當市場坐等人民幣對美元匯率“破6”時，近日來，人民幣匯率卻一路走軟，將近半年的升幅一舉抹平。市場擔心，一旦人民幣升值預期轉向，以房產為代表的人民幣計價資產將進入下滑通道。

　　人民幣連跌引發

　　房價泡沫破裂擔憂

　　2月下旬以來，人民幣展開了新一輪貶值，幅度超過1.4%。多位銀行金融市場部人士表示，人民幣近期貶值主要是為了打擊遠期結匯套利資金，抑制熱錢流入。

　　匯率風險控制的分析師亦認為，近期人民幣主動調節對持有大量套利、套匯的投資者來講，是一次比較大的沖擊。同時充分反映央行需要適時、適度引導市場投資者，以抑制過熱的人民幣升值預期。

　　然而，許多人擔心，一旦形成人民幣貶值預期，越來越多人的投資決策可能會受影響，并很可能傳導到房地產市場。短期內樓市將面臨下跌風險，從中長期看，中國的房地產泡沫將破裂。

　　專家認為，人民幣貶值不僅可能讓早些時候進入國內住房市場的資金逐漸退出，更為重要的是，還可能讓國內房地產企業從海外融資的成本迅速上升。

　　此前強烈的人民幣升值預期，引得大量境外資金進入中國，投資于人民幣資產，以享受匯率升值和資產升值的雙重紅利。而房地產更是外資扎堆的領域，一旦人民幣升值預期減弱，外資撤出，房地產價格自然會受到影響。

　　“自2005年以來，人民幣已經持續升值多年，房價也一直上漲，導致這些資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價格退出。”職業投資人黃生稱。

　　商業地產風險

　　去年以來，李嘉誠連續出售其在中國內地的不動產資產。3月1日，潘石屹的SOHO中國也宣布，將上海的兩個物業以52.3億元的價格出售。

　　上海地產業界人士告訴記者，李嘉誠和潘石屹出售內地資產，主要是一種商業行為，由于其并非降價出售，因此不能稱之為“拋售”。但他同時透露，目前上海的物業易手基本由人民幣基金接手，美元基金在中國商業地產市場的占比已大不如前。“以前海外資金流入中國，除了借人民幣升值套匯，還購置了大量的房地產或者房地產類信托。隨著人民幣匯率上升空間不斷遭受擠壓，海外資本正逐漸退出中國，以將其賺取的房價收入和匯差收入化。”

　　太平戴維斯中國市場研究部主管簡可指出，中國多城市大建新城、泛CBD化趨勢嚴重，商業地產供過于求值得關注。

　　據太平戴維斯的數據，預計至2015年，深圳、成都、重慶、天津、沈陽等多個城市寫字樓總量，較2013年的增幅均在30%以上，天津、沈陽兩地的增幅更分別高達154%、139%。

　　萊坊較新發布的報告也認為，上海商業地產需求疲軟而供給過多。“根據當前建筑進度，2014－2016年間，上海商務區將有164萬平方米新增供應投放市場，且次級和新興商務區還會新增249萬平方米；而在需求層面上，過去三年上海市場平均每年能夠吸納約84萬平方米的寫字樓面積。除非有新的國內或海外刺激因素，否則很難消化大量投放的新寫字樓。”

　　房價分化趨勢

　　目前，許多投資者擔心，人民幣貶值將導致整個市場預期逆轉，促使投資者逐漸放棄房產這樣價格過高的資產。尤其是那些早些時候從海外涌入國內的資金，會因人民幣貶值而流出中國，或不敢再輕易進入中國市場，多種作用助推中國住房資產價格下跌。

　　華東師范大學房地產研究主任華偉表示，二、三線城市產業基礎不扎實，升級趨勢不顯著。因此，很多投資者出于對資金鏈的考慮，需要盡快把資金從資產中抽出來，因此產生局部降價的可能。但從全國大部分地方來看，如鄭州、武漢等城市，近年來二手房市場成交量增幅均在50%以上，“二手房交易火爆的地方，房價就不可能暴跌。”

　　“內地樓市未來的走勢是好的，按照中國人的習慣，多余錢會選擇購樓。”在日前舉行的“長和系”業績發布會上，華人頭富李嘉誠對內地樓市的未來趨勢依然看好，“如果價格合理，長和一定會考慮增加內地土地儲備的機會。”

　　記者經多方采訪了解到，無論人民幣升值與否，住宅價格與之并無直接聯系。一線城市有較為穩定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風險。二三四線城市由于缺乏產業支撐，正處于“擠泡沫”進程，但由于各地發展水平不均衡，因此房價會出現愈來愈重的分化趨勢。

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