近來，各地微調政策、放松限購以“救市”的消息不斷涌現，據統計，5月以來此類城市數量至少達到了7個。更有傳聞稱“除一線城市外，住建部將允許地方對限購政策進行調整”。對此，有分析稱，放松限購對促進房地產市場成交作用有限，央行“喊話”后并未扭轉的“房貸難”問題，將使地方政府“救市”效力大打折扣，限貸對于樓市的影響遠大于限購。

　　地方密集微調政策三四線城市成重災區？

　　4月22日，無錫市放寬來錫落戶條件；5月初，寧波放松對購房資格的審查，購房者房產審核由戶籍所在地和擬購房所在地兩地核查變為一地核查；5月23日，杭州市物價局、市住保房管局發布規定稱，樓盤價格低于備案價格超過15%，將通過技術手段限制網簽；在安徽，5月已相繼有三城調整了相關政策，銅陵、宣城、蕪湖均以放寬住房公積金貸款條件、調高額度等方面入手，進行了政策放松。

　　粗略統計，截止目前已有十余個城市被傳政府“救市”，僅5月份，微調政策意欲刺激樓市成交的城市就達到了7個，其中三四線城市占大多數。

　　居高不下的土地存量和低迷的去化行情，造就了三四線城市高企的庫存。中原地產數據顯示，一線城市較近5年中普遍存在住宅用地供應不足的現象，而二線及三四線城市則有明顯的土地供應過剩，不少三四線城市存量土地與住宅年銷售量比已超出正常值。

　　基于此種情況，三四線城市被不少業內認為是樓市的重災區，房企在三四線城市的拿地數量也大幅收縮。而頻頻傳出政府“救市”，更讓三四線城市樓市的風險預期進一步加大。

　　但據《華夏時報》5月24日報道，近期住建部對各地樓市調研的結果顯示，房地產市場已經開始出現了新的分化——部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、沈陽等二線城市。

　　原住建部政策研究副主任王玨林在接受中新網房產頻道專訪時也表達了類似的觀點。王玨林說，現在三四線城市的樓市要好于一二線城市，因為市場相對去年一直較為穩定，但是市場潛力仍在一二線城市，因此市場要發生變化，主要還在于一二線。“三四線城市前兩年樓盤開發量過多，但消費能力和范圍都有一定的局限性，所以不會出現大漲大跌。但一二線城市就不一樣，一二線城市現在屬于觀望期，不知道哪天就可能發生很大的變化。”

　　政策調整多屬“微刺激”“救市”效果并不明顯

　　目前為止，地方為“去化庫存”而推出的各種微調政策中，并未有“直接取消限購”的案例，而多以放寬落戶條件、縮短限制年限、收窄限購范圍、調整貸款額度等手段對市場需求進行“微刺激”。諸如之前南寧賦予廣西北部灣經濟區內部分地區戶籍居民家庭購房資格，天津濱海的“差別化限購”，安徽銅陵的放寬住房公積金貸款條件等。但從樓市反應看來，此類“救市”政策的“微刺激”成效并不理想。

　　據《華夏時報》報道，5月份以來，南寧新盤整體開盤成交率不足四成，杭州、天津、揚州5月前21天成交面積分別是33萬、92萬和56萬平方米，而這三個城市4月同期的成交面積分別是37萬、49萬和61萬平方米。大多數“救市”城市庫存去化并未有明顯改善。

　　有觀點認為，之所以政策調整處于“微刺激”階段，與房地產行業的暴利密不可分。據《北京青年報》報道，國內大型地產商的凈利潤率大概在14%左右，“基于此，我們認為政府較多能容忍全國范圍內房價下滑10%左右，否則就會出臺更多支持性舉措。”巴克萊銀行研究報告稱。

　　中原地產頭席分析師張大偉則分析稱，限購政策從2011年執行來，很多三四線城市甚至二線城市效果已經遞減，很多城市限購年限都是一年，獲得購房資格非常容易，只有一線城市限購松綁會產生比較明顯的變化。

　　對于不少“救市”城市“公積金貸款”政策的調整，原住建部政策研究副主任王玨林強調，“公積金本身的性能是為了居民改善住房，實際上是住房補貼的一種形式”，政府想用公積金去刺激市場，要按照每個城市的不同情況來調整。

　　專家力挺房貸效用稱限貸影響遠大于限購

　　據中原地產分析，不同于2008年市場受外圍金融危機影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，地方限購政策的調整或許僅能為市場轉向提供“微刺激”。

　　據《21世紀經濟報道》稱，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，當前樓市預期分化，尤其是銀行信貸緊縮對于樓市的影響明顯，這會使得限購放松的效果大打折扣，預計拉動成交量的增幅在20%-30%，但對成交價格難以形成支撐。

　　針對銀行對房地產市場的作用，原住建部政策研究副主任王玨林在接受中新網房產頻道專訪時也表示，“限貸”目前在房地產市場的影響力遠遠大于“限購”。“真正對房地產影響的，是資金渠道。銀行房貸政策寬松些，市場就猛一點，銀行貸款停了，市場就基本停了。”

　　但對于5月12日央行對各大銀行進行的窗口指導，王玨林認為，其對提振房地產市場作用不大。王玨林說：“頭套房改善型房貸的需求屬于正常需求，這次央行又提出對頭套房給予支持，頂多是一個政策的回歸。少部分銀行放很少的貸款，這對市場的促進作用很有限。”

　　另外，也有不少業內專家認為，在當前樓市開始調整的背景下，穩定市場預期，依靠市場化手段促進房地產市場科學健康發展才是長久之道。

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