式邁入單價“20萬元+”時代

　　“目前北京住宅簽約較有購房者高單價的是16.7萬元／平方米，前幾天認籌了北京頭套單價超過20萬元／平方米的豪宅，但還沒有走簽約程序。”某位熟悉北京市場人士向記者透露，北京下半年將有多個項目售價突破20萬元／平方米。

　　事實上，在一線城市的豪宅市場中，今年以來新入市的項目報價比近10年來入市的同類高端樓盤報價高，甚至可以用“飆升”來定位。

　　不久前，上海外灘董家渡的綠城黃浦灣“ ”報價38萬元/平方米，刷新上海豪宅紀錄；深圳蛇口自貿區的招商海上世界雙璽開盤較高報價超過20萬元／平方米，總價超過1億元；現在北京豪宅較高報價為19.2萬元／平方米，但下半年將有多個項目售價超過20萬元／平方米。

　　“不漲價的開發商完全不是好開發商。”某央企手握三大高端項目的操盤手向《證券日報》等記者直言，市場需求導致存在有漲價空間。而在《證券日報》記者近日走訪的幾個豪宅項目中，即使價格有所上調，也都能在項目案場看到2-3組購房者。

　　京城多項目單價

　　將破20萬元

　　“2015年，北京一定會出現報價超過20萬元／平方米的豪宅項目，而且將產生成交，預計9月份我們就能看到。”中原地產頭席分析師張大偉表示，現在融創中國位于東三環農展館項目較高報價是19.2萬元／平方米，預計接下來入市的房源報價將超過20萬元／平方米。

　　張大偉還透露，華潤旗下的北平府項目也將是“20萬元+”俱樂部的成員。“北平府每套總價都將超過億元”，華潤置地北京大區營銷管理部助理總經理秦江向本報記者如是透露。此外，位于四環的萬柳書院今年就賣到了16萬元／平方米左右，該項目也具備沖刺單價20萬元／平方米的實力。

　　同時，張大偉和郭毅均認為，非混搭類的均質化項目、區域在四環以內、周邊教育和醫療等配套完全成熟以及必須是新項目將具備成為“20萬元+”俱樂部成員的實力。

　　若按照這種標準來看，多位業內人士均認為，個沖刺單價20萬元／平方米，且總價能夠達到6000萬元的豪宅很可能是龍湖地產開發的位于西三環的西辰原著項目。據西宸原著營銷負責人李昂向《證券日報》記者表示，西宸原著別墅部分主要有雙拼和疊拼兩種產品，但具體價格還沒有定。

　　“西辰原著別墅部分預計售價有可能超過20萬元／平方米，高層預計將超過10萬元／平方米。”某位接近龍湖地產人士向記者透露，目前同屬于三環區域的純新房樓盤，低密度別墅項目現在僅有西辰原著，因此即使有類似單價超過20萬元／平方米的競品，該項目也有很大優勢。

　　“從2006年到現在的十年間，北京三環以內的別墅供應量是46套，四環以內的是182套，再分到每個社區，其實就是那么幾十套的房子。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　而目前來看，即使豪宅項目扎堆入市，其成交也日益活躍。據中原地產統計，截至4月28日，今年北京成交的總價5000萬元以上的物業達到了104套，創造歷史新紀錄，而且均價也頭次全面上漲到10萬元/平方米以上。其中，億元大宅也已經成交簽約了3宗。

　　值得注意的是，誰將是單價20萬元／平方米高端豪宅的購單者？某豪宅銷售負責人向記者透露，不動產登記風聲出現后，原來有幾套或者十幾套房子的業主在全國范圍內開始處置房產，進而換房；資產增值較快的IT、金融業等財富新貴擁有陽光財富，購購力較強；另外就是7年-8年沒有置業的購房傾向于購新豪宅項目，這些財富將是購購高端豪宅的生力軍。

　　《證券日報》注意到，這些具備沖刺單價20萬元／平方米的項目幾乎都是昔日的地王。而近期拍出的海淀永豐地王未來入市單價也將超過10萬元／平方米。值得注意的是，《證券日報》這幾天走訪海淀高端項目后發現，該地王的出現現在已經有抬升周邊房價的跡象。

　　海淀地王周邊豪宅

　　計劃漲價

　　北京萬科高端事業部負責人高廣漢向《證券日報》等記者表示，海淀永豐地王出來前后的一個星期內，周邊市場有明顯變化，一般平均成交周期為1個月-3個月，比較理性，但海淀永豐地王出來后，“竟然出現1天-3天，或者一周之內就認籌的現象”，“五礦萬科如園在‘五一’期間賣了5億元”。目前來看，五礦萬科如園項目銷售單價已經從5萬元／平方米不斷向6萬元／平方米邁進，近期對價格也做了一些調整，將打折力度降低。

　　此外，高廣漢還向記者透露，在中高端市場上，實際上1500萬元-2000萬元的住宅表現比較穩定。五礦萬科如園去年賣了20多億元，今年將力爭達到30億元，目前還有約60億元貨值待售，今年三季度將升級裝修標準，屆時售價可能也將隨之上漲。

　　“當時保利也參與了永豐地塊的拍賣”，保利·海德公園項目負責人袁野向本報記者透露，“拍賣過程中，恰好我與我們總經理在開會，他當時就表示，‘咱們是否考慮漲漲價’，但海德公園已經卡在預售審批價格上限上進行銷售，所以沒辦法漲價了”。

　　袁野還透露，“330”政策出來后的15天內，海德公園以一套的速度出售。海淀永豐地王出來后，“我們把價格稍微上調了，減少了折扣，‘五一’期間又開始成交一套了。照這個速度，預計5月中旬就清盤了”。

　　若說上述兩個樓盤僅是小幅上調售價，從減少折扣上做文章，那么華潤華潤·萬橡府則更為直接一些。秦江直言，“不漲價的開發商完全不是好開發商”，海淀區域三年之后可能就幾乎沒有新房供應了。再加上地王的帶動，“我認為一個月完成3.5億元-4億元的銷售額是有點偏快了”。有內部人士也向記者透露，華潤對該項目目前均價約6萬元／平方米的銷售并不滿意。“5月底以后基本上要調價，單價至少調高1000元-2000元，階段性地先漲一漲。”秦江向記者明確地表達了漲價意愿。

　　事實上，永豐地王被拍出后，確實帶動了周邊一些豪宅開發商的提價意愿，但其背后真正的漲價動力是海淀區域內未來三年可能將會出現幾乎無新建住宅可賣的供應局面。

　　據中原地產統計數據，從2010年至2015年，海淀市場的庫存快速減少，成交均價持續跳漲，從成交量看，持續下降。截至目前，2015年海淀區新增供應量385套，成交513套，均價高達5.35萬元/平方米，存量僅剩1719套。

　　不過，在北京龍湖營銷總監李亮看來，2015年是高端市場分化的一年。從市場發展來看，高價地推高了房價，市場也會進行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五環外、品質上無特色的項目將面臨去化速度下降的問題。

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