全國(guó)其他三四線城市的開(kāi)發(fā)貸都停了，唯獨(dú)海南沒(méi)有;今年1~7月份，海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速名列全國(guó)，東部……

    很多還在泥潭中苦苦掙扎的三四線城市的地產(chǎn)人內(nèi)心或許有無(wú)數(shù)只草泥馬在奔騰——為什么是海南，一個(gè)優(yōu)衣庫(kù)開(kāi)業(yè)都能引爆省會(huì)城市?？?必須申明，這事發(fā)生在北京三里屯事件之前哈)的地方，海南到底憑什么?

    我在5月份到海南考察過(guò)一次，盡管當(dāng)時(shí)情況不容樂(lè)觀，但包括雅居樂(lè)、碧桂園、大華集團(tuán)、恒迅、波波利、清瀾半島、觀瀾湖等在內(nèi)的一眾海南地產(chǎn)界大咖都十分看好海南樓市的前景。而且，較近融創(chuàng)等巨頭也紛紛殺往海南市場(chǎng)，讓當(dāng)?shù)氐闹行∑髽I(yè)嚇出了一身冷汗。海南為什么這么火?與之類似的地方還有哪些?海南有什么地方是值得其他地方借鑒的?

    【半年度后海南樓市上演深V反轉(zhuǎn)】

    5月份，我在海南考察旅游地產(chǎn)期間，開(kāi)發(fā)商們都表示日子比較艱難，那真的可以理解，因?yàn)橐患径?，夸張一點(diǎn)地說(shuō)，海南的樓市可以用“哀鴻遍野”來(lái)形容。

    以?？跒槔?，為加速去化，開(kāi)發(fā)商陷入了價(jià)格戰(zhàn)的紅海。一季度，?？诘纳唐贩砍山幻娣e上升了21.27%，但價(jià)格卻同比下滑了11.37%。西海岸更是進(jìn)入了拼刺刀的階段，別墅、洋房根本賣(mài)不動(dòng)，只能拼價(jià)格。綠地直接將單價(jià)打壓到了6999!

    僅從當(dāng)月看，7月海南房屋銷售面積74.78萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.0%，增幅比6月上升9.2個(gè)百分點(diǎn);房屋銷售額63.97億元，增長(zhǎng)25.5%，增幅比6月上升21.4個(gè)百分點(diǎn)。形勢(shì)可謂一片大好。

    這種深V反轉(zhuǎn)想必是很多三四線城市所艷羨的。然而，可惜，這樣的情形或許只有在海南以及與此類似的地方才能上演。因?yàn)?，它有的，你都未必有。不?!下面，我就給出N個(gè)讓你服的理由。

    【得天獨(dú)厚的海景資源，僅此一處】

    在海南期間，跟我對(duì)話的大咖們都會(huì)說(shuō)一句話：海南樓市的潛力是被嚴(yán)重低估的，特別是?？?、三亞等東部地區(qū)尤其如此。我表示認(rèn)同，但覺(jué)得還需要較長(zhǎng)時(shí)間，可是海南的投資開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)很快就給了我答案。

    1~7月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資747.20億元，增長(zhǎng)35.3%，增幅比一季度上升40.7個(gè)百分點(diǎn)，比全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增長(zhǎng)高10.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，海口增長(zhǎng)92.1%、三亞增長(zhǎng)40.8%!

    新開(kāi)工面積606.73萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)78.0%，增幅分別比中、西高122.8、97.8個(gè)百分點(diǎn);東部地區(qū)房地產(chǎn)新開(kāi)面積占比全省房地產(chǎn)新開(kāi)面積總額的68.6%!

    房屋銷售面積376.99萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.4%，增幅比中、西部地區(qū)分別高24.5、10個(gè)百分點(diǎn);東部地區(qū)房屋銷售額452.85億元，增長(zhǎng)4.8%，增幅比中、西地區(qū)分別高31.5、18.4個(gè)百分點(diǎn)!

    全中國(guó)只有一個(gè)海南島，是各位大咖認(rèn)為海南島樓市被嚴(yán)重低估的核心論據(jù)，物以稀為貴嘛。這一點(diǎn)，或許可以從2014年?？谑新糜谓哟那闆r中得以管中窺豹。

    按照國(guó)際慣例，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均GDP達(dá)到5000美元以上時(shí)，即進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。2014年中國(guó)中國(guó)人均GDP已經(jīng)達(dá)到7575美元，若按照購(gòu)購(gòu)力平價(jià)，人均GDP約1.3萬(wàn)美元。北京、上海、天津等7個(gè)省市更是已進(jìn)入人均GDP“1萬(wàn)美元俱樂(lè)部”。

    得天獨(dú)厚的海景資源，如果繼續(xù)完善服務(wù)，不斷創(chuàng)新，大家一定愿意到海南旅游、消費(fèi)。一旦回歸正軌，海南的房子根本不夠賣(mài)。因此，過(guò)剩是短暫的，長(zhǎng)期一定是稀缺的。這也是融創(chuàng)、恒大、保利等巨頭紛紛殺完海南市場(chǎng)的重要原因吧。

    【政府出臺(tái)各種政策極力吸引人口】

    我此前在多篇文章里面都提及，人口是是決定一個(gè)地方產(chǎn)業(yè)和樓市心衰的重要籌碼，當(dāng)然產(chǎn)業(yè)與人口是一個(gè)正向的循環(huán)關(guān)系。

    典型的，東三省每年的人口凈流出為100萬(wàn)左右，今年上半年，東北三省在全國(guó)GDP增速中墊底，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速亦是全國(guó)墊底。其中，遼寧上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速-22.06%(倒數(shù)第1)，黑龍江為-17.74%(倒數(shù)第2)。

    海口市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2013年底，?？诔Ｗ∪丝?17.11萬(wàn)，戶籍人口163.23萬(wàn)人;而2014年底的常住人口為220.07，戶籍人口165.31萬(wàn)人。常住人口一年增長(zhǎng)不到3萬(wàn)，速度較慢。

    海南的開(kāi)發(fā)商深刻認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，大華集團(tuán)海南區(qū)副總經(jīng)理陳開(kāi)強(qiáng)即透露，在2014年政府召集開(kāi)發(fā)商商量對(duì)策時(shí)，開(kāi)發(fā)商提出了要放開(kāi)入戶政策，以導(dǎo)入人口的建議，被?？谑姓杉{。

    以前在?？谫?gòu)購(gòu)一套80平米以下的物業(yè)，只能放一個(gè)戶口，目前已經(jīng)調(diào)整為購(gòu)購(gòu)100萬(wàn)以上的物業(yè)放4個(gè)戶口，而且西海岸還更加優(yōu)惠，可以放6個(gè)戶口。公積金貸款，較高可以貸到70萬(wàn)，未來(lái)契稅等等都不排除會(huì)減免掉。海南的人口年齡整體偏年輕(如表2)，人口導(dǎo)入以后，剛需剛改的釋放，會(huì)推動(dòng)整個(gè)?？跇鞘械膬r(jià)值回歸。 

    除購(gòu)房入戶外，海南省起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的儲(chǔ)備政策》，從財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、公積金支持等方面提出26條儲(chǔ)備政策，也十分給力。并且政府的政策逐步向經(jīng)營(yíng)性的地產(chǎn)傾斜——拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才有更多的人愿意到海南工作并定居下來(lái)。

    【通過(guò)會(huì)展經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展】

    一個(gè)優(yōu)衣庫(kù)開(kāi)業(yè)都能引爆省會(huì)城市?？?，一方面說(shuō)明整個(gè)海南還比較落后，另一方面也說(shuō)明其巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    海南的老城區(qū)不少已經(jīng)較舊，而且規(guī)劃并不盡合理，但是目前還遠(yuǎn)沒(méi)有到舊城改造的階段。而新區(qū)，比如西海岸，則人氣還不足。

    當(dāng)時(shí)打的前往大華錦繡海岸，越靠近項(xiàng)目，雖然沿途不斷閃現(xiàn)出一個(gè)個(gè)公交車(chē)站，人煙卻越來(lái)，內(nèi)心也能夠理解為什么多個(gè)出租車(chē)司機(jī)要拒載了，因?yàn)槿チ?，回去的時(shí)候就拉不到客人了。至于公交車(chē)站，實(shí)在沒(méi)有看到有路過(guò)。

    房子建了很多，卻無(wú)人居住，核心的原因在于配套設(shè)施不夠齊備，周邊缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐。因此陳開(kāi)強(qiáng)表示，大華項(xiàng)目一定要做商業(yè)等等的配套。

    海口政府一方面在西海岸完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，另一方面希望通過(guò)會(huì)展經(jīng)濟(jì)(即給參展商給予補(bǔ)貼，吸引大型展會(huì)到海口等地舉辦)聚集人氣，從而催化周邊產(chǎn)業(yè)的落地和成熟。

    我在海南期間深刻地感受到，住四的賓館只有三的服務(wù)，因此這一塊的潛力十分之大。政府通過(guò)催化產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)人口的區(qū)域流動(dòng)是必由之路。

    【大力調(diào)整結(jié)構(gòu)，走中高端路線】

    地產(chǎn)占全省固定投資比例的大頭，而住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大頭，這一直是海南樓市的巨大弊病。以住宅為主，產(chǎn)品相對(duì)單一，容易引發(fā)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)和季節(jié)性閑置等一系列問(wèn)題。但目前，這種失衡的結(jié)構(gòu)正在逐漸改變。

    2014年海南省住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為78.4%，比2013年下降24.4個(gè)百分點(diǎn);商品住房新開(kāi)工面積占商品房新開(kāi)工面積的比重為75.8%，比2013年下降9個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)初顯成效。

    目前，政府繼續(xù)減少商品住房開(kāi)發(fā)比重，鼓勵(lì)發(fā)展與旅游等產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，圍繞“長(zhǎng)壽、生態(tài)、健康”，增加產(chǎn)權(quán)式、度假、商務(wù)等酒店產(chǎn)品，同時(shí)調(diào)整醫(yī)療、養(yǎng)老、商業(yè)、文化地產(chǎn)布局，走中高端的路線。在鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)發(fā)展方面，典型的舉措就是放寬對(duì)此類購(gòu)房者的入戶政策。

    上半年旅游、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)71.4%，增速高于純住宅類房地產(chǎn)61.8個(gè)百分點(diǎn)。

    【堅(jiān)定去庫(kù)存，政府支持開(kāi)發(fā)商賣(mài)力】

    去庫(kù)存是2015年房地產(chǎn)行業(yè)的生死之戰(zhàn)，海南也不例外。相比其他地方，海南的銷售更加困難，因?yàn)?0%左右的購(gòu)房者來(lái)自于島外。5月初，位于?？谑袊?guó)貿(mào)城區(qū)位置的城市花園樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)兩年多來(lái)，總共銷售不到一半。

    為此，一方面政府大力支持，另一方面開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行了各種創(chuàng)新，只為一個(gè)目標(biāo)——賣(mài)賣(mài)賣(mài)!比如?？谑杏嘘P(guān)負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)海南各地樓盤(pán)出席北京春展交易會(huì)。比如通過(guò)O2O模式創(chuàng)新……

    海南O2O模式發(fā)展有以下幾個(gè)模式：

    1)房地產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站不斷轉(zhuǎn)型。房產(chǎn)直銷代替?zhèn)鹘y(tǒng)行業(yè)門(mén)戶，廣告為主的職能代替項(xiàng)目完成前期線上咨詢。網(wǎng)站通過(guò)宣傳組織看房團(tuán)、看房消費(fèi)報(bào)銷和團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠等活動(dòng)，把線上客戶帶入線下售樓處，進(jìn)入更深程度的客戶體驗(yàn)，并較終促使客戶線下成交。

    2)類似房地產(chǎn)分銷機(jī)構(gòu)組建的分銷網(wǎng)站。網(wǎng)站通過(guò)主動(dòng)宣傳向客戶展示和推廣自己分銷的樓盤(pán)，并與客服進(jìn)行在線交流，確定線下看房日，雙方達(dá)成一致成功成交。分銷點(diǎn)數(shù)是分銷網(wǎng)站作為線上和線下部分服務(wù)的回報(bào)。

    3)企業(yè)網(wǎng)站與線下活動(dòng)互動(dòng)較終線下成交。這種模式通過(guò)策劃線上線下項(xiàng)目活動(dòng)，吸引客服線上了解，較終返回線下售樓處成交。此模式多數(shù)用于大型房地產(chǎn)企業(yè)或大型項(xiàng)目網(wǎng)站。

    除此之外，還有雅居樂(lè)通過(guò)發(fā)行灣幣、承包一座芒果山并命名為雅芒給客戶，組織各種興趣小組，嫁接互聯(lián)網(wǎng)金融等等各種各樣的創(chuàng)新，而這些還只是起步，有興趣的朋友可以回看已經(jīng)發(fā)布的相關(guān)內(nèi)容，這里不在一一贅述。

    【總結(jié)】

    二季度，海南省各市縣積極開(kāi)展旅游促銷，提供保障服務(wù)，確保旅游淡季市場(chǎng)保持較快增長(zhǎng)。上半年全省接待游客總?cè)藬?shù)同比增長(zhǎng)11.1%，旅游總收入增長(zhǎng)13.7%，增速均與一季度基本持平。這跟旅游地產(chǎn)有什么關(guān)系呢?關(guān)系可大了，因?yàn)楹Ｄ鲜∈菬o(wú)獨(dú)有偶的

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！