2016年樓市是否有投資空間？

隨著全球市場(chǎng)暴跌、人民幣匯率貶值，2016年是否該把資產(chǎn)配置進(jìn)樓市？

“購(gòu)房要趁早啊，早購(gòu)一年，少奮斗好幾年呢！”2015 年3月，魏東（化名）看中了位于上海浦東新區(qū)金橋板塊的某樓盤，當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)是3.8萬元/平方米，而到了12月，該小區(qū)附近的房源已經(jīng)漲到4.7萬元/平 方米左右，魏東向記者哭訴，“現(xiàn)在一個(gè)月一個(gè)價(jià)，看樣子房?jī)r(jià)還得漲，得趁早下手，不然一年工作白干了。”

魏東或許代表了大量現(xiàn)在房產(chǎn)市 場(chǎng)躊躇的觀望著。記者注意到，從2015年季度開始，上海一手房市場(chǎng)成交量已連續(xù)9個(gè)月位居120萬平方米以上高位，到了2015年第四季度成交量更 是連續(xù)3個(gè)月超過150萬平方米。佑威房地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2015年上海一手商品住宅成交均價(jià)為32174元/平方米，較上年上漲18.1%。數(shù)據(jù) 顯示，2015年上海全年商品住宅成交面積突破1400萬平方米，整體往更高位攀升，遠(yuǎn)高于2014年968.4萬平方米。

在上海市政府公布迪士尼樂園即將于2016年6月16日開幕后，《國(guó)際金融報(bào)》近日走訪了迪士尼附近的川沙板塊，目前該板塊主要還是一些二手房和次新樓盤，還并未有 大體量的商業(yè)配套進(jìn)駐，熱鬧程度還稍遜于市區(qū)，不過，一家中介機(jī)構(gòu)的工作人員告訴記者，2009年至今，該板塊的成交均價(jià)持續(xù)上漲，2009年附近的商品 住宅成交價(jià)在1.12萬元/平方米，到了2015年，附近的成交均價(jià)在2.97萬元/平方米，上漲了近166%。此外，商鋪也開始越賣越貴，2009年該 板塊商鋪成交均價(jià)為1.96萬元/平方米，到2014年板塊均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.19萬元/平方米。而到了2015年，板塊內(nèi)只要有商業(yè)項(xiàng)目開盤都受到熱 捧，并且較高單價(jià)已達(dá)到7.3萬元/平方米。隨著迪士尼落成，未來將引進(jìn)數(shù)以萬計(jì)的工作人員，由此帶來巨大居住需求。

地產(chǎn)政策寬松預(yù)期加大

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，房?jī)r(jià)同比上漲城市達(dá)到21個(gè)，一線城市和二線核心城市房?jī)r(jià)均已漲回到一年前。這是70個(gè)城 市新建住宅同比漲幅在連續(xù)下跌15個(gè)月后，頭次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。加之環(huán)比亦出現(xiàn)上漲，中國(guó)樓市在政策調(diào)整以來頭次出現(xiàn)環(huán)比和同比“雙升”的態(tài)勢(shì)。瑞銀香港 房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎近日公開表示，2016年中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，漲幅或?qū)⒃?%以上。

近日在 《2015-2016年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》中也分析指出，2015年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇通道。包括市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià) 等指標(biāo)總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。但同時(shí)，包括土地成交量、新開工量、開發(fā)投資額等指標(biāo)非常低迷，全國(guó)商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)增大，三四線城市市場(chǎng)依然偏 弱。媒體方面認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面正趨于好轉(zhuǎn)。尤其考慮到2016年房地產(chǎn)供求政策會(huì)趨于寬松、市場(chǎng)預(yù)期也逐漸向好。

研究預(yù)測(cè)，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面仍將維持寬松局面，“去庫(kù)存”仍將是2016年政策調(diào)整，強(qiáng)化“分類調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋 律。除了繼續(xù)降頭付、降稅費(fèi)、取消不合時(shí)宜的行政干預(yù)、挖掘新增需求等刺激存量需求的措施外，較根本仍是從土地供應(yīng)源頭真正落實(shí)“有供、有限”，擴(kuò)大土地 有效、合理供給。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高端副總裁歐陽捷在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，今年樓市如此火熱的原因，一方面，這 和金融政策是分不開的，另一方面全國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了貨幣寬松時(shí)代和負(fù)利率時(shí)代，在貨幣泛濫的時(shí)代，只有看得見和摸得著的資產(chǎn)才是較值錢的。此外，今后上海的土 地問題將會(huì)越來越嚴(yán)峻，在即將“少供”或“斷供”的情況下，近年來樓市成交數(shù)據(jù)將逐漸上升。2016年，政策紅利仍將延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)或有更大力度政策出 臺(tái)，包括貸款利息抵扣所得稅、進(jìn)一步降低頭付比例等大招。而城鎮(zhèn)化進(jìn)程和鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房等政策執(zhí)行不斷深入，行業(yè)政策面更加寬松毋庸置疑。

房企拿地上漲超六成

2015年無疑是大房企的“搶地”年，“地王”頻頻出現(xiàn)，一線城市地價(jià)樓價(jià)時(shí)不時(shí)出現(xiàn)倒掛。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，房企積極搶地，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破了4724億元，這一金額同比上漲幅度高達(dá)29%，僅次于2013年的歷史高點(diǎn)。

1月20日，國(guó)土資源網(wǎng)公示結(jié)果顯示，華潤(rùn)、華僑城聯(lián)合以69.32億元拿下蘇河灣公園地王，加冕新靜安；萬達(dá)7.85億元競(jìng)得閔行新城商業(yè)用 地。其中，華潤(rùn)華僑城69.32億元競(jìng)得閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發(fā) 地塊，用地面積為65692.4平方米，成交樓面價(jià)38019.8元/平方米，大連萬達(dá)以7.85億元競(jìng)得閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)閔行新城MHC10402單元 08A-04A地塊，用地面積46246.10平方米，成交樓面價(jià)7715.64元/平方米。

去年底，泰禾集團(tuán)旗下全資下屬公司福建中 維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以總計(jì)57億元成功競(jìng)得深圳寶安尖崗山片區(qū)居住地塊，樓面地價(jià)79907元/平方米，成為去年全國(guó)新的單價(jià)“地王”。而從拿地時(shí)間 上可以看到，多家房企從去年9月份開始積極拿地。保利、萬科、華潤(rùn)等企業(yè)主導(dǎo)或參與拿地金額均超過了500億元。根據(jù)新城控股公告，僅2015年10月， 新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得4幅地塊，總地價(jià)款共計(jì)38.23億元。而1月至10月，新城累計(jì)獲取地塊已近30幅，其中包括9幅商業(yè)綜合體用地， 累計(jì)投入超百億元。根據(jù)新城控股公布的發(fā)展戰(zhàn)略，未來該公司將實(shí)施以上海為，長(zhǎng)三角加環(huán)渤海、珠三角、中西部城市的“1+3”全國(guó)化戰(zhàn)略布局，而 新城吾悅廣場(chǎng)作為集團(tuán)全力打造的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，未來將進(jìn)一步加速發(fā)展。

值得關(guān)注的是，去年全國(guó)成交價(jià)排名前十的“地王”，全部位于北 上廣深四個(gè)一線城市。排名第十位的“地王”上海原閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)一地塊，成交也達(dá)到價(jià)格71億元。近期一份報(bào)告還指出，受土地資 源稀缺性等因素影響，一線城市土地“熱度”或仍將持續(xù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年12月，10家品牌房企累計(jì)新增土地面積 545.71萬平方米，環(huán)比上漲51.57%；規(guī)劃建筑面積為1161.21萬平方米，環(huán)比上漲24.63%。10家品牌房企拿地成本為679.9億元， 環(huán)比上漲62.82%。在2015年12月，碧桂園拿地?zé)崆檩^高，拿地37宗，增加土地儲(chǔ)備420.93萬平方米；萬科拿地15宗，規(guī)劃面積達(dá)到 216.76萬平方米；保利地產(chǎn)拿地7宗，金地集團(tuán)和龍湖地產(chǎn)各拿地5宗，中海地產(chǎn)和世茂房地產(chǎn)各拿地4宗；此外，恒大地產(chǎn)拿地1宗。除上述8家企業(yè)之 外，綠城中國(guó)、富力地產(chǎn)去年12月無新增土地儲(chǔ)備。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，競(jìng)爭(zhēng)激烈進(jìn)一步推高地價(jià)，高地價(jià)將導(dǎo)致高房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)2016年一二線城市房?jī)r(jià)仍將上漲。

地產(chǎn)仍有投資空間

大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多輪救市政策刺激下，以及各地規(guī)劃政策利好頻出的市場(chǎng)背景下，2016年開發(fā)商積極推盤、沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，積極推動(dòng)改善型需求集中釋放。接下來，一線城市、部分二線城市將迎來市場(chǎng)反彈。

對(duì)于2016年房?jī)r(jià)，歐陽捷預(yù)測(cè)，全國(guó)一二三四線城市房?jī)r(jià)將普遍差別化上漲，其中一線領(lǐng)漲，二線普漲，三四線企穩(wěn)或恢復(fù)性上漲，局部城市仍有下跌空間，而城市、板塊、樓盤分化依舊。

此外，歐陽捷表示，2016年房企兩極分化愈發(fā)加劇，30強(qiáng)房企明年市場(chǎng)份額預(yù)計(jì)超過30%并繼續(xù)加速提升。大批中小房企賣地、賣項(xiàng)目、賣股份、賣公司 的較好時(shí)機(jī)已經(jīng)失去，明年90%都會(huì)轉(zhuǎn)型、退出或者死亡，行業(yè)外企業(yè)難有進(jìn)入；此外，改善性、中高端住宅產(chǎn)品為主的房企成長(zhǎng)會(huì)更快，住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高仍是 漸進(jìn)式，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)放慢腳步，中小本地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加速退出。“今年樓市短缺型需求轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性需求，農(nóng)村進(jìn)城人群和城市改善住房人群成為主流需 求。”

對(duì)于房產(chǎn)投資，專家建議，購(gòu)置房產(chǎn)還是要以改善居住為目的，一線城市的外來人口基數(shù)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面也較為健康，可以在置 業(yè)選擇上有所傾斜。區(qū)域選擇方面，城區(qū)或者郊區(qū)的軌道交通沿線，保值能力較強(qiáng)。此外，投資應(yīng)結(jié)合政府大的投資計(jì)劃，投資力度大的區(qū)域，未來區(qū)域基礎(chǔ)設(shè) 施、配套條件的提升將會(huì)更加迅猛，可為樓市增長(zhǎng)提供強(qiáng)勁的動(dòng)力。

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