1.內(nèi)部認(rèn)購陷阱

　　內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多購房人士。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護(hù)的，購房者的權(quán)益也無法受到法律保障。

　　防陷絕招：

　　既然購房者明白了內(nèi)部認(rèn)購是不合法的變相銷售，那么較好不要購購這類商品房。至于想購低價房的人士或投資者，應(yīng)選擇信譽(yù)好、實力雄厚、品牌大型樓盤，相對安全一些。

　　2.配套設(shè)施陷阱——虎頭蛇尾

　　配套設(shè)施虎頭蛇尾是指房地產(chǎn)開發(fā)商提供的配套設(shè)施在房屋銷售時看似正常運作，在業(yè)主入住后就難以避免存在的陷阱

　　防陷絕招：

　　購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費交通車，能長期免費嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套，麻煩就多了。

　　3.合同空白處陷阱

　　合同可能會有空白的地方，合同留有空白處是指房屋購賣合同留有空白處，為開發(fā)商作弊提供了條件。

　　防陷絕招：

　　購房者簽訂合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無需填寫時，也應(yīng)劃上橫線，防止對方在空白處私自填上對其有利的內(nèi)容。

　　4.廣告陷阱——合同與廣告不符

　　預(yù)售合同與廣告不符是指房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房預(yù)售合同的內(nèi)容與廣告宣傳不一致。造成合同與廣告不符的原因，有房地產(chǎn)開發(fā)商的，也有房地產(chǎn)銷售代理商的原因。而購房者因常被圖文并茂的廣告吸引，草率簽訂合同，卻不仔細(xì)閱讀合同，想當(dāng)然地認(rèn)為廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)記載于合同中。

　　防陷絕招：

　　要避免這種陷阱，就只有把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，才有保證。

　　5.房地產(chǎn)廣告陷阱——廣告虛假

　　房地產(chǎn)虛假廣告是指虛構(gòu)事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布的或含有國家禁止內(nèi)容的廣告，欺騙購房者。1996年12月國家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定：廣告應(yīng)載明預(yù)售或銷售許可證書號，應(yīng)當(dāng)清楚表示實際的銷售價及其有效期，應(yīng)以該房地產(chǎn)項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化、教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果，不得含有升值或的承諾，不得含有裝飾內(nèi)容。

　　防陷絕招：

　　要想避免虛假廣告的陷阱，購房者應(yīng)注意下列幾點：

　　1.自己或委托親友現(xiàn)場考察，核實其內(nèi)容。2.仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計圖，與廣告的內(nèi)容相對比是否相符。若廣告中稱小區(qū)有200平方米的自選商場，購房者就從設(shè)計圖上找，若有，才可能是真實的。3.認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容。在簽訂《房地產(chǎn)認(rèn)購書》和支付定金前，可以要求提供空白預(yù)售合同書，以核實廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)。

　　6.房屋中介陷阱

　　用房屋中介提供虛假房源信息騙取介紹費，是指不法的房屋中介機(jī)構(gòu)在收取介紹費后，故意提供虛假或無效的房源信息，不提供真實的中介服務(wù)。

　　防陷絕招：

　　購房者怎樣防止這類陷阱呢？1.找有信譽(yù)的房屋中介機(jī)構(gòu)。可通過朋友介紹，或通過政府部門、新聞媒體報道，加以了解。較為可行的是，向成功通過中介機(jī)構(gòu)購房、租房的朋友了解其服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。2.慎訂書面合同。一要訂立書面合同，否則口說無憑；二要詳細(xì)寫明顧客的要求，越具體明確越好。因為它是“訂貨樣板”，或服務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)，沒有它，就無法確認(rèn)房屋中介機(jī)構(gòu)違約；三要確定履行期限；四要規(guī)定中介機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任。

　　7.物業(yè)管理陷阱

　　物業(yè)管理陷阱——強(qiáng)迫業(yè)主接受物業(yè)管理公司是指房地產(chǎn)開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主權(quán)益的行為。

　　防陷絕招：

　　怎樣防止房地產(chǎn)開發(fā)商搭售物業(yè)管理服務(wù)呢？一是購房者在簽訂房屋購賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的，應(yīng)提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件；二是如果包括上述條款的房屋購賣合同已簽時，可以該條款違反《反不正當(dāng)競爭法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》為由，請求法院判決其無效。

　　8.破產(chǎn)陷阱——假借破產(chǎn)逃債

　　借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的逃債伎倆。如果這些公司真的破產(chǎn)了，那債權(quán)人只好自認(rèn)倒霉。可是，他們常常借資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項目中，或隱匿財產(chǎn)，抽逃資金，做假賬造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)，真逃債。

　　防陷絕招：

　　怎樣防止項目公司借破產(chǎn)逃債呢？業(yè)主可通過下列途徑盡量避免損失：1.選擇信譽(yù)好的開發(fā)商，要分清股東與公司的關(guān)系。如購購房產(chǎn)時，賣方是有信譽(yù)的開發(fā)商，就好于賣主是開發(fā)商作為股東組建的項目公司，因為股東是不幫項目公司還債的。此外，選擇股東有實力有信譽(yù)的項目公司作賣方，好過選擇股東默默無聞甚至有劣跡的項目公司作賣方。2.明查暗訪項目公司的實際財產(chǎn)。假賬終歸是假的，如果另有財產(chǎn)存在，就可以執(zhí)行了。3.申請法院查賬。4.找關(guān)系請銀行查賬，尋找資金去向，追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　9.物業(yè)亂收費陷阱

　　物業(yè)管理公司亂收費是指物業(yè)管理公司不依物價局核準(zhǔn)的文件及物業(yè)管理合同，自定標(biāo)準(zhǔn)額外收取業(yè)主費用。物業(yè)管理公司亂收費，通常表現(xiàn)在下列幾方面：1.超出核準(zhǔn)的價格收取管理費。2.擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費差價。3.擅自增加項目建設(shè)，而將費用分?jǐn)偨o業(yè)主。

　　防陷絕招：

　　1.業(yè)主積極參與，選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會。依照法律規(guī)定，業(yè)主委員會有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。這樣業(yè)主委員會可以挑選信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽(yù)不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為，重大事項須經(jīng)業(yè)主大會同意。2.訂好物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利與義務(wù)的合同。該合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定收費事項、新建項目的批準(zhǔn)權(quán)、財務(wù)收支公開、合同解除條件等重大事項，以合同限制物業(yè)管理公司的權(quán)力。3.要求物業(yè)管理公司出示有關(guān)收費文件。

　　10.出售集資房陷阱

　　單位不征求集資的職工同意出售集資房是指職工所在單位不征得參加集資并已取得集資房的職工的同意，將其集資房另行出售給他人的陷阱。根據(jù)我國有關(guān)房改的政策和行政法規(guī)，職工對房改房含集資房擁有部分或完全產(chǎn)權(quán)。

　　防陷絕招：

　　職工對集資房或房改房擁有部分或全部產(chǎn)權(quán)，單位無權(quán)擅自單方處理房屋，否則構(gòu)成侵權(quán)，職工有權(quán)向法院起訴，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　11.鋪面租賃合同陷阱

　　鋪面租賃合同未規(guī)定不可抗力條款，是指雙方未在鋪面租賃合同中規(guī)定遇到不可抗力，可單方終止合同的條款，以致出現(xiàn)某些不可抗力時，無法解除合同的陷阱。

　　防陷絕招：

　　鋪面租戶應(yīng)爭取在鋪面租賃合同中載入下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴(kuò)路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達(dá)三個月以上。


（北京娛樂信報）

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