1、一年時間之中，市場出現(xiàn)三度繁榮

華泰證券謝皓宇的研究報告《繁榮之下，租金陷阱》表示，盡管統(tǒng)計局發(fā)布的70 大城市房價數(shù)據(jù)顯示出市場正往冷清的方向發(fā)展，同時各地的交易量也有明顯的下滑，然而，從實際情況來看，并非完全如此。

一線城市以北京為代表，新房市場受到管制、二手房市場價格大漲，不僅催生了新房轉二手的生意，還出現(xiàn)了二手房再次惜售的狀況。三線城市的情況比北京更為瘋狂，不少城市春節(jié)后單月價格上漲幅度達到30%。

目前全國市場整體呈現(xiàn)出再度繁榮的景象，這在歷史上從未出現(xiàn)過，也就是說，從去年3 月份以來，在不斷調控之下、在長達一年的時間之中，市場出現(xiàn)了三度繁榮。

謝皓宇還指出，當前正在經歷從2016年3月份以來的歷史租金與房價背離，持續(xù)期長達1年。如果房價上漲不能夠往租金傳導，那么有兩種可能：

1）企業(yè)無法向員工提供足夠高的收入以讓其承擔更高的租金，這反應的是經濟發(fā)展階段和房價脫軌的支付能力不足；

2）從租客向房客轉移接近尾聲，以北京2016 年人口流出15 萬人為例，其對租房的需求大幅下降，這反應的是人口擠出效應導致的需求不足。

如果是種情況，說明當前是投資性需求在貨幣寬松下主導資產價格上漲，會滋生泡沫，如果是種情況，說明當前強行減少一線城市土地供給不能夠符合當前城市的發(fā)展階段，強行擠出人口之后并沒有能夠帶來生產效率的提升。

2、房貸全面收緊，利率上調為九折

樓市重新走熱之際，很多銀行不僅收縮了住房按揭貸款新增規(guī)模，對房貸利率折扣也做出了調整。

中國人民銀行行長周小川3月10日在兩會新聞發(fā)布會上表示，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發(fā)展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業(yè)的政策調整，增速估計會適當放慢。

據(jù)經濟參考報，一位國有大行總行相關信貸部門人士表示，鑒于去年個人房貸增長比較快，日前監(jiān)管層已經向大行傳達要對新增房貸規(guī)模有所把控。“銀行內部也傳達到了各地分行，目前已經在執(zhí)行中收緊了相關額度。”

一位國有大行深圳分行負責人也證實了上述說法。他表示，其所在分行個人房貸規(guī)模近兩個月正在逐月下降，前兩個月的房貸新增規(guī)模均低于去年12月的新增規(guī)模。“規(guī)模下降一方面由于監(jiān)管層提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限購政策出來以后，實際的貸款需求有所下降。”

不少銀行的地方分行向總行匯報房貸數(shù)據(jù)和投放計劃的頻率也大幅提升。一位大行東部省份分行個貸部人士表示：“每天都要報計劃到總行，并且按計劃發(fā)放。”他還稱，因為房貸業(yè)務，*近一個月已經到總行開過三次會了。

根據(jù)融360發(fā)布的報告，2017年春節(jié)以后，北京、廣州、深圳、珠海、佛山等多地的銀行已經開始將*低利率折扣上調為九折，這是繼深圳、上海之后又一批*低折扣向九折靠攏的城市。

3、三四線銷量火爆，內部分化明顯

2016年不僅一二線、而且部分三四線城市地產銷售火爆去庫存超預期。2016年全國商品房銷售面積增速達22.5%，較2015年加快16個百分點。其中，一線城市商品房銷量增速為9.0%，較2015年下降6.3個百分點；二線城市商品房銷量增速為27.1%，上升18.1個百分點；三四線城市商品房銷售面積增速為21.6%，上升16.6個百分點。

這種情況還在持續(xù)，據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月末，國內樓市整體成交平穩(wěn)增長，19個主要城市中，一線城市同比下降16.3%；二線城市同比增長76.69%；三線城市同比增長35.84%。

方正宏觀任澤平在其報告中指出，三四線城市分化明顯，浙閩粵瓊等地區(qū)三四線城市商品房銷量火爆，遼黑陜蒙新等銷量低迷甚至負增長。

任澤平分析，銷售火爆的三四線城市主要分為如下三類：

其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購及高房價的溢出效應，以及去庫存政策。比如，珠三角區(qū)域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上；長三角的嘉興、湖州、鎮(zhèn)江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。

其二，傳統(tǒng)農民工主要輸出區(qū)域、且自身資源環(huán)境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農民工回流或農民進城購房，加之基數(shù)小的影響。比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉(xiāng)、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。

其三，自然環(huán)境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費升級、旅游度假需求增加，和全國多數(shù)地區(qū)的霧霾環(huán)境壓力，加之去庫存政策刺激和基數(shù)小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%，甚至超過200%。

任澤平表示，人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移趨勢不變，三四線城市內部分化仍將持續(xù)，一些城市逐漸脫穎而出成為熱點三四線城市。就如同在二線城市中，2015-2016年房價漲幅分化也非常明顯。比如，合肥、廈門等二線城市暴漲，但沈陽、長春、哈爾濱等二線城市漲幅很小、甚至不如一些三四線城市。

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