太原房價5年僅上漲20%

住房供應充足新增購買力緩慢是主因

2016年，*熱門的話題就是“房價”，從一線城市，蔓延至二線城市、各大省會，房價一度像脫韁的野馬，直到接連出臺調控措施，才逐步穩定。

春節假期回鄉過節，記者走訪了山西省太原市的新樓盤，發現近些年來太原的房價穩如泰山。

根據中國指數研究院百城價格指數統計，*近5年（2011年11月份－2016年11月份）太原房價漲幅僅為20％，嚴重跑輸CPI。

在上漲乏力的背景下，去庫存仍是當前主要任務。2016年，太原先后兩次推出“去庫存”政策。甚至在“930”后，全國21個城市密集出臺限購令，太原仍然出臺了“促銷”新政，與全國地產調控方向背道而馳。

太原房價上漲乏力

“5年前我曾經想買房，當時房價大概6000元／平方米，當時覺得太貴就沒買，*近準備結婚，又開始看房，發現這些年來太原房價幾乎沒漲。”一位在太原工作的寧小姐告訴記者。

記者接觸了不少正準備在太原購房的人群，大家普遍的反應都是價格平穩。這一點也能從數據中表現出來。中國指數研究院百城價格指數統計顯示，2011年11月份，太原平均房價為6017元／平方米，直到2016年11月份，太原平均房價為7227元／平方米。這也意味著，5年以來太原房價漲幅僅為20%。

在記者采訪過程中，有不愿具名的開發商大倒苦水：“太原根本不需要調控，還沒限購都賣不上價錢。”

上述開發商認為，太原房價多年不漲的主要原因有兩個：，供應量充足，從表面看太原商品房供應量并不高，但實際上，太原存在為數眾多的小產權房，這些房子沒有房產證，也不具備辦理房產證的條件，私下買賣也被認可；，經濟環境不景氣，山西是產煤大省，經濟增長單方面依靠煤炭資源，然而，近些年來煤炭產能過剩，導致企業入不敷出，從業人員收入縮減，消費力下降。”

“太原樓市目前的主要任務依舊和年初既定目標一樣，還是要竭盡全力去庫存，這個主基調從來沒有改變。作為全國供應量和去化量都較大的城市，根據一城一策，太原樓市還是要以去庫存為主。”山西房地產業協會會長于世瑋在接受媒體采訪時表示。

去庫存是主要方向

而與之形成鮮明對比的是，2016年全國房價集體高漲。根據中國房地產業協會發布網站數據，截止到去年10月31日，31個省會城市房價中，29個城市房價同比上漲，其中石家莊領漲全國，均價12100元／平方米，同比漲幅近45%。

此外，其余省會城市房價漲速也十分迅猛，例如，鄭州房價同比上漲33.63%；福州房價同比上漲26.72%；武漢房價同比上漲34.59%；濟南房價同比上漲18.72%。而太原房價同比漲幅僅為3.15%。

另一方面，在全國房地產市場過熱的背景下，北京“930” 樓市調控新政出臺，20個大中城市緊隨其后，密集發聲。其中，包括天津、蘇州、鄭州、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州在內的21個城市出臺了樓市限購政策。

與此同時，太原也加緊了樓市調控步伐，但是大方向與其它城市截然相反。回顧2016年太原樓市政策，不難發現，自始至終貫徹去庫存的戰略。

2016年6月份，山西省政府出臺11項房地產“新規”，其中包括：鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價；對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持；引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值；把貨幣化安置作為今后一個時期該省棚戶區改造的主渠道，２０１６年的棚戶區改造貨幣化安置比例不低于５０％，并作為考核各市的一項重要指標；原則上不得再新建安置住房；全面放開建制鎮和中小城市的落戶限制，有序放開太原市和大同市城區的落戶限制等。

但是，去庫存收效甚微。迫于庫存壓力，在“全國房地產調控”的大背景下，2016年10月31日，太原16條房地產“新政” 《太原市政府辦公廳關于化解房地產庫存的實施意見》（簡稱：《意見》）落地。

《意見》指出，支持農業轉移人口在太原購房；積極推進農業轉移人口市民化，進一步放寬落戶條件；對購房的家庭，放寬購房貸款首付比例至20%，對二次購房的家庭放款貸款首付比例至30%；落實房地產交易稅收優惠政策；擴大住房公積金使用范圍；加大棚戶區改造貨幣化安置力度；甚至全面停止新建公共租賃住房。

山西朗潤置業房地產咨詢有限公司總監牛佩華認為，2016年初，太原住宅市場可預期的庫存去化周期在3.5年-4年，截至去年9月底，市場可預期庫存去化周期仍在此范圍內，并隨著土地成交增加而有持續擴大的趨勢，太原樓市的庫存依然較高，更不具備限購條件。

拐點隱現？

必須注意的是，太原房地產市場開始“面粉貴過面包”，房價增長乏力的情況下，地王頻出。

2016年5月份，融創以18.7億元、5432元/平方米的樓面價，刷新太原地王。隨后不到一周的時間內，萬科以10.2億元、3918元/平方米的樓面價，再次刷新區域板塊*高樓面價；同年8月份，省人民醫院以4.406億元的價格搶到地塊，樓面價達8075元/平方米的太原新地王就此誕生；同年9月月份，華潤舉出34.228億元的高價，風光贏取師院舊址地王，折合樓面價高達7223.63元/平方米，溢價率53.49%。

可以說，去年太原土地市場大部分優質地塊，被上述一線品牌房企所“瓜分”。品牌房企在產品設計、建造、配套、物業服務等方面，均為購房者提供了更好的居住理念和生活品質，與此同時也進一步推高了太原市場優質商品房的價格。

“我家附近的新開盤的高端商品房，平均價格已經賣到12000元／平方米，但是開盤已經3個月了，目前還沒售罄，*近經常接到推銷電話。”家住太原市和平南路的李女士告訴記者，目前太原市新房價格并不低，但是普遍有價無市。

但是開發商并不認同這一觀點，在記者采訪過程中，不少開發商認為，在稅收、金融、供給量等政策調節下，2017年太原房價將達到高潮。一家本土開發商的相關負責人表示，“項目目前尚沒有降價舉措和計劃，房地產銷售價格下跌的可能性較小。對房地產開發商而言，降價只是臨時性處理，絕非長久之計。除非土地成本和其他稅費方面的成本能夠降下來，否則降價的空間并不大。”

而太原房價是否會迎來拐點，還需要市場的驗證。

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