原計(jì)劃在6月出臺的不動產(chǎn)登記條例終于在上周五姍姍來遲,同時(shí)也確定了不動產(chǎn)登記局主要職責(zé)、人員編制和內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)等“三定方案”。一直以來人們對不動產(chǎn)登記寄予著降房價(jià)和反腐的期待,對此,專家學(xué)者存在著意見分歧,不過大部分觀點(diǎn)都贊同不動產(chǎn)登記作為出臺房產(chǎn)稅的鋪墊作用更大,后者一旦實(shí)施才是真正的殺手。有專家直言,不動產(chǎn)登記雖然完成了頂層設(shè)計(jì),但在操作細(xì)節(jié)上將面臨諸多難題。

　　預(yù)期1 反腐新利器?房產(chǎn)只能有限查詢

　　15日出臺的《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)中擬規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。但是沒有經(jīng)過權(quán)利人同意,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得向社會或者他人泄露不動產(chǎn)登記資料。由此可見,不動產(chǎn)信息并不是完全公開。

　　“涉及交易的人去查詢當(dāng)然是可以的。不涉及交易的人,沒有必要去查別人的不動產(chǎn)信息。你和這個(gè)房子毫無關(guān)系,比如說馬路上一個(gè)行人,你去問人家房子有多少平方米,這個(gè)當(dāng)然法律上是不許可的。”參與起草《條例》的中國社科院法學(xué)所民法研究室主任孫憲忠在接受媒體采訪時(shí)解釋稱,“原因很簡單,這只是物權(quán)法的一個(gè)制度設(shè)計(jì),沒有反腐的功能。比如說,一個(gè)官員把他的房子登記在他妻子的名下,妻子的妹妹名下,或者其他親戚名下,這種情況你也查不了。”

　　中國社科院城市與環(huán)境研究所副研究員、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家李恩平并不這樣看,“真正實(shí)施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后,即使無法做到任一普通公民都能查詢官員名下房產(chǎn),但‘以人查房’依然能夠?qū)崿F(xiàn),勢必會對各級官員產(chǎn)生一定的震懾作用。”目前雖然分散在各部門中登記的信息也可供相關(guān)部門查詢,但匯總起來還是相當(dāng)麻煩的,這就給了被調(diào)查官員“緩沖”的時(shí)間,將不動產(chǎn)信息整合在一個(gè)部門之后,官員們的財(cái)務(wù)狀況將很容易被查詢出來了。

　　預(yù)期2 房價(jià)將下降?廣州暫無拋售現(xiàn)象

　　廣州社科院高端研究員彭澎認(rèn)為,從目前來看,很多貪官的財(cái)產(chǎn)都是以房產(chǎn)的形式來隱藏,“如果一個(gè)官員手上有很多套房子,有關(guān)部門就可以介入,要求說明來源,有些官員就會在《條例》實(shí)施之前拋售房子,將對樓市產(chǎn)生一定的影響。”

　　早于2013年3月底,潘石屹便在其實(shí)名微博中提及不動產(chǎn)登記,他表示:“好政策,能快就更好。我目測、大膽預(yù)測,如果今年實(shí)施房價(jià)馬上會跌。”也有北京等外地中介機(jī)構(gòu)透露,市場近期已有拋售行為。

　　“雖然這幾年一直存在反腐、房產(chǎn)稅等預(yù)期,但就我們了解的情況,至少廣東地區(qū)基本沒有這樣的拋售行為。”合富置業(yè)頭席分析師龍斌表示,實(shí)際上近年來實(shí)行的限購、限貸政策,對房地產(chǎn)投資來說影響非常大,從房屋交易來看,給有些持有5套以上房產(chǎn)的過度投資者帶來影響,使得他們采取出租或者資產(chǎn)置換的操作方式。就算沒有《條例》出臺,在房價(jià)過快上漲時(shí)或是調(diào)整期,總有個(gè)別業(yè)主因手上房產(chǎn)過多而進(jìn)行資產(chǎn)置換,但這是正常的市場行為,并不是因?yàn)椤稐l例》才產(chǎn)生的(拋售)現(xiàn)象。“總的來看,對樓市的影響是中性的。”

　　原社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長牛鳳瑞也持類似觀點(diǎn),他認(rèn)為不動產(chǎn)登記可能會刺激部分人將擁有的房產(chǎn)變現(xiàn),在一定程度上提高房屋的使用率,但這個(gè)群體所持有的房子數(shù)量和大市場相比比重極小,影響房價(jià)走勢的概率很小。

　　除了對樓價(jià)的影響,彭澎認(rèn)為,不動產(chǎn)的登記將使得政府部門對全國房屋狀態(tài)有一個(gè)清晰的了解,彌補(bǔ)目前一些數(shù)據(jù)的空白,為今后出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策提供基礎(chǔ)性的參考依據(jù)。

　　預(yù)期3 開征房產(chǎn)稅前奏?短期內(nèi)靴子不會落地

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,不動產(chǎn)登記對于樓價(jià)的影響主要還是在于消費(fèi)者的心理預(yù)期,較直接的是不動產(chǎn)登記提升了房產(chǎn)稅的預(yù)期。

　　“不動產(chǎn)登記制度的建設(shè)跟房地產(chǎn)稅出臺有一定聯(lián)系,為房產(chǎn)稅出臺做了一個(gè)技術(shù)性的工作 。”彭澎認(rèn)為。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康在接受記者采訪時(shí)表示,《條例》與以后房地產(chǎn)稅的制度有密切的連接,這是很明顯的。

　　按照國土資源部部長姜大明的表態(tài),要用4年左右時(shí)間,運(yùn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢,形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

　　北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為,只有不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后,房產(chǎn)稅才可能全面落地。這一政策類似于人口普查,將是其他所有長效調(diào)控政策的基礎(chǔ)。一旦不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以實(shí)現(xiàn),那么其他政策的出臺將非?？?對市場投資者的心理影響非常大。但因?yàn)榉慨a(chǎn)稅出臺、征收還要經(jīng)過立法等程序,所以短期內(nèi)這只靴子也不會落地。

　“與不動產(chǎn)登記相比,房地產(chǎn)稅如何設(shè)計(jì)、征收,才會對物業(yè)持有和投資方式產(chǎn)生比較直接的影響。”龍斌說。

　　多部門利益格局難破

　　■實(shí)施難點(diǎn)

　　據(jù)了解,《條例》原本定于6月底出臺,延期出臺的主要原因,業(yè)內(nèi)人士解讀為 “多部門利益格局難破”以及“不少既得利益者阻撓”。目前,我國不動產(chǎn)登記的職責(zé)分布在多個(gè)部門,住建、國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門“各管一塊、各自為政”,如今提出不動產(chǎn)登記集中由一個(gè)部門承擔(dān),難度可見一斑。

　　孫憲忠在接受媒體采訪時(shí)就表示,不動產(chǎn)登記的困難就是我國一直以來對不動產(chǎn)的登記是多部門和多級別登記?，F(xiàn)在多級別登記問題已經(jīng)解決了,多部門登記問題沒有解決。每個(gè)登記部門都有很多工作人員,如何將這些人員妥善安置是個(gè)問題。此外,不動產(chǎn)登記需要修訂的法律數(shù)量非常大,會涉及多部法律。比如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、土地法、海洋法、漁業(yè)法、礦產(chǎn)資源法等法律。

　　從另一個(gè)方面來看,住建部在2010年下半年啟動了40個(gè)城市的個(gè)人信息系統(tǒng)的建設(shè)工作,計(jì)劃2012年6月30日前實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng),結(jié)果也未能如期實(shí)現(xiàn)。如今計(jì)劃調(diào)整為2014年底,40個(gè)城市的信息系統(tǒng)將聯(lián)網(wǎng),就目前情況來看壓力依然極大。

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