年初至今,上市房企業績逐級下滑,一季報及中報時凈利潤均出現同比負增長。從目前披露的三季報及預告來看,房企前三季度的盈利水平仍不容樂觀,很可能繼續出現同比下降。不過隨著近期央行房地產信貸政策的松動,樓市預期正在發生悄然變化,市場成交量出現回升跡象,房地產四季度預期正在回暖。

　　三季報業績或下滑

　　下半年樓市逐步進入觀望深水區,開發商的營銷壓力漸增,費用支出處于高位。再加上房企毛利率短期內難有明顯改善,使得房企前三季度凈利潤或延續同比下滑的態勢。

　　今年以來,上市房企的整體業績增幅呈現逐級下滑態勢。一季度A股房企歸屬于母公司股東的凈利潤同比下降6.38%,中報時同比下降幅度擴大至8.9%。統計顯示,目前共有51家A股房企披露了三季度業績預告,預減及預虧的公司家數共有29家,占比近六成。如果按照各家公司凈利潤預計變動的中值計算,剔除不可比因素后,44家房企前三季度凈利潤同比下降超三成,業績表現并不樂觀。

　　從三季報披露安排看,“萬保招金”四大龍頭房企大多集中在10月末披露。目前僅有天健集團、渝開發、大名城等五家房企披露了三季報。渝開發、運盛實業前三季度凈利潤分別同比增長102.85%和147.57%,其余幾家公司則出現不同程度的同比下滑。

　結算項目較少或尚未到結算期是不少房企業績下滑的主要原因。天健集團三季報顯示,三季度公司實現結算面積1.63萬平方米,同比下降40.52%。

　　通常情況下,三季度及四季度是房企結算高峰期。自2003年以來,A股房企在三季報的業績一直保持同比增長的態勢。2013年三季報時A股房企業績同比增幅為26.7%。不過從當前趨勢看,2014年上市房企三季報整體業績很可能延續年初至今同比下滑的態勢,這將成為2003年以來頭次出現三季報凈利潤同比負增長,創下十二年來的增速新低。

　　總體來看,主流房企凈利潤有望在三季報保持15%-20%的增速,已經披露三季報預告的榮盛發展、中天城投、頭開股份等房企均保持業績增長。相比之下,業務主要在三四線城市的中小房企則面臨庫存積壓的壓力,應提防房價下行帶來的資產減值沖擊。

　　四季度預期略回暖

　　十一假期前央行一紙文件宣告房地產信貸政策出現松動,受此影響,此前悲觀的樓市預期開始回暖。

　　統計顯示,受信貸新政和北京市調整普宅標準兩大利好影響,北京樓市已表現出向好跡象。10月上旬北京市二手房市場新增房源比9月同期增長近兩成,市場新增客源比9月同期增長了近一成。

　　在政策帶動下,當前市場供求層面和購賣雙方的情緒已經出現微妙變化,較明顯的特征是二手房門店來訪量有所增加,說明有意向購房的人群正在增多,這將是未來成交量回升的基礎。部分地產中介提供的數據也顯示,近期二手房購賣合同簽訂量較9月同期有所提升,成交均價也出現小幅反彈。

　　值得注意的是,房企預期也在發生改變。僅從土地市場看,從9月開始,包括萬科、遠洋等多家房企已經連續出手拿地。9月20大標桿房企合計拿地金額達到173億元,已是半年來的高點。特別是一線城市土地市場整體成交仍保持活躍。今年前9個月,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元,與2013年同期基本持平。

　　萬科在近期更是表示,隨著市場景氣實際好轉,四季度開發商推盤量會擴大,銷售會有明顯起色,同時四季度有希望看到房價軟著陸。

　　總體看,伴隨央行信貸政策調整,四季度行業銷量和政策面都將好于前三季度。隨著后市各地信貸政策細則陸續出臺,改善型需求將逐步入市,帶動10月成交回升。除了小部分三四線城市庫存積壓過于嚴重外,其他城市有望全面止跌。

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