小戶型項目，讓年齡在20—30歲左右的年輕人滿足自我空間的需求；頭付的低門檻滿足了工薪投資的欲望，他們不在乎升值空間的化，更多的出發點是為今后購一份養老保險，投資之余又有了保障；白領的純投資成為主流。

　　盡管小戶型在2002年到2003年一路北京樓市。其熱度一直持續到今天依然有不少小戶型項目。對于購購小戶型的群體來說，許多年輕人購購它主要是用于過渡時期的居住。也有許多人購購小戶型專門用于投資。但是對于大多數人來說，小戶型畢竟是一種過渡性住宅，因此選擇小戶型一定要看它的投資價值。的確，對于投資者來說，小戶型是一個非常誘人的投資型產品。但小戶型所處位置的綜合因素、分析目標客戶群充分把握率、認準小戶型并發掘出它的附加值，以及小戶型的創新設計，這對將來的投資前景都起著關鍵性作用。

她們來了你不動心嗎？

小戶型迎來交房年

　　2004年底到2005年初對北京樓市來說，可以說是小戶型的一個入住年。原因是在2002年下半年到2003年上半年是北京小戶型較為集中放量的時候。經過一年多的開發周期，2004年底、2005年初就迎來了小戶型項目的集中交房。

　　2002年底到2003年初，小戶型東南西北四面開花，全部開發總量超過500萬平方米。在CBD及周邊地區，就集中了炫特區、后現代城、蘋果社區、易構空間、非常生活等上10個小戶型項目。再加上北京市區，當時京城小戶型樓盤項目超過50個，而且大部分小戶型項目銷售業績不錯，套用一句炒股的術語來說，2003年小戶型已經跑贏大市。由于基本是期房，2004年底到2005年初大部分小戶型面臨交房考驗，2004年又被業界稱之為小戶型的交房年。

心中的她長得什么樣？

小戶型地段是生命

　　無論是自住還是投資，地段是選房標準的重中之重。

　　對于投資來說，選地段就是選商圈，如國貿商圈、中關村商圈、燕莎商圈、亞運商圈等，投資住宅一般選在商圈周邊。中介市場資料顯示“小戶型好租好賣”，并不等于所有的小戶型都好租好賣。根據調查，目前較適合開發小戶型的地段，主要是讓小戶型的業主感覺上下班方便的地區。因為年輕的上班一族正處于創業階段，對公共交通的依賴性比較大，所以距離公共汽車站、**站和城鐵站近(步行時間在10時辰之內)的小戶型項目比較受歡迎。八通城鐵通車后，京通高速路沿線的樓盤每平方米至少上漲了1000元。顯然道路狀況的改善可以有效縮短人們花費在路上的時間，從而縮短心理距離，提升物業的相對位置優勢。不過道路對物業價值的提升很難預測。

誰該跟小戶型動感情？

小戶型難見長住戶

　　目前，小戶型住宅購購者大致可以分為投資型和自住型：

　　1.投資型購購者。由于京滬等大城市，商務流動人口眾多，那些毗鄰商務區域的小戶型具有一定的投資價值，況且小戶型可以用相對較低的投入，獲得相對較高的，因而往往被投資者所青睞。既然是投資，那么投資型購購者所購的房子里的租客一般不會長期住在這里。

　　2.自住型購購者。具體包括：①剛剛就業的或從外地調入的年輕人，乃至本地單身的白領。他們或者還沒有經濟實力去購購大住宅，或者在組建家庭之前沒有必要購置大戶型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶型住宅，因為她雖然比較便宜，但房屋結構及小區的配套設施都不盡如人意。②中低收入。他們沒有能力承擔大戶型很高的總價，也許一生就只能購購這種比較舒適、經濟的能滿足居住生活各方面要求的小戶型，這個人群是小戶型經濟適用房的需求者。③異地置業者。他們由于工作的關系暫時居住在異鄉，作為權宜之計，選擇購購小戶型，將來可以出租或出售，還可以獲得一定的回報。④外地父母與兒女團聚用。當前，獨生子女一代已陸續參加工作乃至組建家庭，將來會有更多的年輕夫妻需要贍養四位老人，因而也會選擇購購小戶型給父母居住。

　　而這些自住型購購者往往會因為這樣或那樣的原因，在若干年后搬離小戶型，那么他們購購的小戶型要么轉手，要么出租。也就是說，自住型購購者大都不會長久地居住在小戶型里。

尊嚴和壓力哪個重要

中關村人九成無房

　　還要注意的是，有些地段的房子易于出租，但是不會有太大的，而另外一些房產恰好相反。因此，選擇時要考慮今后搬離，這套房子是用來出租還是直接轉賣。例如CBD、中關村都是商務氛圍較濃的區域，流動人口比較多，人們都愿意居住在附近，置業很少能做到一步到位，這就給小戶型提供了生存空間。而一項針對中關村的調查表明，“村民”的無房率為93.4%，平均月住房支出為1630元，平均上下班時間為70時辰，當前居住滿意度僅為5%，選擇一年內購房的則高達15%?？赡苡腥瞬幌矚g小戶型，但中關村核心區住宅的供應量有限，中關村、北四環、萬柳一代高房價使得他們不得不關注周邊的小戶型。

實用主義讓愛情對水？

國貿老外偏愛公寓

　　對于投資型樓盤來說，小戶型既不是指一居室的小套型，也不是指完全的小面積。樓盤戶型的大小、戶型、物業定位都需要根據其所處的位置、未來面向的客戶進行判斷。

　　比如國貿商圈承租小戶型的外籍單身人士較多，小戶酒店式公寓比較適合。

　　小戶酒店式公寓的戶型，一般從幾十平方米到幾百平方米不等，在裝修上統一為精裝修，提供全套的家居設計或提供部分電器。對于不同戶型也有不同的格調，在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務，另外，銀行、會所、超市等配套設施一應俱全。酒店式公寓項目本身的設計一般也是個性化的，而不是流于一般形式。因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業高端員工、經理、總裁等，它的物業管理一般是由酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理，這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高端、到位的各種服務。選擇酒店式公寓自住的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。

　　名詞解釋

　　小戶型——

　　小戶型的概念，目前并無嚴格規范的定義，但北京業內人士比較認可的說法是，一居室銷售面積在60平方米以下，二居室銷售面積在80平方米以下，三居室銷售面積在100平方米以下。市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點：雖然建筑面積較小可至20多平方米，大則不過80到100平方米，但面積小并不等于檔次低。小戶型房屋設計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市，以及稍遠但交通便捷的地方；小區的配套設施也比較齊全。信報記者 鄒玉瑞整理

　　相關鏈接

　　小戶型的風險——規劃設計

　　市場上的不少小戶型是由一些存量房改建而來的，房型、朝向等均存在一些問題。即便是現在推出的一些小戶型，也是利用現成地塊中的邊角料設計而成，朝向、走道等都存在一些問題。

　　產權性質——

　　開發商要降低小戶型的購購總價，總希望將小戶型的面積控制在50平方米，甚至40平方米以內。如此，開發商只能以商住性質給小戶型立項，并冠以酒店式公寓的名稱。殊不知，酒店式公寓的土地使用年限不超過50年(住宅為70年)。

　　盲目高單價——

　　由于需求火爆，開發商的價格砝碼亦與日俱增。每平方米上萬元的小戶型開始增多，較不可思議的是，不少地段一般的小戶型，價格與市場出現嚴重背離。



（北京娛樂信報/鄒玉瑞 蔡雪婧）

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！