近日，李嘉誠129億港元抄底英國倫敦的綜合房地產項目，至此，其近年在英國的投資總額已超過300億英鎊(折合3720億港元)。李超人的一舉一動歷來被投資者視為參考指南，而據仲量聯行較新研究報告稱，2013年倫敦吸引中國房地產投資者的投資總額達到21億美元，而在2012年，這個數字僅為2億美元。去年另一個吸引較多中國資本進駐的市場是美國，吸金額高達29億美元。在亞太地區，投資者頭選市場為澳大利亞和新加坡，分別吸引7億美元和10億美元資金。

　　值得一提的是，作為去年的“黑馬”，無論是出海建房的中國開發商、還是出海搶房的個人投資者，馬來西亞都成為海外投資占比的市場，高達37%，而突如其來的“馬航事件”是否會波及在馬來西亞布局的中國房企？小投資者們還會一如去年那樣滿腔熱情赴馬置業？

　　中國投資者海外住宅投資的國家

　　A去年英美市場吸引中國資本較多

　　日前，仲量聯行舉行2014海外房地產投資媒體見面會，給出了一組數據：當前中國海外商業地產投資正呈現快速增長的勢頭，2013年中國海外商業房地產投資總額達76億美元；而2012年和2011年的這一數字分別為33億美元和29億美元。

　　2013年，英國和美國房地產市場吸引中國資本較多，其中英國由2012年13億美元上升至23億美元，而美國由2012年2.64億美元飆升至31億美元。在亞太地區，中國對外商業房地產投資主要集中在澳大利亞和新加坡兩個市場，分別吸引了7億美元和10億美元資金。相比之下，2012年，澳大利亞吸引的中國資本僅為2.09億美元，而新加坡無中國資本進駐商業房地產領域。

　　紐約和倫敦成為全球吸引中國資本較多的城市。2013年中國投資者在紐約房地產市場的投資額達29億美元，在倫敦的投資總額為21億美元。

　　仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏預計，2014年中國投資者在海外商業房地產市場的總投資額有望突破100億美元大關。

　　B中國投資者謀求開拓新的國際市場

　　早期中國房企的海外投資，僅著眼于紐約、倫敦、新加坡等英語區國家的全球核心城市，主要是看重這些地區市場透明度高，中國人口密度也。而由于回報率更高等因素，中資已經逐步向全球的二線市場滲透。

　　2013年，在商業房地產細分市場中，辦公樓市場繼續成為中國海外商業房地產投資者的頭選資產類別，占其總交易額的85%。同時，中國海外商業房地產投資者對商鋪和酒店市場以及住宅土地開發的興趣不斷增長，綠地集團近期收購倫敦Ram啤酒廠地塊以及大連萬達集團決定在倫敦“九榆樹地區”新建一個酒店和住宅綜合體項目便是例證。

　　C私人投資者普遍接受當前略低的回報

　　“多數亞洲、歐洲和大洋洲國家的超級富豪在海外投資時優先考慮購購北美物業，其次為歐洲物業。”太平戴維斯發布較新報告中指出，直接持有成熟區域房產猶如“避風港”，頗受私人投資者追捧。值得注意的是，中國、新加坡和俄羅斯是僅有的作為新興經濟體卻擁有較高房產投資額的幾個國家。

　　太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可表示，私人投資者在房地產領域的投資更放眼長遠，因此普遍可以接受當前略低的，認為海外房地產投資比其他類型的投資更容易把控。

　　簡可表示：“目前，大部分的中國私人財富在海外市場的投資仍主要集中在市場成熟的英語國家，如英國、加拿大、美國和澳大利亞。而在這些市場的機遇被充分挖掘后，投資區域有望擴展到歐洲大陸和新興亞太市場。”

　　專家建議

　　美國澳洲正處于

　　投資“機遇之窗”

　　在大量中國資金投向海外的趨勢下，投資者較關注的無疑是哪些國家的房地產目前較值得投資。高力國際華南區董事總經理林國東表示：“從房地產的市場周期來看，美國和澳洲正處于‘機遇之窗’時期，目前投資環境較好。”

　　林國東解釋：境外國家為了經濟增長，會制定吸引外資的政策，這一時期被稱為“機遇之窗”，也是黃金機遇期，就那么幾年。而當熱錢大量涌入影響到當地的民生問題時，移民及外資政策就會收緊，防止熱錢推高樓價。因此境外的投資往往具有周期性。像新加坡，前幾年海外人士到新加坡購房很火，去年新加坡就專門針對國外購房者提高了印花稅，現在新加坡就不值得投資了，加拿大的情況也一樣。

　　從目前來看，美國及澳大利亞均處于房地產市場的高速增長周期中。美國的一線城市的房地產處于谷底反彈階段，短期內升值空間大。林國東向記者介紹，以綠地集團開發的洛杉磯大都會項目為例，一人購房可全家獲得美國綠卡。這一政策無疑對海外投資者有著巨大吸引力。

　　而澳大利亞的情況與美國類似，其目前對海外資金呈開放態度，只要投資額度達到500萬澳元（約合3000萬元人民幣），即可無條件投資移民。雖然目前澳大利亞的房地產價格處于歷史較高時期，但林國東仍然認為這一地區升值空間巨大。

　　而在傳統的歐美發達國家中，英國以及加拿大的房地產市場相對而言已經進入了增速放緩期，兩國也均在不同程度上收緊了投資政策。這兩個地區雖然從長期來看，房地產仍然處于升值通道，但目前并不處在較佳投資窗口。

　　至關注

　　1馬航事件給樓市潑冷水？

　　2013年，碧桂園在馬來西亞的樓盤勁銷百億，令眾多發展商眼紅手熱，跟風者不絕。由于歷史淵源、飛機航程只需4公里等原因，發展商對廣東人到馬來西亞投資移民置業一致看好。然而，今年發生了馬航370航班“失聯”事件，同創房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，這一事件將大大打擊廣東人去馬來西亞旅游、置業的信心。“估計1-2年內難以恢復。”

　　但仲量聯行國際資本集團亞太區總監AlistairMeadows認為，這是單獨性的事件，并沒有改變馬來西亞本身的投資環境。去年中國投資者在海外40億美元的住宅地產開發中，37%都投向了馬來西亞市場，而緊隨其后的是馬來西亞的鄰居新加坡，占到了26%。他樂觀地認為：馬航事件帶來的影響有限，理由是資本會流向有錢賺的地方。隨著時間的推移，國人投資將不會排斥馬來西亞市場。

　　世聯行CEO朱敏卻持反對觀點，“馬航事件肯定會有影響，現在進入馬來西亞的開發企業就那么幾個，我估計短期內銷售業績會受到影響。”

　　的確，這種影響短期內恐無法避免。去年因單盤成交超過100億元而成為馬來西亞房地產開發商的碧桂園，在馬航事件發生后，3月10日到3月31日，其股價就從4.11港元跌到了3.24港元，降幅達21%。盡管股價下跌的原因有很多，但馬航事件的影響顯然也是其中一個不可忽略的因素。日前，有房企人士更透露說：原計劃的馬來西亞住宅項目推售時間恐怕要無限期押后。

　　地產專家趙卓文提醒，2014年碧桂園在馬來西亞或許不會像2011年的星河灣在鄂爾多斯那么糟糕。“然而，2014年的國際房地產投資，風險并不會比國內低。這是我們都要警覺的事情。”

　　2跟著李超人抄底倫敦房產？

　　日前，李嘉誠旗下和黃獲批在倫敦發展涉及達10億英鎊(約129億港元)的綜合房地產項目。資料顯示，連綠地集團今年1月份也豪砸12億英鎊投建倫敦住宅項目。

　　去倫敦購房真的很有錢景嗎？上月，英國主要提供按揭貸款的主流銀行之一哈里法克斯的調查顯示，英國房價上漲勢頭在加速。據該行調查，房價2月上漲了2.4%，這是自2007年10月以來房價較快的增幅。英國大部分地區房價都在上升，漲幅較快的是倫敦，2月份房屋套均價格上升13.8%至41.4萬英鎊。

　　據了解，由于各國富人競相來倫敦購房，讓英國建筑商偏向發展高端房地產，以致低端住宅供給缺口加劇，英國樓市有失控之虞。記者注意到，按照倫敦市政府的規定，海外房企在倫敦開發房地產項目時，須留出一部分作為“廉價房”以解決當地低收入群體住房。“中國購家花幾百萬購的房子，本地人僅花幾分之一就能購到，放售、出租會不會有難度？”有專家稱。

　　另一個值得注意的是，從2015年4月起，外國人出售英國的房產，增值部分要交稅。

　　2013年全球吸引中國海外商業房地產投資額較多的六大城市

　　城市名　來自中國的投資額(單位：百萬美元)

　　美國紐約2936

　　英國大倫敦2154

　　新加坡953

　　澳大利亞悉尼423

　　英國曼徹斯特245

　　中國香港220

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