海口濱海地塊目前已經(jīng)基本被瓜分完畢，海口房地產(chǎn)的發(fā)展開始向南“挺進(jìn)”。“海口南”成為價值潛力區(qū)被眾多開發(fā)商關(guān)注，加之政府對土地開發(fā)的監(jiān)管加強，房企囤地閑置行為被遏制，在土地開發(fā)快速運轉(zhuǎn)的狀態(tài)下，區(qū)域發(fā)展后勁十足，海口地產(chǎn)開發(fā)正式進(jìn)入“南拓”時代。搜狐焦點啟動“海口，一路向南”少有策劃，直擊海口樓市變化發(fā)展、解讀房企競爭態(tài)勢、探析區(qū)域規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀。搜狐焦點專訪了海南中原二級市場總經(jīng)理余濤，深度解析“海口南”當(dāng)前格局及樓市動態(tài)。

　　海口南發(fā)展與城市密切相關(guān) 房企自建配套引客群

　　海口南部區(qū)域包括云龍及靠近機場的區(qū)域等，余濤認(rèn)為，目前配套是海口南發(fā)展較大的限制因素之一，海口南拓與政府的規(guī)劃配套相關(guān)。“現(xiàn)在很多開發(fā)商都是自己在做規(guī)劃，較典型的是觀瀾湖，有溫泉、高爾夫、酒店、蘭桂坊、電影公社；鴻洲江山的酒店、跑馬場，自我配套做得較好，所以銷售有保證。”

　　南部屬于拓展區(qū)，如今能夠變成一個次區(qū)，跟城市發(fā)展密切相關(guān)，國際旅游島還有很大的潛力，吸引島外客戶旅游度假，然后變成一種長期的居住。余濤說道，任何一個所謂的次區(qū)，頭先依賴人口，目前海口常住人口還未達(dá)到一定規(guī)模，消化不了市的房產(chǎn)。市的房價跟南部區(qū)域，包括其他區(qū)域，房價差距并不大，沒有形成一個價格洼地。

　　海口南部目前土地資源相對豐富，余濤認(rèn)為房企拿地趨勢符合城市發(fā)展，雖然目前區(qū)域配套、成熟度不夠，但從城市發(fā)展角度來說，隨著海口未來的人口增長較快速，越來越多的島外人會來海口工作、生活、居住，雖然市包括海景資源的項目很多，實際上土地并不多，因為是之前拿的地，受海口消化量限制，其土地規(guī)模較大，開發(fā)周期較長。

　　房企海口南拿地為必然趨勢 開發(fā)商未來將開啟造城模式

　　什么樣的購房者會選擇置業(yè)海口南片區(qū)，余濤指出，海口南部區(qū)域與海口城市化發(fā)展、人口的增長、市房產(chǎn)消化，房價的增長密切相關(guān)。“真正的客戶在周邊置業(yè)，是因為區(qū)域沒有辦法購購，或房價超出可接受范圍，用一半的價錢，可以去新的拓展區(qū)域，購到市一樣的房子。而且還有一個很重要的問題就是交通軌道，如果交通的距離大大縮短，客戶的遷移外拓會更加速。”

　　海口現(xiàn)在的市，海景資源、海灣資源的土地基本上出讓完畢，海甸島、新埠島、海口灣沒有土地資源，房企在海口南拿地趨勢是必然趨勢，所以海口南部是未來先進(jìn)一個擴(kuò)充區(qū)域。海口的外擴(kuò)區(qū)域、擴(kuò)展區(qū)域有較大的優(yōu)勢，交通也是優(yōu)勢之一，因為距離比較近，雖然去機場要走高速，但沒有收費，加上距離機場不遠(yuǎn)，動車站也有，所以客戶吸引力反而會大。

　　海口南部區(qū)域房企應(yīng)如何打造自身的規(guī)劃產(chǎn)品和配套，余濤表示，房企自身的配套打造將吸引很大的客戶群，開發(fā)商未來開發(fā)的模式是造城模式，在項目里可以感受到一個城市或一個小城市、小城鎮(zhèn)的配套。“歸根到底還是要看整個海口城市及海南的發(fā)展，如果海口常住人口增加一倍，如果能夠增加到六百萬，預(yù)測海口區(qū)域價格至少到一萬五，海景資源項目至少兩萬，在這種價格基礎(chǔ)上，消化量會大大加速，西海岸及南部區(qū)域，項目價格洼地就會凸顯，會擠壓市很多客戶大量往外溢。”

　　海口南部區(qū)域開發(fā)為長線投資 完善規(guī)劃配套將吸引更多購房者

　　南部區(qū)域未來的開拓表現(xiàn)為兩極分化，他看好大型開發(fā)商和大規(guī)模項目入駐，中小開發(fā)商受本身經(jīng)濟(jì)實力、開發(fā)實力不足、規(guī)模限制，配套資源等因素，只能依托其他開發(fā)商項目做配套，消化周期也較長，甚至可能會出現(xiàn)虧損情況，因此在南部開發(fā)難度很大。

　　關(guān)于海口南的開發(fā)前景，余濤建議，南部區(qū)域的開發(fā)是一個長線投資，必須要前幾年投入，打造自身的規(guī)劃、配套，然后通過后期的運營，使它的造城計劃、規(guī)模優(yōu)勢、配套優(yōu)勢，通過自身開發(fā)去彌補，才會吸引到更多的客戶置業(yè)，房產(chǎn)價值才越來越穩(wěn)步上升。城市化發(fā)展是必然趨勢，海口的人口增長一定會每年增長，需要時間反映。所以政府也會出現(xiàn)一些政策支持，包括今年出了兩次入戶政策，入戶政策較利好的就是增加優(yōu)質(zhì)人口、杰出人才。

　　近幾年在南部拿地的大房企有恒大綠地，包括國瑞城，本土房企比較謹(jǐn)慎，每個項目根據(jù)自己的客戶群及項目屬性打造自身配套。觀瀾湖配套是偏休閑旅游度假；綠地城雖然才開發(fā)期，但未來的配套更多以生活配套、養(yǎng)老配套，居家配套為主；恒大的配套一定也以這種居住配套為主。余濤認(rèn)為，未來海口包括海南島人口增長，主要是兩類人，類屬于年輕一族，來工作、創(chuàng)業(yè)，較終落戶，留在海南島、海口的群體新海南人。另外一類購房群體，因為對海南的資源、氣候、養(yǎng)生、養(yǎng)老、環(huán)境吸引，年齡稍微偏大一點，可能在50歲甚至年齡更大的養(yǎng)老客戶，計劃長期定居，這是核心的客戶群。

　　海口地產(chǎn)未來的發(fā)展格局將呈現(xiàn)怎樣的趨勢？余濤分析，對于已經(jīng)拿地或即將拿地，還未推售的開發(fā)商來說，較重要要做好規(guī)劃，提升產(chǎn)品品質(zhì)，海口南部區(qū)域跟其他區(qū)域不是競爭關(guān)系。未來將朝兩種趨勢發(fā)展，是海口區(qū)土地越來越少，市配套成熟區(qū)域，房產(chǎn)價值越來越稀缺。是未來區(qū)域的房產(chǎn)會越來越少，房價隨著供應(yīng)減少逐漸走高、人口的增長，客戶向周邊區(qū)域的流動成為必然，南部區(qū)域、西海岸區(qū)域未來前景向好。在這樣的趨勢前提下，大型開發(fā)商如能聯(lián)合在一起，把配套結(jié)合政府自身配套做很好的聯(lián)動，對于整個片區(qū)來說，將加快片區(qū)的成熟，使其更快地進(jìn)入市場，進(jìn)入客戶置業(yè)、生活選擇的區(qū)域。

　　海南城市化將全面推進(jìn) 置業(yè)優(yōu)勢明顯

　　海南的硬件設(shè)施較好，環(huán)境、氣候、旅游資源，居住氛圍都很好，但軟件方面目前仍需完善。“軟件更多體現(xiàn)在服務(wù)，雖然兩年前提了國際旅游島規(guī)劃，但真正打造成國際旅游島還需要解決很多問題，包括部門規(guī)劃、遠(yuǎn)見，國際影響力還需不斷增加。海南房地產(chǎn)發(fā)展前景非常好，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)目前主要集中在海口三亞兩個區(qū)域，其他城市還有很大的發(fā)展空間。”

　　未來海南發(fā)展趨勢如何，余濤表示，隨著海南經(jīng)濟(jì)實力提升、人口增加、各個市縣的發(fā)展，城市化發(fā)展將全面推進(jìn)，海口必須要凸顯省會城市領(lǐng)頭羊作用必，帶動周邊市縣快速發(fā)展。如今內(nèi)地環(huán)境越來越惡化，加速了海南的地理優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、氣候優(yōu)勢，將吸引更多置業(yè)的客戶。

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