近期的樓市演繹愈發瘋狂，有人認為房價會大幅下探，但也有人認為金九將迎來樓市成交大反彈，樓市調整年底結束。其實，樓市是這樣的一個把戲嗎？今年的樓市調整似乎更有味道。中國樓市經過13年的瘋狂上漲后，房價的價位已經遠遠超越歷史的高位，而房價是居民消費能力的象征，高房價只會壓垮一些真正購房群體的經濟能力，而投資成分的樓市需求，只會增加別人的壓力和房租的上漲。至少從目前來看，全國的房租都在上漲，房租不動，說明樓市需求不斷擠兌，只是流向不一樣。

　　如果以我個人觀點來看，我覺得中國樓市目前還沒真正的轉向，因為房租的市場依然是個滾燙的負擔，而且在不斷增長……以下特別總結當下樓市較新的十種形態。

　　樓市的十種現象：

　　一、空置房率過高成為房市巨大隱患

　　中國正面臨房屋市場的價格調整，部分城市房屋近年來供過于求，銀行收緊房屋借貸也造成雪上加霜效應。對于那些銷量不濟且杠桿率很高的企業而言，他們的降價幅度可能更大。

　　空置房率過高成隱患

　　西南財經大學中國家庭金融調查與研究早前發布的一份報告稱，2013年中國住房整體空置率為22.4%，平均五戶至少即有一空，已高于美國、日本、歐盟等國家和地區。空置的房屋很可能導致房主蒙受經濟損失，一旦房價下跌30%，其中11.2%的房主將成為負資產人士。中國目前正面臨房屋市場的價格調整，原因有多個，包括北京和上海以外的城市房屋近年來供過于求，銀行收緊房屋借貸也造成雪上加霜效應。地產發展商寄望的城鎮化政策，可以增加城市的房屋需求，但就算城市人口增多，也只會是杯水車薪。

　　二、樊綱談樓價調整：全國均幅不會超過5%

　　樓市下行風險正在一步步被“坐實”，今年整體下跌風險究竟多大？中國改革基金會會長、國民經濟研究所所長樊綱上周末在北京大學匯豐商學院ED P經濟論壇上預測，“這一輪房價調整全國平均幅度不會超過5%”。

　　樊綱認為，當前全國房價到了新一輪調整的時候，這和前兩年(2009-2010年)經濟過熱有關，不過這輪房價調整幅度不會過大，從全國平均范圍來看，約在2%-3%，或較多不超過5%。據介紹，目前購房者的入市信心尚未恢復，“觀望”情緒彌漫。 

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　　三、本輪樓市調控年底結束 新國五條或終結使房貸放松

　　20年前的1994年，中國房地產市場由于所謂的“過熱”，招來了實行土地出讓金制度后的頭次調控，廣州大量高層住宅及寫字樓開發受抑制，直至1996年經濟軟著陸后，才逐漸恢復，但眾多寫字樓爛尾直至今天尚未完全解決。接著1997年后的亞洲金融風暴重創香港樓市，香港樓價暴跌67%以上，直至2003年才觸底回升，國內經濟及房地產也受到嚴重影響。1998年政府出手救市，把大量房改房出售給職工，帶動了商品房開發迎來新的發展空間。之后，又把住宅交易契稅從6%降到3%，再降至1.5%，極力鼓勵老百姓購房。溫故而知新，歷史告訴我們：每當國內經濟需要房地產拉動時，政府都會毫不遲疑地出手。

　　本輪樓市調控年底結束新國五條或終結

　　近6年來國內房地產市場經歷了三次大的波動調整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在調整。這三年一次的調整期之間有什么相同與不同的原因?恢復的動力是什么?調整何時結束?

　　這三次市場調整期的GDP增速數據，無獨有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%;2014年一季度亦下滑至7.4%(見圖示)。可見，經濟下行是三次波動調整期共同的誘因和背景。

　　2008年樓市給我們的印象是什么呢?是量價的大幅度下行：廣州市2007年末房價在1萬元/平方米，到2008年末降至8000元/平方米。產生原因是經濟波動，是全球金融危機造成的。后來調整期很快結束了。是什么原因導致市場快速恢復了呢?是四萬億貨幣投放對經濟的強刺激，是頭次置業房貸利率下浮30%的“救市”。結果是，成交斷崖式下跌逆轉到快速恐慌性，2009年末房價回復到1萬元/平方米，成交量從2008年553萬平方米暴漲到2009年978萬平方米。

　　整個調整期一年半時間。2011年市場波動原因是政府出臺了一系列房地產調控政策，致使房價出現窄幅回調。調整期15個月，在2012年下半年，房價又被推了上去，其恢復動力來自需求以及貨幣寬松政策(2012年貨幣供應量M2的平均增幅為14%，較高月份達到16%)。信貸放寬推動需求，轉化為成交量，推升房價。雖然有限購限貸等調控因素，但由于需求強勁，2012年以及2013年商品住宅交易量和價還是快速上漲了。2013年新“國五條”出臺，引發本輪調整期在去年底開始。

　　本輪波動與上二次波動的不同是，以前二次主要是由經濟、金融、政策等外部原因造成的，這一次市場內部發生了變化，供需關系失衡，主要城市商品住宅庫存量平均消化期超過18個月。再加上房貸收緊，使購房人陷入觀望。據統計，廣州十區目前庫存量需要23個月才能消化完。這一次調整會有什么支撐樓市的動力?前兩次一次是政府主動救市，另一次是信貸松動。那么這一次會出現嗎?地方政府至今沒有敢于充當放松限購的“笫一個吃螃蟹的人”。

　　去年以來，央行并未出臺任何住房信貸政策，按揭貸款落實不到位完全是商業銀行的逐利行為。央行和銀監會高層在此前的表態，就是為了引導商業銀行不能以逐利為頭要目標。接下來，只要房貸放松，則成交量會大幅提升，房價隨之止跌回升。樂觀估計，傳統的房地產“金九銀十”銷售旺季仍會如期而至，而本輪樓價下行調整期有望在今年底結束。

　　四、房價跌過了頭 自然就會有人購了

　　近來,房地產市場越來越“冷”了。據較新消息,5月份70個大中城市新建商品住宅價格,有半數環比下降。另據統計,今年1至5月份,全國住宅新開工面積同比下降21.6%、銷售面積降9.2%、銷售額降10.2%。這使得不少人悲觀情緒陡增,有的甚至預測稱,中國樓市下半年就會出現“斷崖式”暴跌。

　　這種過分擔憂是沒有必要的。

　　經過“黃金十年”的飛快發展,我國人均住房消費水平已超中等收入國家,不少二、三線城市房屋出現過剩。據測算,去年我國城鎮住宅總量有200多億平方米,平均每個城鎮家庭都大致擁有一套住房,部分中小城市戶均占有套數更高。北京、上海等一線城市雖未出現過剩,但價格超出了一般居民的承受能力。國際貨幣基金組織數據顯示,全球十大較昂貴房地產市場,我國占了7席。樓市說到底是由市場決定的,房價說到底要與經濟發展和城鄉居民收入水平相適應,供給過剩了自然要回調消化,價格高了早晚要降下來。從這個意義上講,當前我國樓市走“下坡路”,是房價虛高、供需結構變化下市場正常調整的結果,屬于合理價值回歸,不是因為出現了什么不可控的特殊情況。

　　調整不等于崩盤。相反,調整有助于防止泡沫過度積聚,有利于持續健康發展。當然,本輪樓市調整周期和幅度可能會相對較長、較深,甚至不排除非核心區和前期漲幅過高、透支需求的區域,出現房價持續、大幅下跌等深度調整現象。

　　同時還要看到,支撐樓市健康發展的需求因素并未改變或消失,這使得調整也不會演化成劇烈震蕩。比如,城鎮化支撐。與一些國家樓市泡沫快速破滅時城鎮化率高達70%多不一樣,目前我國城鎮化率僅53%,按戶籍算只有36%。按國際經驗,我國仍處于城鎮化率快速發展區間,而城鎮化代表的是對住房的需求。又如,剛需的支撐。我國今年有700多萬大學畢業生,每年還要增加幾十萬,這些人絕大部分都會進入城市購購住房。另據調查,去年全國外出農民工約1.7億,租房居住的占36.7%,租房部分也屬于剛需。婚房、改善性住房方面的需求也相當可觀。剛需的特點是如果今年購的少,明年或者后年就會相應增多。再比如,保障房建設的支撐。目前我國形成了包括廉租房、公租房、棚戶區改造等覆蓋低收入群體的住房保障體系,僅去年就開工建設保障房666萬套,今年還將至少完成新改造棚戶區“470萬套以上”的目標。這些保障性安居工程,是重大民生工程,也是我國樓市的重要組成部分,會在穩定房地產市場上起到“四兩撥千斤”的作用。此外,中國人長期以來“有錢就購房置地”的消費觀念,一時不會改變,房價跌過了頭,自然就會有人購。

　　房地產是國民經濟發展的重要支柱。如果無視房地產市場自身規律,把正常調整視為“崩盤”,勢必會引發恐慌,合理的住房消費就會大受影響,與樓市緊密關聯的各行各業就會受到沖擊。有關部門要管理好市場預期,并密切關注和警惕房價下跌對宏觀經濟造成的傷害及可能引發的風險。可以確信的是,只要善于發揮好市場的決定性作用,更好地發揮政府的作用,保持樓市穩定發展不成問題。

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　　五、央行副行長：國人購房儲蓄財富或致樓市泡沫破裂

　　6月21日，中國人民銀行副行長潘功勝在參加某活動時表示，國民如果以購房的方式來儲藏財富，可能導致房地產泡沫破裂甚至經濟危機。

　　潘功勝認為，國民僅僅只有工資性收入，沒有財產性收入，或者財產性收入很低，那這個國家消費的增長，進而服務業的發展也可能很慢。所以經濟轉型對于推動中國金融發展具有重要作用。

　　另外，財富管理市場的快速發展，源于中國經濟和居民收入迅速增長背景下的一個巨大需求的推動，近年來隨著中國經濟的快速增長，全社會的財富總量亦快速積累，公眾的財富管理意識和財富管理需求明顯增強。

　　潘功勝又指，進一步推動中國財富管理市場以及金融市場發展，其中，要深化金融業改革開放，減少金融抑制，擴大金融供給；同時，要加強金融監管，防范風險

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