由海口市政府主辦的海口市2014年春季優勢地產項目推介會昨天在海口市辦公區舉行。此次推介會海口推介了五大板塊優勢地產項目，這些項目包括金沙灣片區、西海岸南片區等地產項目、鎮域經濟、成片開發、舊城改造及工業項目。

　　如果不計算幾個鎮，金沙灣片區、西海岸南片區、以及幾舊城改造加起來供地量超過兩萬畝。如果再加上頭創的長流起步區、綠地的綠地城以及奧體智慧城、桂林洋等片區土地，海口市供地量超過30000畝。

　　海口市制定了“中強、西拓、東優、南控”的發展思路，再加上海口市政府西遷，省政府東移，椰海大道、環城高速的修筑，讓海口市整個城市的擴展提供了大的格局。城市規模一下子翻倍。

　　頭創通過一級開發整理了長流起步區六千多畝土地，當年幾十萬一畝的成本，現如今購到了四五百萬，較高紀錄超過870萬一畝。如此暴利的事情一下子吸引了眾多的大型企業來海口進行一二級聯動開發。

　　2010年國際旅游島政策公布之后，更是吸引眾多大型企業進駐海口，恒盛元國際在金沙灣片區陸地連同填海一下子完成萬畝土地一級開發。綠地靈山綠地城以及五源河智慧城一下子也是上萬畝土地。魯能很早就深耕海口地區，在海口東海岸也完成三千多畝土地開發。另外還有大大小小的很多一級開發項目。

　　土地供應綜合，但是較終與類住宅產品成交為主

　　從本次土地推介會中的幾個項目中可以看出海口市政府對每一塊土地都有明確的定位。大部分的項目都是匯集了行政服務、總部經濟、文化會展、教育科技創意、旅游度假、健康養生、休閑娛樂和居住等功能，但是縱觀海口幾個片區的土地開發現狀，較終成交和開發的還是一些類住宅產品用地。

　　頭先拿長流起步區來看。現在地塊之上有幾個酒店？大部分還是純住宅和底商，另外就是市政府。企業總部、酒店。很多項目即使拿到商業用地，也是先開發住宅，至于酒店和寫字樓，至少要等住宅之后了。還有很多項目干脆直接變性，補交出讓金，較終還是變成住宅產品。由于綜合配套缺乏、產業空心，整個區域的價格更是難以支撐。

　　再看前些年開發的濱江新城片區，現如今依然是住宅和城中村混合。中間散落一些政府職能部門的辦公。這次開發的金沙灘區域可想未來依然是類似于盈濱半島或者西海岸一樣的開發狀況。大量的別墅和公寓類產品，再加上一些濱海酒店。整個片區依然面臨產業空心、配套不全的狀態。

　　產業用地距離城區太遠，產業發展受限

　　海口近年也加大了產業用地的供應。但是從幾個產業園區的位置來看，大部分分布在距離主城區較遠的區域。美安科技新城、云龍產業園、桂林洋綜合開發區均距離海口市區較遠。如果怕污染，將一些有污染的企業放的遠一些可以理解，但是一些信息產業、科技研發之類的產業園區也那么遠，卻是很難讓人理解。很多科技企業是以人才為的，如果他們每天奔波及時公里，難道他們還會入駐。這也成為海口很多園區招商困難的一個原因。

　　商品房存量暴增，未來海口市場讓人隱憂

　　2013年12月海口商品房庫存量為869萬平米。整個市場已經出現明顯的供大于求狀態。現如今大量熟地進入二級土地市場。　未來海口市市場真的讓人隱憂。

　　2014年3月份以來，海口市商品房成交狀況繼續下降。很多通過一二級聯動開發低價拿地企業，或者在很早就低價拿地的房企在這樣的市場狀態下完全會采取低價入市策略。例如恒大、綠地等都在虎視眈眈的窺望市場。可以想象2014年將是一個激烈競爭的一年。海口如果沒有取消限購等政策出臺，2014-2015年房價完全會出現震蕩。

　　周邊大幅土地開發，讓城中村改造難度加大

　　從土地供應分布來看，海口市城市向西發展，以海口市市政府為的長流起步區、金沙灘片區、西海岸南片區等成為開發的。這些區域涉及到的拆遷量較少，拆遷難度較低。另外，西海岸片區除了一級開發成本低，另外其區域房價較高，帶動土地價格較高，無論是一級市場還是二級市場利潤率都高于主城區。這也是為什么大量的一級開發企業愿意參與這些片區開發的原因。

　　海口市這次也放出了8300多畝的舊城改造項目。這些舊城區住宅分布在海口市東部的主城區。這些舊城改造項目也是海口市多年都想改造的區域，幾乎每次的土地推介都會拿出來進行推銷，但是大部分項目還是無人問津。

　　舊城改造項目拆遷難度大，拆遷成本高，萬一出現釘子戶，很多房企拖不起。如果政府沒有強大的執行力，很多開發商始終心理沒底。

　　一面是以新市政府為的現代化新城區，一面是破舊不堪的老城區。這也是中國很多城市的一個開發縮影。面對這樣的狀況，政府一方面必須加大力度通過海口西部的土地財政收入來補貼東部主城區的舊城改造，改善基礎設施和城市環境。另一方面政府必須將優質一級開發項目捆綁舊城改造來來進行招商。一級開發商完成多少舊城改造，按比例對其其他區域的一級開發土地進行掛牌。

　　大范圍推地，暴露海口土地財政依賴

　　不知道是否還記得2011年海口擬叫停限購令的試探，這一試探表明海口市嚴重對土地財政依賴。限購令讓海口房地產市場的客源大減，一下子讓海口市政府無所適從。海口市財政收入的大半來自于土地如讓收入。另外還有很多稅收來自于房地產相關聯產業。很多人笑稱海口市主要行業也就房地產和餐飲娛樂業。

　　海口市一方面修路修橋，不斷擴大城市范圍。另一方面缺乏產業支撐，海馬、椰樹等知名企業競爭力不足，高科技企業數量少。經濟規模甚至比不上東南沿海的一些縣。一方面大量需求資金，一方面收入困窘。所以必須推銷土地，增加土地財政。

　　一級開發企業倒逼政府加緊推地

　　土地供應量太大，所以必須開個推介會，擴大影響力，這樣才能賣個好銷量和好價格。不過如此之大的供應量一定會讓投資企業對對價格敏感。但是很多一級開發企業已經在一級開發中投入了大量的財力。現在急切的希望政府加大招拍掛力度，從而盡快回籠資金。如此之大的土地推出量，如何平衡用地指標，也是政府需要解決的一個問題。

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