銀行采用分段計息方式所致月供族可在還款日前多存一些錢

　　從2016年1月1日起 ，大部分銀行將將實行較新利率 。在過去的一年中，央行先后5次降息，達到19年來較低水平。不過，業內提醒，對于絕大部分以房貸方式購房的市民而言，2015年五次降息的利好，或將于2月開始顯現。由于1月份處于跨越年度分段計息特殊時期，1月份的房貸很有可能“不降反升”。

　　百萬房貸明年月供少700多元

　　2015年央行先后五次降息，使得存貸款利率雙雙降至“歷史低位”，其中5年期以上貸款基準利率從年初的6.15%降到了如今的4.9%，降幅達到20.3%，極大緩解了購房者月供壓力。

　　城市信報/信網記者了解到，由于房貸月供多采取次年調整的模式，因而五次降息月供累積降幅較晚將在下個月集中體現。

　　五次降息后，房貸一族壓力能減輕多少?以購房者王先生貸款100萬元為例，如果選擇貸款期限20年，采用等額本息法，執行基準利率(4.9%)，2016年王先生的月供將變為6544.44元，總利息為57.06萬元。但如果王先生是在2015年3月1日，即去年頭次降息前辦理100萬元貸款，同樣貸款期限20年，當時月供為7251.12元，總利息為74.02萬元。

　　這意味著經過年內五次降息，王先生2016年月供減少了706.68元，20年總利息將減少16.96萬元，20年算下來可以省下一部家用轎車。

　　而公積金貸款2015年內降息一共四次，比商業房貸少一次，但集中兌現的利好也不在少數。以市民張女士與丈夫為例，兩人使用公積金貸款50萬元，選擇10年貸款期限，等額本息的還款方式，2015年3月1日降息前，五年以上年基準利率為4.25%，每月他們需還款5121.88元，本息合計是61.46萬元。而公積金較近一次降息是在2015年8月26日,按照3.25%的較新利率計算，每月還款4885.95元，本息合計是58.63萬元，每個月可節省235.93元。

　　“分段計息”使1月月供上升

　　郵儲銀行某支行房貸部門工作人員向記者解釋了1月份月供為何會“不降反升”的緣由。

　　因為大多數客戶與銀行簽訂房貸合同時已默認按年調息，這意味著無論當年利率是升還是降，都要等到年1月1日才能執行。在降息前已經完成貸款合同的購房者，從次年1月1日起才能享受調整后的低利率。

　　而1月份“月還息”增加，“罪魁禍頭”是分段計息。購房者1月的月供將由2015年12月按舊利率計息和2016年1月新利率計息兩部分組成。以1月5日為月供還款日的置業者為例，2015年12月5日至31日，共27天，將按照調降前利率、按天計算利息，也就是說，購房者貸款1月份大部分天數里，并沒有按低利率計息。

　　由于每年較后一個月銀行利率是按天計息，因此12月月供的總計息天數是31天，并非平日里每月30天的計息基數 。當按天計息時，12月多出來的利息可能比按新利率計息這幾天能“省下”的數額還要多，尤其是還款日靠近月初的貸款者，月供“逆增”的可能性會更大。

　　工作人員提醒廣大市民，1月份的月供并不能代表今年全年的月供標準，應以2月份所交的月供金額為準。他建議大家，在1月月供還款日之前，多存入一些資金，避免逾期償還，影響個人信用記錄。

　　降息后提前還貸未必劃算

　　此外，不少貸款者盤算著要不要提前還貸。對此，有銀行理財經理分析，如果之前享受7折、8.5折優惠利率和辦理公積金貸款者，在2015年五次降息的情形下提前還貸未必劃算。

　　“購房的市民都申請到了在基準基礎上打8.5折、甚至7折的優惠商貸利率。2016年起，這兩類房貸的利率將會降至4.165%和3.43%，而對于公積金貸款者來說，2016年的利率將降至3.25% ，均已低于目前銀行理財產品的收益水平。”在南京路上的一家銀行理財經理楊經理表示，目前銀行一些理財產品平均收益都能達到甚至高于4.5%的水平，這意味著房貸者只需要對資金進行合理配置，拿到收益除去需要支付貸款利息還能有剩，比把錢拿去提前還貸更劃算。

　　此外，楊經理表示，市民用等額本息的方法來做貸款，如果沒有超過貸款年限三分之一，那么做提前還款還是比較劃算的;如果要是等額本金，沒有超過整體貸款年限四分之一，可以做一部分提前還款;如果已經超過了這個年限，比如貸了15年，已經還了10年以上，就沒有必要。

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