財政部部長樓繼偉6月28日在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年決算報告時稱：“要配合做好房地產稅立法工作?！眱H此一項關于“房地產稅”的尋常表述，當時并未引起傳媒關注。然而，在沉寂近一個月后，關于房地產稅的各種傳言忽然不脛而走。

    截止記者發稿，對于房地產稅的種種消息，市場已經解讀為房地產稅立法初稿已經基本成形。然而，市場所傳‘房地產稅立法初稿’，既非官方文件所發，又非官方代表所講。多位受訪專家認為，在房地產依然是經濟重要支撐的情況下，房地產稅在兩年內不會出臺。”

    傳言四起:“房地產稅立法初稿已基本成形”?

    關于房地產稅征收基本方案的思路，市場傳言焦點目前主要集中在“豁免征收面積”，“房地產稅未來的稅率”等方面。稅率和起征點則是房地產稅基本方案中，較關鍵的兩個要點。

    有媒體報道，在房地產稅方案基本成型并開始小范圍征求意見的同時，事關社會公眾直接利益的房地產稅“起征點”問題，也正在悄然之間逐步明朗化。未來房地產稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”的方式，確定房地產稅的起征點。即個人或家庭在豁免征收面積以內的住房，免予征收房地產稅。而“豁免征收面積”將根據地方住房情況針對性劃定，不會一刀切。

    《經濟參考報》的報道稱，房地產稅未來的稅率有可能根據地方的不同情況，由地方政府在政府給出的稅率范圍之間進行選擇，由地方政府根據當地住房的情況，進行較終確定。

    《華夏時報》報道稱，房地產稅改革這項工作今年一直在進行，只是至今改革的路徑還不明晰。較新的說法是，房地產稅是把現有的房地產稅和城鎮土地使用稅合并起來，也就是增加房地產保有環節的稅負，而且是以房地產的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

    然而，以上種種報道也僅僅停留在猜測層面，由于房地產稅改革事關全體社會公眾的直接利益，在沒有按照十八屆三中全會“立法征收房地產稅”的精神走完立法程序之前，一切尚無定論。

    多位受訪專家均表示，房地產稅立法初稿已基本成型的消息還不靠譜。之所以不靠譜，住建部政策咨詢專家謝逸楓給出四點理由：一是房地產稅立法初稿的形成，一般是由國稅局、財政部、人大法工委匯合相關專家組成一個小組，如未形成統一意見，基本是不會公布的;二是房地產稅的立法初稿意見是內部意見，肯定不會外透;三是初稿意見形成統一后，才會通過國務院發布公開咨詢意見;四是較后才由全國人大或人大常委會決定是否通過立法案，并由國稅局、財政部統一實施。

    據謝逸楓分析，作為國家財稅制度的一項改革，目前并未實質性全面開展立法工作，僅僅是房地產稅的理論研究與立法意見的內部討論而已，“房地產稅立法沒有提交到立法規劃層面，人大法工委、國稅局和財政部都不會發布有關房地產稅的消息”。

    房地產稅開征的兩個基本條件：不動產統一登記制度和房地產稅立法

    房地產稅的正式開征至少需要兩個基本條件：不動產統一登記制度和房地產稅立法。頭先，不動產登記方面，按國土部的總體計劃：2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

    其中重要之處是“各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”。因此不動產登記其實就是全國個人住房信息登記聯網。

    在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥公開表示，40個城市的住房信息聯網工作已經完成(較新媒體報道稱60個城市已聯網)。下一階段的目標是，同時實現500個城市聯網。但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。我國不動產登記暫行條例公布實施已4個多月，一些地方陸續成立了不動產登記機構。近日，福建、貴州、江西等省頒發了頭批不動產登記證。中國指數研究院華中市場總監李國政認為，不動產登記是征收房地產稅必要的技術條件?！皩Ψ慨a征稅，先得搞清楚每個人究竟有多少套房。”

    從個人住房信息系統與住建部聯網的作用和目的角度來看，房地產稅、交易環節的增值稅等稅費調控手段的試點及擴圍需要家庭房產的詳細數據做為依托，因此，個人住房信息聯網是以稅費為主的調控手段開展的必要條件。但尚需三年。

    知名財政學專家賈康表示，不動產統一登記和房地產稅之間存在內在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件?！耙坏┓康禺a市場的調整分化局勢初現，后面的改革安排會按原有邏輯展開?！?/p>

    房地產稅與每個人息息相關，如何征收、征收標準等問題都得先從法律層面予以確定，這些都是房地產征稅的前提。

    房地產稅到底何時征收?專家預計5年后落地

    既然房地產稅并不能如所期在明年就落地，那何時能推開?騰訊財經智庫成員、同策咨詢研究部總監張宏偉認為要等到2020年，甚至要之后的兩三年了。

    按照官方口徑，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成是在2018年前完成。因此房地產稅較早也要等到2018年后。鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，不動產登記體系和房地產稅立法兩項工作有可能會延后2-3年。

    有媒體稱，距離國土資源部給各地完成不動產登記機構整合的較后期限僅剩4個月，從全國來看，市、縣級不動產登記職責和機構整合工作依然嚴重滯后。

    同時，據同策咨詢研究部研究，2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數將達到1.1套，這意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產市場將進入存量房時代，地方政府再依靠土地財政收入過日子就會顯得難上加難。

    張宏偉認為，此時，如果房地產稅正式推出，將逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施，未來將實現以稅費手段調節房地產市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地產市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發展軌道。

    中原地產頭席分析師張大偉表示，從過去一年不動產登記的落地進程看，執行力度低于市場預期，而作為房地產稅必要前提的不動產登記還未全面完成的情況下，房地產稅落地的可能性很小，“目前的中國房地產已經進入了一個新常態，房價難以全面上漲，在這種情況下，各種政府托市的政策頻繁出現，房地產稅不可能在經濟需要房地產的情況下盲目出臺，所以在房地產依然是經濟重要支撐的情況下，房地產稅不會在兩年內出臺。”

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