戰(zhàn)后以來，香港房地產(chǎn)業(yè)在五次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)。雖然內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)與香港仍有諸多不同，但目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境與香港上世紀(jì)70年代走向集中的狀況相當(dāng)類似。這預(yù)示著，隨著土地政策的變革，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)“大洗牌”即將揭開帷幕。

　　周期性盛衰循環(huán)相伴戰(zhàn)后香港地產(chǎn)

　　香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。

　　戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。個周期是1946年至1959年；個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至現(xiàn)在。每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期較短的約6-7年，較長的是第五個周期，歷時19年。

　　香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅(qū)動下，上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場開始供過于求，房價、地價下跌了70%。

　　1959年開始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來港的外國人、國際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。

　　1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項“十年建屋計劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價下跌40%，樓價下跌了30-40%。

　　1975年底開始，房地產(chǎn)市場重又回升，港府1976年開始**修建計劃，提升了城市土地價值；1978年，又推行“居者有其屋計劃”(即廉價屋計劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達(dá)到500萬人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。

　　承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場達(dá)到高潮，但隨后而來的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。1982年底，香港樓價比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房價比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之后房地產(chǎn)價格的急升，給香港房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患。

　　90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒購香港房地產(chǎn)，樓價、地價飚升，嚴(yán)重脫離居民購購力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。


　　香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動因

　　香港總面積1078平方公里，但可以開發(fā)利用的土地還不到30%。近60年來，香港人口由60萬增長到600多萬，增長了10倍，人口的急劇增長所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動香港房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的較根本原因。

　　港府的高地價政策為香港房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)購賣起到了推波助瀾的作用；其次，當(dāng)局頒布的建筑條例、“十年建屋計劃”、“居者有其屋計劃”和大型公共設(shè)施建設(shè)計劃也有力地推動香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　香港房地產(chǎn)和金融業(yè)的緊密關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)靠銀行的信貸支持而發(fā)展，銀行業(yè)靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲利。據(jù)統(tǒng)計，1981年至1987年房地產(chǎn)信貸規(guī)模占香港總貸款規(guī)模的比重始終在30%以上，60年代中則高達(dá)80%。香港優(yōu)越的地理位置、完善的基礎(chǔ)設(shè)施和自由港政策吸引大量游資和資本涌入房地產(chǎn)業(yè)，也促使香港房地產(chǎn)業(yè)日益興旺。

　　戰(zhàn)后以來香港爆發(fā)的6次地產(chǎn)危機(jī)中，有3次直接或間接因為西方經(jīng)濟(jì)危機(jī)，還有兩次與政治因素和香港居民移民他國、賤拋物業(yè)有關(guān)。但就內(nèi)部因素而言，主要還是因為香港房地產(chǎn)市場特殊的供求關(guān)系及其投機(jī)性。

　　香港經(jīng)濟(jì)屬于開放型的自由市場經(jīng)濟(jì)，在多數(shù)行業(yè)難以形成壟斷性的經(jīng)濟(jì)力量，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻具有明顯的壟斷色彩。香港的10家家族財團(tuán)幾乎都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)，近幾年來大型屋村建設(shè)幾乎全部被大財團(tuán)所壟斷，從而使房地產(chǎn)價格帶有濃厚的壟斷色彩；另一方面，“炒樓花”制度使原本緊張的房地產(chǎn)市場火上加油，掩蓋了真正的供求關(guān)系。

　　在與香港市場的“五不同”處尋找借鑒

　　土地管理制度 香港有比較健全的土地法例體系，包括《香港房地產(chǎn)法》、《收回官地條例》、《土地征用法令》、《地契條款》、《拍賣地產(chǎn)條例》等等。政府只是根據(jù)這些法例進(jìn)行管理。實行有償、有期、有條件使用土地。所有要使用土地的人都需要通過土地市場獲得土地。既有壟斷控制，又有自由轉(zhuǎn)讓。

　　香港對批出土地的監(jiān)管非常重視，直至批租期滿收回。發(fā)現(xiàn)發(fā)展期內(nèi)違反契約條款的，輕則罰款，重則無償收回土地甚至控上法庭；投入使用后也會不定期地跟蹤檢查有沒有違約增建或違約使用；如發(fā)現(xiàn)官地被人非法占用，則發(fā)出通知書，限令退出，否則，控上法庭，強(qiáng)制處理。

　　目前內(nèi)地城市土地管理制度基本是仿照香港的做法，但還未形成一套比較健全的土地法律體系，對已批出土地和未批出的閑置空地的監(jiān)督管理很不到位。

　　土地批租 香港的土地批租有嚴(yán)格的批地程序和要求，用地要求在《批地條款》有詳細(xì)的說明。批租的形式主要有公開拍賣、公開招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時租約四種，但主要是公開拍賣、公開招標(biāo)兩種形式。不論何種形式取得土地，獲得土地者都得與政府訂立批租《土地契約》，《土地契約》里對批出土地的發(fā)展要求有各種限制性規(guī)定，如年期、用途、車位數(shù)、完成樓宇時間等。

　　目前內(nèi)地各城市在批出土地時，土地合同中也有各種要求和條件。批租的形式也有公開拍賣、公開招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時租約四種，但目前，協(xié)議用地量太大，拍賣招標(biāo)只占25%左右。

　　土地收回政策 土地收回方面，香港政府有一條重要的政策，就是公平合理地賠償，使受影響的人士不但可收回土地?fù)p失，也可收回商業(yè)損失。如果當(dāng)事人仍然覺得不公平的話，可以將有關(guān)事情提交土地審裁處處理。

　　目前內(nèi)地在收回土地時補(bǔ)償多欠公平，有的城市甚至官商勾結(jié)，強(qiáng)行拆遷，近年來在不少城市和地區(qū)引起的民怨頗多。

　　融資體制 香港房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常暢通，既可從銀行獲得支持，也能很容易通過發(fā)行股票和債券融資。

　　而內(nèi)地房地產(chǎn)融資體制非常單一，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%左右都直接或間接來源于銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)上市融資困難，審核程序復(fù)雜，更不用說海外融資。這種過度依賴銀行信貸的房地產(chǎn)融資體制隱含著較大的金融風(fēng)險。

　　市場集中度 上世紀(jì)50、 60年代，香港地產(chǎn)行業(yè)絕大多數(shù)為中小型公司。進(jìn)入70年代，市區(qū)舊樓重建已基本完成，小幅地皮大大減少，工業(yè)樓宇的興建需要申請比較大幅的土地，加上香港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢，競投需要付巨款，而且新建樓宇無論在高度、造價方面都不斷提高，超過了勢單力薄的地產(chǎn)公司的承受能力，小型公司被逐漸淘汰。房地產(chǎn)業(yè)趨向集中，逐步形成了一些較大的集團(tuán)，而且大地產(chǎn)公司紛紛將公司股票上市，資本實力增強(qiáng)，并通過一系列換股、收購、合并等活動使資本進(jìn)一步集中。70年代后期，興建大型屋村的盛行使地產(chǎn)公司規(guī)模越來越大。進(jìn)入80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸成為壟斷性大集團(tuán)的天下，雖然經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的公司有4000家左右，但股票上市的地產(chǎn)公司只100家左右，約占2.5%，在100家左右的地產(chǎn)上市公司中，“長江實業(yè)”、“新鴻基地產(chǎn)”、“新世界發(fā)展”、“恒基兆業(yè)”等的10家地產(chǎn)集團(tuán)的股票市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成。目前的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，市場集中度相當(dāng)高。

　　目前內(nèi)地房地產(chǎn)公司約有3萬多家，前10名地產(chǎn)集團(tuán)的市場份額不到6%，的地產(chǎn)集團(tuán)—萬科的市場份額不到1%。內(nèi)地房地產(chǎn)市場集中度還有相當(dāng)大的提升空間。

　　產(chǎn)業(yè)環(huán)境類似香港上世紀(jì)70年代，內(nèi)地房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中加劇

　　目前，內(nèi)地房地產(chǎn)市場從政策環(huán)境、地產(chǎn)商素質(zhì)、未來政策趨向看，與香港上世紀(jì)70年代非常類似。

　　2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)“11號文件”，叫停了已沿用多年的協(xié)議出讓土地的方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營性開發(fā)項目用地都必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開交易。2004年3月31日，國土資源部與監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件，文件嚴(yán)格要求各地協(xié)議出讓土地中的歷史問題必須在2004年8月31日之前處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。

　　可以預(yù)見，未來經(jīng)營性土地的出讓將基本采取招標(biāo)拍賣方式，而且單幅出讓地的規(guī)模呈大型化趨勢；另一方面，房地產(chǎn)信貸政策和房地產(chǎn)公司直接融資政策都向品牌地產(chǎn)公司傾斜，在新的土地政策、房地產(chǎn)信貸政策、銷售政策等的共同作用下，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展會重復(fù)香港上世紀(jì)70、80年代的發(fā)展歷程。地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)勝劣汰加劇，市場集中度上升，有良好品牌和管理能力、資金實力雄厚的地產(chǎn)公司將獲得超常的發(fā)展。預(yù)計經(jīng)過10年左右，內(nèi)地將會形成一批類似“長江實業(yè)”和“新鴻基地產(chǎn)”的巨型地產(chǎn)公司。


　　■附文

　　長江實業(yè)何以勝出 : 市場判斷力、資本能力、經(jīng)營管理能力

　　從香港華資地產(chǎn)公司崛起的過程看，只有具備以下素質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)才能成功發(fā)展壯大：善于捕捉市場機(jī)會及敏銳的判斷力；高超的資本

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