得多。早在“383方案”出臺之前，就曾經(jīng)有專家提出小產(chǎn)權問題是目前房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個重要瓶頸。而此次在十八屆三中全會前，國務院發(fā)展研究將“小產(chǎn)權房”作為列入到改革方案內容當中成為了小產(chǎn)權房熱的導火索。

　　5  剛性需求

　　剛性需求無疑仍然是現(xiàn)時市場的消費主力。在前兩年樓市調控的高壓下，開發(fā)商在2013年主推的產(chǎn)品集中在中小戶型上。而就在剛需的支撐下，2013年的住宅市場才能如此興旺。

　　在廣州2013年就出現(xiàn)過多次剛需搶房的事件。較為明顯的就是在6月29日，廣州蘿崗科城城板塊的三大剛需樓盤同日推貨的盛大場面。當時參與其中的就包括有萬科東薈城、中海譽城以及越秀嶺南山畔。而就在這創(chuàng)下了蘿崗房地產(chǎn)銷售史上較輝煌的一頁。三大樓盤幾乎都以當日清盤的姿態(tài)結束戰(zhàn)斗。其中萬科東薈城在開盤2公里內就將所推的400套洋房銷售一空。而越秀嶺南山畔所推的200多套住宅也在3個公里內被搶個精光，銷售額達到13億元。相比而言稍為遜色的中海譽城當天的銷售比例也達到推貨的8成。

　　市場需求的旺盛也導致了打著剛需旗號的樓盤在價格上水漲船高。同樣是以蘿崗為例，記者從陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計查詢得到的數(shù)據(jù)顯示，包括萬科東薈城、中海譽城在內的科學城板塊內幾個熱銷的剛需項目在2013年上半年價格漲速極快。

　　◇點評：剛性需求已經(jīng)成為一手住宅市場的主要購購力，從而取代了以往投資型購家的地位。而隨著市場多樣化的發(fā)展，投資者將會有更多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品選擇，而一手住宅市場仍然將是以剛性需求購家為主。這是近幾年樓市調控的一大成果之一。南方日報記者 蔣勁勁

　　6　　房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　在經(jīng)歷了長達十年的醞釀、一年多的試點，房產(chǎn)稅改革目前面臨的頭要問題是如何將試點擴圍。2003年國家開始在六個省市試點空轉物業(yè)稅；2006年增加到十個省市；2010年不再提及物業(yè)稅，轉而提出房產(chǎn)稅；2011年1月上海和重慶率先試點實征；2013年2月出臺的國五條中明確提出：擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。就在2013年8月份，房產(chǎn)稅試點擴容或在年內推出的消息傳來，而且傳聞中的擴容點名城市紛紛遞交方案，然而，這一波熱潮并未帶來立竿見影的實質性動作。2013年11月12日通過的《中共關于全面深化改革若干重大問題的決定》稱，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。

　　值得注意的是，這次《決定》中的表述為“房地產(chǎn)稅”。對此，“十二五”規(guī)劃中也明確，“要研究推進房地產(chǎn)稅改革”。房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅不同。房地產(chǎn)稅是一個體系，是指與房地產(chǎn)直接相關的一系列稅種，包括

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