2016年上半年,房地產(chǎn)市場在短短6個月內(nèi)跌宕起伏。18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,6月70個大中城市環(huán)比上漲城市數(shù)量55個,較上月減少5個,與4月價格上漲個數(shù)相比,減少10個,連續(xù)兩個月下降。漲幅方面,環(huán)比、同比較高漲幅有所收窄,具體來看,環(huán)比較高漲幅較5月的5.5%收窄0.6個百分點,同比漲幅較5月的54%收窄6.6個百分點。

    對此,業(yè)內(nèi)人士表示,房地產(chǎn)行業(yè)周期已縮短,下半年或提前進入下行周期。而政策方面,未來政策將更有針對性進行調(diào)整,不僅僅是分城施策,更多的將會升級到一城一策。

    走勢樓市上演“過山車”

    2016年上半年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“過山車”行情,從2015年的低迷到春節(jié)期間的一二線不冷,三四線不熱;從3月一線市場整體爆發(fā),到“四小龍”的誕生;從4月房市的全面復蘇,到5、6月的回調(diào),房地產(chǎn)市場的劇烈變動超出人們的想象。

    具體來看,今年2月之前,一線城市領漲全國,尤其深圳新建住房價格環(huán)比漲幅達4.1%,同比漲幅更是高達52.7%。而一線城市收緊后,二線城市便借機突擊,3月,房價漲幅環(huán)比較高的三個城市分別為,廈門環(huán)比上漲5.4%、合肥上漲4.6%、上海上漲4.3%。4月,房價漲幅環(huán)比較高城市則分別為,合肥上漲5.8%、廈門上漲5.3%、南京上漲4.4%。5月、6月則延續(xù)該趨勢。

    中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,此前二線城市漲幅超過一線城市的較主要原因是政策因素。他指出,3月,一線城市相繼出臺不同力度的約束性政策抑制了一線城市繼續(xù)大幅上漲。另一方面,二線城市政策卻從限購、限貸方面呈現(xiàn)寬松,導致在前4月資金寬松的情況下市場活躍,促使廈門、南京、合肥、蘇州加速去庫存。

    而在政策收緊與市場預期的影響下,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場降溫明顯。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,樓市正在進入新一輪盤整期。一方面,環(huán)比下降城市數(shù)量再次擴容,但另一方面,同樣是三、四線城市,其中牡丹江、泉州已連續(xù)兩個月出現(xiàn)價格環(huán)比下滑,而錦州商品住宅價格已連續(xù)15個月環(huán)比下滑。

    同時,亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,6月北上廣深四個一線城市均出現(xiàn)商品住宅價格漲幅放緩的跡象。相比5月的環(huán)比漲幅,其中北京漲幅減少了0.7%,上海下降了1.2%,廣州下降了0.6%,只有深圳環(huán)比漲幅微漲0.3%。

    朱光表示,今年以來,全國樓市以去庫存為主要目的,絕大部分城市仍將延續(xù)寬松的購房和信貸政策,再加上居民受制于投資渠道有限,往往將投資房產(chǎn)作為資產(chǎn)增值的主要工具,因此樓市成交活躍,但從歷史上來看,如此高速增長,很難維持較長時間。

    中金公司也有類似判斷。中金宏觀組報告預測,房地產(chǎn)行業(yè)“三年周期變兩年”,下半年或提前進入下行通道。

    警惕風險加劇泡沫凸顯

    2016年上半年25家企業(yè)半年業(yè)績預告看漲,多家房企上調(diào)銷售目標。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,35家官方公布銷售業(yè)績的房企合計銷售業(yè)績高達12425.92億,比2015年同期的7285.54億上漲幅度高達70.6%,而銷售面積也達到了10146萬平方米,同比上漲47.5%。具體來看,35家房企平均完成年度任務指標64%,頭次出現(xiàn)上半年平均完成指標過半的情況。

    中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,市場未來越來越恐慌,一二線恐慌性上漲,三四線恐慌性調(diào)整,地王恐慌出現(xiàn)。

    貨幣方面杠桿突增,風險增加。央行日前發(fā)布的較新數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,個人購房貸款新增2.36萬億元,同比增長1.25萬億元。個人購房貸款余額同比增長30.9%,同比上升13.9個百分點。

    值得一提的是,今年以來,居民中長期新增貸款月度規(guī)模在不斷上行,完全額從4月開始就超過非金融性公司新增中長期貸款規(guī)模。如6月居民中長期貸款月度新增量為5639億元,而非金融公司中長期貸款僅僅增加了4105億元。同時,上半年數(shù)據(jù)顯示,開發(fā)商企業(yè)到位資金中,來自個人按揭貸款的收入有1.12萬億,同比增長57%,而同期開發(fā)商全部到位資金僅增長15.6%。

    張大偉表示,本輪市場火爆的主要導火線與原因都是信貸釋放,居民杠桿在不斷增加,從而形成了泡沫。從現(xiàn)階段來看,雖然整體新增加貸款降速,但居民戶長期貸款依然天量,趨勢難改。一旦房市轉(zhuǎn)向,因杠桿帶來的風險將加倍。

    而郭毅也認為,雖然在房地產(chǎn)調(diào)控放松下,天量貨幣大水漫灌,但部分經(jīng)濟基礎薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線城市,地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動。長期來看,區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機會、人口吸附力不足的背景下,庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn),仍會對樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。

    前景調(diào)控趨向“一城一策”

    “上半年盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲,但城市間漲幅差異仍然較大。因此預計下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將從‘因城施策’升級到‘一城一策’。”張大偉表示。

    的確,從上半年來看,房地產(chǎn)政策頻出。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,有多達54個省市發(fā)布房地產(chǎn)去庫存政策。

    例如,廈門于7月15日起調(diào)整住房信貸政策,其中較受關注的是二套房頭付的變化。變化的應該是,對于名下有1套房但未結(jié)清貸款的或2筆及以上貸款記錄的,頭付從原本的執(zhí)行40%提升到60%。停止向三套房發(fā)放公積金貸款。

    張大偉認為,過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化,政策開始“托底蓋帽”。這種情況下,房價上漲較快的城市,包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)約束性的政策。而未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策,更多的將會升級到一城一策。

    發(fā)改委日前表示,下半年,針對市場分化的情況,應更加注重分類施策、因城施策,促進市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市,要密切關注其庫存下降情況,加大住房供應,合理引導住房消費,防止房價持續(xù)過快上漲。對三、四線等商品房庫存較大的城市,要根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r,積極采取有效措施,化解房地產(chǎn)庫存。

    此外,有報道稱,18日上午,住建部部長陳政高帶隊調(diào)研萬達、保利、融創(chuàng)和恒大四家房企,摸底當前市場情況,尤其是一二三四線城市的土地市場情況和庫存壓力,并為下一步政策調(diào)整支招。據(jù)悉,住建部將分別聽取房企、央行以及眾金融機構(gòu)的看法,了解目前市場狀態(tài)、風險程度,進一步細化政策。

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