“購房較好時(shí)機(jī)來臨,您還在等什么?”相信很多人在國慶期間都收到了諸如此類的樓盤推銷短信。這是政策市下中國樓市的特別之處,9月30日下午,央行的一紙通知給限貸政策松了綁,市場(chǎng)信心一下子洶涌噴發(fā)。

    這份名為“央四條”的文件中,執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的新規(guī),7折利率政策重回市場(chǎng),這代表房地產(chǎn)信貸政策開始走向全面放松。在此之前,執(zhí)行了4年多的限購政策在絕大多數(shù)城市放開。截至目前,只有三亞和北、上、廣、深等5個(gè)城市還在執(zhí)行限購政策。

    被壓抑已久的購房需求將得到釋放,在杭州、南京、蘇州、武漢、上海等城市,國慶期間看房的人多了起來。賣得好的房企紛紛在網(wǎng)上曬成績,保利、萬科等大鱷7天內(nèi)70億-80億元的銷售額,已是不少小房企一年的銷售量。房企漲價(jià)論風(fēng)云四起。

    但這并不意味著成交量的大爆發(fā),房地產(chǎn)市場(chǎng)難以重現(xiàn)2009年的盛況。在時(shí)代周報(bào)記者采訪的不少業(yè)內(nèi)人士看來,房貸新政意在刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資需求,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體回暖,但其政策效果,還要看銀行信用投放的落實(shí)情況、房地產(chǎn)庫存的去化情況等。

    名符其實(shí)“黃金周”

    “央媽”為房企黃金周攬客,這句笑評(píng)得到印證,市場(chǎng)對(duì)政策的敏感可謂立竿見影。

    “想購的人一下子多了很多,現(xiàn)場(chǎng)的熱鬧程度是今年從未見過的,”在這波陽光普照的行情下,一線房企代表們笑逐顏開,易居中國有關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露說,從其全國代理銷售樓盤的認(rèn)購數(shù)據(jù)來看,“十一”期間成交量環(huán)比上周上漲100%,接近2013年黃金周的水平。

    賣得好紛紛在網(wǎng)上曬成績。在黃金周7天時(shí)間里,保利地產(chǎn)瘋狂進(jìn)賬70億元,恒大攬金70億元,萬科不聲不響賣了80多億元,樓市黑馬陽光城認(rèn)購50億元,華潤置地、融信等也賣了30億元。

    對(duì)限購限貸松綁感觸較深的,還屬綠城。在融創(chuàng)入主綠城后,其銷售表現(xiàn)變得兇猛,8月份在杭州地區(qū)完成超過23億元的網(wǎng)簽,創(chuàng)下今年單月城市銷售紀(jì)錄之外,9月份,杭州銷售額已經(jīng)超越了萬科。國慶7天,綠城僅在杭州一個(gè)城市賣了11億元。

    相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,綠地集團(tuán)較去年同期增長70%;世茂國慶期間日均認(rèn)購量較9月日均增長3-4成。

    并不是所有的開發(fā)商都拿到了這一輪喜從天降的“紅包”,一些中小開發(fā)商也遇到黃金周顆粒無收的情況。

    這種分化不僅出現(xiàn)在大小房企間,在城市成交上體現(xiàn)更為明顯。節(jié)后,時(shí)代周報(bào)記者問詢10多家房企內(nèi)部人士得知,國慶期間,一手房來電來訪量大幅回升,成交量也有回暖,一些二線城市對(duì)新政反響較好,三、四線城市較為一般,一線城市表現(xiàn)稍弱。

    在國慶前放開限購的南京,成為黃金周的亮點(diǎn)。據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,7天內(nèi)南京樓市賣出2840套房,日均認(rèn)購?fù)黄?00套,創(chuàng)下南京國慶長假商品住宅銷售的歷史紀(jì)錄。

    就在“雙限”松綁前夕,南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),南京房價(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月呈下跌態(tài)勢(shì)。今年6月新建商品住宅價(jià)格遇到“拐點(diǎn)”下跌0.6%,7月房價(jià)環(huán)比下跌1.1%,8月跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至1.3%。

    比較難看的是一線城市的成交,如上海,來自上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,10月1日-7日期間,上海市商品住宅成交面積為6.97萬平方米,同比下跌26.12%;成交637套住宅,同比下跌24.62%;成交均價(jià)25451元/平方米,同比上漲11.38%。

    “限購尚未放開,很多人對(duì)一線城市還存有觀望情緒。”易居中國總裁丁祖昱稱,這也是黃金周期間,二、三線城市數(shù)據(jù)上揚(yáng),一線城市走低的重要原因。

    “漲價(jià)說”尚為時(shí)過早

    超預(yù)期的救市力度下,醞釀漲價(jià)的暗潮洶涌,綠城是騷動(dòng)的家。

    10月1日,在央行、銀監(jiān)會(huì)放松房貸通知出臺(tái)的天,綠城傳出漲價(jià)消息。一份在微信朋友圈中流傳的綠城內(nèi)部文件提及,綠城浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自11月1日起漲價(jià)5%-10%。

    綠城浙東區(qū)域負(fù)責(zé)人不久后對(duì)媒體證實(shí)了該文件的真實(shí)性,稱目前正在“根據(jù)不同項(xiàng)目及成本關(guān)系逐一梳理(價(jià)格)”,這些項(xiàng)目涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。

    綠城品宣部門的態(tài)度則相對(duì)謹(jǐn)慎,稱所有涉及價(jià)格上調(diào)的文件,必須經(jīng)過集團(tuán)營銷部門的批準(zhǔn)才能正式生效,而上述漲價(jià)文件尚未通過批準(zhǔn)。此外,綠城其他區(qū)域還沒有大幅跟進(jìn)的跡象。

    連夜提價(jià)的不在少數(shù)。在綠城的大本營杭州,一家樓盤的戶外廣告語已瞬間改為“一直很貴,馬上更貴”。而綠城之后,綠地、恒大、新城控股、碧桂園等多家大型房企的內(nèi)部文件也相繼流出,版本不一,但共同特點(diǎn)是漲價(jià)在即,節(jié)后執(zhí)行。

    如一份以綠地京津事業(yè)部名義發(fā)出的加急文件,就稱經(jīng)集團(tuán)批示,京津事業(yè)部下轄所有商辦、住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格自10月8日起統(tǒng)一上調(diào),上調(diào)比例不低于10%。

    綠地副總裁、京津事業(yè)部總經(jīng)理石文紅隨后回應(yīng)稱,文件是“謠傳,沒有這回事,價(jià)格調(diào)整集團(tuán)有標(biāo)準(zhǔn)流程規(guī)定,不可能內(nèi)部統(tǒng)一發(fā)文”。

    在時(shí)代周報(bào)記者的采訪過程中,恒大、新城控股等開發(fā)商也紛紛辟謠,表示沒有在官網(wǎng)上看到類似的“內(nèi)部通知”,或者不清楚分公司的動(dòng)向。

    房企的諸多舉動(dòng)真假難辨,但被普遍認(rèn)為是有炒作嫌疑。“明眼人一看,就知道是營銷手段,大房企調(diào)價(jià)是需要項(xiàng)目、區(qū)域和集團(tuán)公司之間多個(gè)線條去商議和決定的,不可能像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一樣一刀切,一般不會(huì)由集團(tuán)發(fā)文統(tǒng)一行動(dòng),”上海某房企銷售負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說,但文件真假已不重要,關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會(huì)漲價(jià)的重要信號(hào),為現(xiàn)階段促銷跑量沖刺成交賺吆喝。

    趁信貸松動(dòng)之機(jī),快速出貨,這是房企更為主流的想法。多家房企對(duì)外表示,目前地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面并沒有變化,不會(huì)因?yàn)?ldquo;央四條”出現(xiàn)就對(duì)“回暖”抱過多預(yù)期,以價(jià)換量還是未來半年的主調(diào),漲價(jià)言之過早。

    事實(shí)上,大部分開發(fā)商目前更關(guān)注的是如何去庫存。高盛高華證券報(bào)告顯示,截至9月28日,其追蹤的11個(gè)城市的總庫存上升1.5%。從過去12個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算,11個(gè)城市的庫存平均消化時(shí)間上升至17.9個(gè)月。

    根據(jù)億翰智庫預(yù)估發(fā)布的今年1-9月典型房企銷售業(yè)績榜單,前20強(qiáng)房地產(chǎn)商中僅有4家完成了全年銷售目標(biāo)的70%,個(gè)別企業(yè)的完成率甚至不到50%。

    中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為,以目前的趨勢(shì)看,務(wù)實(shí)的開發(fā)商仍然需要更多地下調(diào)價(jià)格,以價(jià)換量,在下一步市場(chǎng)上保持主動(dòng)。如房貸松綁仍然無法刺激市場(chǎng)徹底回暖,接下來等待開發(fā)商的,一定是殘酷的行業(yè)整合和淘汰,“只有20%的企業(yè)能活下來。”

    7折利率優(yōu)惠難落地

    成交回暖反轉(zhuǎn)未明,央行新政細(xì)則尚待落實(shí),力度也有待進(jìn)一步觀察。

    “認(rèn)貸不認(rèn)房”的央行新規(guī)頗惹人眼,較低7折的利率優(yōu)惠也再度引發(fā)市場(chǎng)期待。招行率先落地房貸新政,明確表態(tài)從10月8日起執(zhí)行央行通知。隨后,建行、工行、農(nóng)行等紛紛發(fā)文跟進(jìn)表態(tài)。

    但目前,多數(shù)銀行具體執(zhí)行的放款要求,尤其是房貸利率并未出現(xiàn)明顯變化。時(shí)代周報(bào)記者在10月8日-10日間曾致電廣州、佛山、重慶、上海等多區(qū)域的多家銀行網(wǎng)點(diǎn),但這些銀行按揭的利率還與節(jié)前一致,基本還是以基準(zhǔn)利率為主。

    蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露說,他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流,得知該行目前執(zhí)行的仍是舊的房貸政策。主要因?yàn)檠胄薪o各家商業(yè)銀行的四季度新增貸款額度并沒有隨著房貸新政的出臺(tái)而上調(diào)。

    事實(shí)上,房貸新政得以執(zhí)行的另一個(gè)關(guān)鍵,則是要看銀行吸納資金的價(jià)格,目前來看,頭套房貸七折利率優(yōu)惠是個(gè)奢望。

    “那么低的利率,銀行是沒法做的,基本上就是虧錢,這也是為什么前幾年各家銀行實(shí)際執(zhí)行利率都沒有低于基準(zhǔn)利率的原因,”重慶工行相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說,就算工行也不太可能給頭套房貸七折利率,除非不講收益。”

    據(jù)了解,央行早在2012年年底放寬貸款利率下限時(shí)就同時(shí)提出,頭套房貸貸款利率較低可享受基準(zhǔn)利率的0.7倍。但此后僅有一兩家小銀行閃現(xiàn)7折房貸利率外,各家銀行推出的較低貸款利率一般在8折水平。

    “說實(shí)話,二級(jí)支行不太愿意做房貸業(yè)務(wù)。目前攬儲(chǔ)很困難,存款少,貸款多,存貸倒掛,只能內(nèi)部高價(jià)拆借資金,”一家國有大行支行負(fù)責(zé)人透露,去年“錢緊”過后,5年以上資金價(jià)格一度在6.5%以上。基準(zhǔn)利率房貸,基本是盈虧平衡;9折房貸,一般都是虧損的。

    而按照7折測(cè)算,商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%,7折下來就是4.585%,而5年期定存基準(zhǔn)利率為4.75%,按照多數(shù)銀行現(xiàn)行上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,實(shí)際執(zhí)行就是5.225%,這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個(gè)百分點(diǎn),這意味著存貸利率出現(xiàn)明顯倒掛。

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