十年黃金時代向白銀時代轉(zhuǎn)折，地產(chǎn)行業(yè)停止膨脹轉(zhuǎn)而去粗取精：一線與二三線城市之間已呈現(xiàn)分化，主流房企集中回歸一線主戰(zhàn)場；從供需上，賣家市場正歷史性地向購家市場過渡；住宅產(chǎn)品而言，主流產(chǎn)品也逐漸的由期房向現(xiàn)房或二手房過渡。

處于該轉(zhuǎn)型邊界上，主流房企的發(fā)展視野會發(fā)生哪些變化？在制定未來發(fā)展戰(zhàn)略上，有什么方向性的調(diào)整？同時，在產(chǎn)品定位與開發(fā)方面，房企又將任何調(diào)整？

節(jié)奏變化：淡化“唯業(yè)績論”

年報季與一季度財報披露期間，房企們表現(xiàn)出不同程度的“拖延癥”。事實上，目前已發(fā)布2014年年報和2015年前3月銷售業(yè)績的房企中，有一半以上表示受到季節(jié)因素及整體市場下滑的大環(huán)境影響，不乏領(lǐng)軍企業(yè)者出現(xiàn)業(yè)績的負增長。

而與業(yè)績下行相同步的，是房企開始逐漸淡化“唯業(yè)績論”的心態(tài)。

“地價在漲，但房子售價已過了前些年的飛速增長期。”綠地的京津事業(yè)部總經(jīng)理歐陽兵向媒體預(yù)測，“房地產(chǎn)會向任何一個行業(yè)一樣，它的利潤率會趨于行業(yè)平均，我們看發(fā)達國家就知道我們的未來，不管是房地產(chǎn)、金融還是汽車制造，農(nóng)業(yè)，平均的稅后利潤率就是5%到10%，每個行業(yè)差不多。”

而另一“先覺者”萬科，則直接在4月3日的2014年業(yè)績發(fā)布會上，稱2015年將不設(shè)銷售目標(biāo)。郁亮表示今年將繼續(xù)淡化速度和規(guī)模，努力做好轉(zhuǎn)型探索，他認為房地產(chǎn)利好政策的出臺亦不能逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)白銀時代的趨勢。

“房企淡化業(yè)績，既是一種無奈，也可理解為新常態(tài)樓市經(jīng)濟下的策略調(diào)整。”上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進說，他認為房企出現(xiàn)“心態(tài)的轉(zhuǎn)變”，很多大房企不再在土地擴張上做文章，而積極尋找一種業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型。不唯業(yè)績論，說明是對后續(xù)盈利模式的一個轉(zhuǎn)變。”

方向調(diào)整：“返遷”一線城市

近一年，一個很集中的現(xiàn)象，是主流房企紛紛減緩擴張步伐、縮減二三線城市的業(yè)務(wù)規(guī)模，回歸到一線城市。

某央企副總裁談到集團在全國業(yè)務(wù)布局時對新華網(wǎng)記者表示，若再三努力和調(diào)整隊伍之下仍對某些城市不熟的話，“可能暫時考慮要退出”。他認為，房地產(chǎn)市場確實從“黃金時代”來到了“白銀時代”，但如果搞不好，這個市場不只有“白銀”，還有“白骨”。

歐陽兵也向記者表露他對二三線城市市場現(xiàn)狀的隱憂：“我之前在外地一些省份工作，房地產(chǎn)各類產(chǎn)品供求關(guān)系的嚴(yán)峻局面，可能是北京想象不到的。真的就像有些說法，某某城市的房子賣十年都賣不完。”他表示，接下去將與團隊全力專注于北京市場。

對此，嚴(yán)躍進認為，房企在北京等一線城市占據(jù)地盤，能獲取土地增值的收益，從實際情況來看，也會帶來整個市場價值的提升。“而一些三四線城市的風(fēng)險比較大，很多房企擔(dān)憂樓市發(fā)展后勁不足，所以并不會主動去進行投資。若非地方政府有土地優(yōu)惠，那么實際上還是投資一線城市更劃算。”

重新定位：創(chuàng)新或調(diào)整產(chǎn)品

目前為止，已有萬達、萬科、綠地等多家龍頭房企，堅決表示要結(jié)合市場的新形勢對產(chǎn)品定位與結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，或創(chuàng)新，或微調(diào)。

據(jù)悉，萬達自去年便開始積極做產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，提出從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)過渡，項目逐漸由萬達廣場向萬達文化旅游城轉(zhuǎn)移，同時又與百度一齊聯(lián)手打造互聯(lián)網(wǎng)思維的電商平臺。王健林在今年4月的年會上表示，轉(zhuǎn)型有代價，但萬達會把代價控制在較低，同時也會引入一些合作者。

轉(zhuǎn)型速度之快如萬科，在今年披露的未來十年業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想中，除提及“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”之外，并稱將延伸“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”和“消費地產(chǎn)”業(yè)務(wù)，尤其是對創(chuàng)客的空間試驗，將有可能撬動一個新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈及其背后隱藏的萬億市場。據(jù)爆料，近期萬科已準(zhǔn)備拿出3億，支持員工離職創(chuàng)業(yè)，實現(xiàn)萬科更深遠的平臺化野心。

“前幾年房企注重規(guī)模擴張，近兩年都開始調(diào)整，”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一向記者表示，他認為大企業(yè)對市場反應(yīng)的速度很快，總是比一般房企要先做出創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型動作，也更快地順應(yīng)新常態(tài)下的市場。

“房企產(chǎn)品定位調(diào)整，商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，其背后還是尋找一個可持續(xù)性的、成本低的發(fā)展模式。”嚴(yán)躍進告訴對記者道，“尤其是在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品的拓展上，房企會加大力度，占據(jù)行業(yè)制高點。通過涉足互聯(lián)網(wǎng)，也能夠?qū)Ψ科蟋F(xiàn)有資源進行一個整合，這是較關(guān)鍵的一點——符合房企產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的需求。”

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