今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業的央企表現異常活躍，至少有10家已啟動內外部重組和并購。在這輪整合潮流中，除了行政劃撥手段和考慮市場資源配置等因素之外，企業“體質”的差異可能導致其地產業務較終不同的歸宿。

    無論如何，正如萬科高端副總裁譚華杰所說的，一場“大象間的游戲”已經開始。值得關注的是，在新一輪的地產央企整合潮中，誰會因并購重組而成為新的行業“巨無霸”，誰又將成為房地產轉型期的較后贏家?

    2015年，“中”字頭央企之間并購整合頻頻發生，相關地產業務也一并被合并，外界驚呼央企地產“巨無霸”更多了。

    去年底至今，招商系、中交系、國電魯能系、中鐵系等央企內部地產業務整合除了讓房地產圈興奮不已，更激發了資本市場的高度關注。

    記者研究發現，像中海、五礦、招商雖經大整合，但從去年與今年一季度業績來看，并不如外界所想象的那般會一舉顛覆一線房企隊形。

    曾在中冶旗下地產擔任要職的一位地產 人士表示，目前央企之間這股整合潮具有更多是通過行政劃撥手段，缺乏更為鮮明的市場化運作特色。多數央企地產業務特色并不明顯，像華僑城這樣主打旅游主題，應屬個案。

    單個央企內部整合提速

    今年4月中旬，廣宇發展披露重大資產重組停牌公告，擬收購大股東魯能集團旗下重慶魯能34.5%、宜賓魯能65%、山東魯能亙富100%、北京順義新城100%等公司股份及定增募資等。

    作為國家電網旗下全資直屬企業，魯能集團旗下房地產業務既有一少部分在A股上市的廣宇發展，多數仍被魯能集團持有，雙方同業競爭的問題一直未獲得解決。

    上述重組方案也是本輪上市房企并購重組再融資開閘以來，魯能系內部地產整合的2.0版本，剔出了海南個別項目。

    2014年以來，以魯能地產為招牌的“魯能系”在成都、重慶等典型1.5線城市大量儲地，個別地塊溢價率驚人。

    針對上次重組因實控人信披問題被監管層否決，這次廣宇發展在公告中特別強調，其及相關各方正在全力推進盡職調查、審計、評估及國資委預審核等各項工作，積極論證重組方案。

    外界猜測，魯能系這次地產重組應會吸取教訓，完成重組可能性較大。億翰智庫監測數據顯示，今年一季度，魯能地產以126.5億元的銷售額挺進全國房企前15名。另據消息稱，截至5月7日，魯能地產年內已完成銷售202億元，全年目標直指400億元。

    日前，中房地產披露公告稱，其擬收購中交系旗下總價值64.3億元地產資產包，這意味中交集團著力打造的“中交地產”品牌邁出了整體上市的重要一步，且將進一步整合關聯方中房集團相關地產項目。

    幾年前，中房集團與中交集團均直屬于國資委，雙方平起平坐，但中房集團和旗下中房股份及中房地產卻突然一并被并入了中交集團，就像當前中冶集團并入五礦集團，彼時中交雖有兩個殼平臺但因樓市政策等多重因素而難以重組，地產業務仍顯疲態，中交集團另起爐灶，轉而開始打造中交地產。

    “原來，中房集團是要全部吃掉所有央企地產子公司的，但中房經營能力較差，后來中房就徹底沒落了。”前述曾在中冶擔任要職且熟悉地產央企運作的一位地產 人士如是說。

    去年，中建系旗下30個地產項目作價338億元整體并入子公司中海地產，以強化“中海地產”品牌，外界驚呼該地產“巨無霸”會成為全國房企領頭羊。

    去年底，國資委官網顯示，中冶被并入五礦。不過，從五礦地產與中冶置業各自的官網信息來看，兩者并無具體交集。中冶置業董事長劉福明曾公開強調，持續推進企業戰略轉型，提高項目開發、資本與產業整合的競爭力，提升企業品牌影響力等。

    績效考驗央企地產整合模式

    億翰智庫數據顯示，針對房企一季度業績，經整合后的中海地產斬獲銷售金額467.8億元，在全國房企排名中居第6位，而去年中海地產曾以244.5億元銷售金額排在全國房企第3位。

    即使在今年的前4個月，一二線樓市快速回暖和改善性需求釋放，但以中高端物業為主的中海地產仍未超越全國前五強的萬科、恒大、保利、綠地與碧桂園。

    記者注意到，去年底吸收合并招商地產的招商蛇口，今年前4個月，實現銷售金額188億元，排在第15位，相比一季度曾斬獲135.5億元且排在第13位的成績相比，已被此前稍靠后的綠城中國、頭開股份所超越。

    外界一直期待的央企地產“超級巨無霸”，并未因招商、中海、五礦等的并購整合而浮出水面。當前，萬科仍然穩坐“頭把交椅”，恒大、綠地、碧桂園與保利等依次排在其后。

    近來，坊間傳聞招商蛇口收購中糧地產，加上此前傳聞保利地產收購保利置業，但均無疾而終。中國中鐵擬以資產置換方式將旗下工業板塊裝入中鐵二局(，而后者旗下涉及基建、地產等業務全部裝入中國中鐵。近日，該重組方案已獲得國資委批復，且得到中國證監會正式受理。

    外界猜測，“中鐵系”上述各板塊整合之后，中鐵置業將獲得壯大，未來再考慮與中鐵建合并，包括旗下涉及地產的中鐵置業與中鐵建地產合并等。

    中城產聯主席陳寶存表示，央企整合有其特殊性，比如像旗下的地產板塊，難以引進有經營能力的人才團隊。

    近來，外界對央企華僑城旅游主題地產模式饒有興趣。華僑城前任執行董事、總裁王曉雯稱，其未來5年戰略是繼續推進“旅游+地產”模式，創新“旅游+互聯網+金融”補償模式，深耕“文化+旅游+城鎮化”模式。

    從財報來看，華僑城開發節奏雖慢但利潤較高，因為拿地成本低，屬于規模性造城模式，隨著當前“新地王”再度頻出，房企拿地成本日益高企，如何控制成本、提升利潤率與資產回報率已成一項核心競爭力。

    陳寶存表示，華僑城模式有自身的特殊性，主要做主題地產，但在其他地產上并不顯著。其他多數央企地產特色不夠鮮明。長期以來，金融對央企優先扶持，即使在混改下引入新的社會資本，短期內想徹底改變，仍然有不少難度。

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