南京盈嘉地產資金鏈斷裂的影響正在不斷放大。再聯想到此前李嘉誠的拋售行為，對于中國房地產業階段性觸頂調整的看法成為了市場的主流觀點。一些業內專家甚至指出，在銀行資金吃緊6個月以上，中小房企將面臨生存危機，其中三類房企可能面臨倒閉的風險。如果政策層面沒有改觀，今年的五六月將成為集中爆發期。

　　危機到來

　　4月2日，南京合家春天公寓的17名業主舉著橫幅，站在該公寓樓頂維權。據了解，該樓盤開發商盈嘉地產資金鏈斷裂、施工暫停，樓盤應于2013年5月30日交付，但截至目前仍然沒有交付。神木，曾經的陜西省經濟強縣，現如今卻到處可見爛尾樓，二手房價急劇下跌仍然鮮有人問津。記者了解到，在燕郊的項目也出現了業主因開發商延期交房而進行維權的事件。

　　就在此前，為了防范企業資金風險，維護購房人的合法權益，南京市政府出臺了“寧七條”。“寧七條”中其中一條明確指出，對于出現過延遲交房糾紛或者爛尾現象的企業，從嚴要求現售，以規避管理風險。同樣，蘇州市也出臺商業地產“限售”政策，防范在商業地產領域出現企業或項目經營風險。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發布的政策之中頭次提到“規避管理風險”的要求。

　　“我們企業現在的境地尷尬，在北京的市場環境下根本拿不到地，轉投外地也喪失了較佳時機，現在只能再尋找機會，尋求一些合作項目。”北京大興一家中小房企負責人向記者表示。

　　同樣，在房地產企業較為集中的長三角區域這一現象更為集中。上海同策咨詢研究部總監張宏偉向記者表示，從今年開始，銀行、券商、基金以及信托等金融機構對于房企的合作門檻不斷提高，現在基本上要求是全國排名前100位的房企，同時還要求是一二線城市的項目，并且區域內項目集中度不高、去存壓力不大，這就意味著中小房企想通過金融手段獲得資金基本上已經不可能了。

　　同時張宏偉表示，今年的五六月將是中小房企的一個艱難生存期，其中三類企業面臨著倒閉風險。具體來講，類是產品類型偏高端、周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績較容易受到影響；類是前期拿地過于激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業；第三類是一部分資信不太好、貸款受限的中小企業，由于難以獲得銀行貸款，這些企業在今年上半年會面臨資金面斷鏈的市場風險。

　　市場不振

　　進入今年以來，房地產市場出現了近幾年少有的蕭條景象，即使北京等一線城市的成交數據也不盡如人意。

　　根據國家統計局較新數據顯示，今年1-3月，商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月擴大3.7個百分點；其中，住宅銷售面積下降5.7%，辦公樓銷售面積增長6.7%，商業營業用房銷售面積增長6%。商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，降幅比1-2月擴大1.5個百分點；其中，住宅銷售額下降7.7%，辦公樓銷售額下降10.6%，商業營業用房銷售額增長7.9%。

　　在市場層面，北京多個項目采取平開的方式入市交易。同時作為本輪房企價格調整的代表企業，九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋近日現身上海釋疑稱，近期的降價行為是業務策略，對內地房地產市場前景非常樂觀。他表示，雖然今年內地的房價未必會像過去數年那樣高速增長，但總體應該會保持平穩態勢。近年國家加快推動新型城鎮化，這給國內房地產市場的長期穩定發展奠定了基石，也會給像九龍倉這樣的港企帶來機遇。

　　盡管企業對于市場的危機不愿過多承認，但是來自房企的一季報卻證明了市場正在進入深度調整期。數據顯示，截至目前已有33家房企公布了一季度銷售業績,33家企業合計3月銷售額為1035.33億元，一季度合計簽約金額為2856.42億元，在33家房企中銷售業績出現明顯分化，其中有19家房企未出現上漲，16家房企出現了同比明顯下調。從1-3月的漲幅看，多家房企同比漲幅均出現了明顯放緩。

　　同時，北京中原地產頭席分析師張大偉表示，相比一季度，二季度房企面臨的銷售壓力將更大。

　　住宅觸頂

　　正如萬科執行副總裁毛大慶用桉樹來形容萬科發展是有頂部的一樣，住宅市場觸頂的時間點正在不斷接近。而張大偉更是直言，從數據看，市場在2013年四季度已經觸頂，未來量價漲幅會持續回落。

　　“住宅已經走過了黃金十年，未來的發展方向將是產業地產。”華業地產(華業東方玫瑰)副總裁陳云峰向記者表示。

　　根據國家統計局的數據顯示，3月末，全國商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。其中，住宅待售面積增加492萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業營業用房待售面積增加222萬平方米。也就是目前庫存量超過了5億平方米，如果按照每戶100平方米來計算，可以滿足5000萬個家庭的住房需求。

　　但張宏偉認為，從供求關系來看，在大中城市，市場基本面仍然為供不應求，尤其是北上廣深等一線城市、南京、合肥、南昌等部分二線城市市場基本面并沒有改變，也不會因為局部市場個案降價、個別企業出現債務違約而改變。我們可以看到在大中城市，品牌開發企業春節之后積極推盤跑量，以實現業績的快速回升。當前，整體銷售市場逐漸趨于平淡與品牌開發企業逆勢而動并存。

　　在陳云峰看來，在過去幾年中住宅市場的飛速發展導致了商業地產配套不足，接下來的一段時間將是商業地產惡補的階段。

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