在香港樓市調控“雙辣招”和美聯儲退出QE甚至降息的預期下，香港樓市陷入“降價才有銷量”的困局之中，二手樓市更是陷入冰封，業內高管稱和去年年初比：“一個天上，一個地下”，大中介已經開始熬“月虧千萬”的苦日子，而三成小中介已經關門，預計今年中介行業有半數經紀將流失。

　　但是，對于房地產市場是否“轉熊”崩盤，大部分業內人士并不認同，多預期今年樓市或有一成至兩成降幅，隨著價格下降，交易量將逐漸平穩，而內地樓市，尤其大城市由于交易量大，人口凈流入，受香港樓市影響的可能性極小。

　　昨日，一高調“劈價”的明星樓盤在香港正式抽簽開售。業內人士表示，該樓盤降價之后，價格甚至低于周邊的二手樓盤。從發售現場的情況來看，減價戰略果然湊效，一早在售樓部等待購房的人群近千人。

　　一、二手樓價“倒掛”

　　在部分一手樓降價稅，逆勢受到市場熱捧之時，香港一手房和二手房之間的價差正在進一步縮小。美聯物業住宅部行政總裁布少明便公開表示，“爾巒”減價開售令同區二手冰封，同區的二手業主有心出貨，要減10%才有機會獲承接。

　　“可是賣家好難減價的，二手購賣現在好難做。”在繁華的銅鑼灣街頭，一家小型地產中介負責人稱，現在主要靠租盤來維持生意。香港的二手房交易數據也顯示了市場的淡靜：截至1月份，香港的二手樓市已經連續5個月錄得低于3000宗成交。

　　越來越多的中介門店已經消失，記者走訪了銅鑼灣、灣仔、旺角等多個區域，除了在銅鑼灣的駱克道分布著幾家小的中介門面，其他地方連中介店都難以找到。

　　中原地產亞太區總裁陳永杰在位于中環的辦公室里接受了本報記者專訪，說起目前香港地產代理市場的走勢，他嘆息說：“目前整個香港二手交易量萎縮超過40%，一手交易萎縮了一半，預計2月份，二手樓交易還會下跌，成交量有機會低于2000套。”其坦言，目前市場上有三分之一的小型中介行已經關門大吉。

　　即使是還在“撐著”的中介，日子也不太好過。陳永杰坦言，中原地產在香港的住宅部門本月預虧2000萬元。而其余大型中介的日子“也好不到哪里去”。

　　半年內或有過半經紀人流失

　　不但地產中介行紛紛收縮戰線，部分本來從事地產中介的人士也被迫轉行。陳永杰表示，中原地產雖然沒有關閉門店，但是中介經紀也出現流失。“去年年初我們擁有4000名經紀，現在已經流失了一成。到今年年中，預計可能只剩下2800人左右。而全港的經紀人數大約會流失一半。”

　　剖析：“雙辣招”與美聯儲政策令香港樓市遇冷

　　此輪下跌，2013年初港府推出的“雙辣招”無疑是重要的推手。陳永杰直言，自從“雙辣招”推出后，香港的換房成本劇增。“如果房產倒賣，三年內漲幅要超過20%才有賺頭，因此現在炒賣房產的投資者基本絕跡了，而有換房需求的人也很謹慎，造成房產交易需求極度萎縮。”

　　而美聯儲的量化寬松政策也讓香港樓市的壓力徒增。此前，一名要求匿名的香港政府高官曾在私人場合表示，由于美聯儲不正常的貨幣政策，香港樓價已經歷了超長牛市，銀行利率是主導這一輪周期的關鍵因素。而多位銀行界人士也認同這一觀點。

　　交銀國際董事總經理兼頭席策略師洪灝對記者表示，港幣和美元的聯系匯率機制使得港幣和美元緊緊捆綁在一起，以往美元貶值，港幣也跟著貶值。“市場利率在上升，香港的利率也會跟漲的，而且香港房產按揭大部分是浮動的利率，資產的敏感性更高，因此在美聯儲逐步退出QE的大背景下，香港的樓市壓力非常大。”

　　而香港樓市是否已經“牛轉熊”進入下跌周期?上述香港政府高官的判斷是“頂多算進入平穩期，還沒進入下跌周期。”并表示“政府一旦確認樓市進入下跌周期，將會沿用逆周期思維放松調控。”而香港金管局總裁陳德霖日前也表示，當前樓價僅屬輕微下跌，住宅按揭貸款也因金管局的六輪逆周期措施而放緩，尚難確定樓市是否已從上升周期轉入下降周期。

　　對于“劈價賣樓”，利嘉閣地產研究部主管周滿杰判斷，前述樓盤降價尚未產生連鎖效應，但不排除未來會有其他開發商跟進降價。陳永杰表示，大開發商降價的可能性更高，而小開發商則比較難跟進。

　　專家：金融機制與樓市容量不同難以波及內地

　　在港的 金融及投資銀行家溫天納則認為，香港樓市此輪降價并非金融海嘯或者失去需求，而是行政方面的調控導致需求沒有辦法提振，美國加息預期確實將影響香港樓市，但是據其預期，美國加息基本是2015年或者2016年，甚至再往后的事情。

　　溫天納表示，目前香港樓市并未出現恐慌，在此基礎上，大崩盤的可能性不大。“年內頂多下降10%”。

　　而美聯儲加息同樣對于內地的資金面有所沖擊。溫天納表示，若資金持續從新興市場流出，中國也會有機會受到沖擊。但是，“自去年末季以來，熱錢重新進入中國市場，目前并沒撤出。”即使是美聯儲退市導致美國利率上漲造成下半年中國市場流動性可能會難以樂觀，也在央行可控的范圍中。

　　而對于香港樓市冰封是否蔓延到內地，溫天納認為，香港房地產若是出現大幅動蕩，對內地房地產會有一定的影響，但難以出現多米諾骨牌式效應。

　　而陳永杰則表示，由于市場容量大，交易稅費偏低，內地的房地產整體情況好于香港。而記者從市場信息中了解到，目前在內地如上海、杭州等多個城市，二手中介行尚在大舉擴張。

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