在法國(guó)，房地產(chǎn)商在賣(mài)出間商品房前必須為自己的樓盤(pán)“配備”一個(gè)物業(yè)管理公司，對(duì)物業(yè)公司的選擇往往是隨機(jī)的，其標(biāo)準(zhǔn)通常是“就近”或“口碑”。大部分業(yè)主按規(guī)定期限入住后，物業(yè)公司開(kāi)始運(yùn)作，而房地產(chǎn)商原則上則從此與物業(yè)公司“兩不相干”，物業(yè)公司的“新老板”變成“業(yè)主大會(huì)”，它將以經(jīng)理人的形式不折不扣地執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。
　　業(yè)主們?nèi)胱∪齻€(gè)月后，物業(yè)公司以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)函，通知召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。會(huì)議通常在物業(yè)公司總部舉行，也可根據(jù)需要另選處所。如住戶(hù)因故不能出席，則可指定他人與會(huì)代其行使投票權(quán)，但必須事先向物業(yè)公司郵寄授權(quán)書(shū)，指明某人在該次業(yè)主大會(huì)上全權(quán)代表他的利益。
　　由于業(yè)主大會(huì)關(guān)乎切身利益，住戶(hù)們往往寧可錯(cuò)過(guò)“約會(huì)”，也要親往參加業(yè)主大會(huì)。在很多法國(guó)人眼里，業(yè)主大會(huì)既是物業(yè)管理監(jiān)督會(huì)，又是左鄰右舍相互認(rèn)識(shí)、增強(qiáng)感情的碰頭會(huì)。
　　按照法國(guó)物業(yè)管理法規(guī)，業(yè)主大會(huì)的項(xiàng)議題必然是選舉業(yè)主大會(huì)主席和副主席，以便主席主持此后的業(yè)主大會(huì)。主席和副主席必須是業(yè)主，其人選的產(chǎn)生往往是熱心業(yè)主毛遂自薦，并由全體與會(huì)者舉手通過(guò)。主席根據(jù)物業(yè)公司事先準(zhǔn)備的會(huì)議議程表掌握會(huì)議進(jìn)程，并負(fù)責(zé)維持會(huì)場(chǎng)秩序。
　　許多法國(guó)人認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)是西方民主制度在百姓日常生活中的較佳體現(xiàn)——大會(huì)猶如一個(gè)微縮議會(huì)，主席在主持會(huì)議時(shí)不乏議長(zhǎng)的派頭，業(yè)主們則在體驗(yàn)“民間議員”滋味的同時(shí)牢牢地將物業(yè)管理權(quán)掌握在自己手中。
　　大會(huì)的項(xiàng)議程通常是物業(yè)公司主管介紹情況，并向大會(huì)提交物業(yè)管理合同及下年度物業(yè)預(yù)算。其內(nèi)容大體可分為三部分：前一段時(shí)間物業(yè)開(kāi)支，房屋維護(hù)中存在的問(wèn)題及業(yè)主們就相關(guān)問(wèn)題提出的書(shū)面建議或申請(qǐng)，物業(yè)公司在未來(lái)年度內(nèi)的開(kāi)支計(jì)劃。如同執(zhí)行經(jīng)理向董事會(huì)述職，業(yè)主們此時(shí)必須保持安靜，并仔細(xì)聽(tīng)講，因?yàn)槲飿I(yè)公司的每一項(xiàng)活動(dòng)都牽涉到業(yè)主們的錢(qián)袋子。
　　物業(yè)主管講話(huà)結(jié)束后，主席宣布進(jìn)入第三項(xiàng)議程：業(yè)主們就存在的問(wèn)題自由發(fā)表言論。大到房屋結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，小到門(mén)房態(tài)度不好，業(yè)主們無(wú)所不能談。此時(shí)，會(huì)議大廳可能一下子就炸開(kāi)了鍋，如果沒(méi)有主席維持秩序很可能亂套。業(yè)主們可以對(duì)物業(yè)公司的管理失誤提出尖銳批評(píng)，可以要求刪減某項(xiàng)物業(yè)設(shè)施，也可以對(duì)今后的物業(yè)管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業(yè)負(fù)責(zé)人。用業(yè)內(nèi)人事奧利維埃·若斯蘭先生的話(huà)說(shuō)，雖然法國(guó)的物業(yè)管理模式行之有效，但法國(guó)人“永遠(yuǎn)不會(huì)滿(mǎn)意”。他認(rèn)為，正是法國(guó)人的“苛刻”，造就了這種“一切為了業(yè)主利益”的物業(yè)管理模式。
　　自由討論結(jié)束后，大會(huì)進(jìn)入表決程序。表決內(nèi)容包括是否同意物業(yè)公司的述職報(bào)告、是否接受物業(yè)公司的合同，是否同意下年度物業(yè)預(yù)算、是否批準(zhǔn)需要追加預(yù)算的新工程等。與會(huì)業(yè)主以舉手的方式進(jìn)行表決，物業(yè)公司記錄表決結(jié)果并執(zhí)行有關(guān)決議。
　　至于確定表決是否有效的標(biāo)準(zhǔn)，法國(guó)物業(yè)管理界引入了“千分之一”這一概念。物業(yè)公司通常把一棟大樓的居住權(quán)分為一萬(wàn)份（也就是說(shuō)全樓居住面積總和是一萬(wàn)個(gè)“千分之一”），樓內(nèi)各個(gè)房間以居住面積為基礎(chǔ)，根據(jù)樓層和朝向不同，擁有一定的“千分之一”數(shù)。從根本上說(shuō)，房產(chǎn)商賣(mài)的就是“千分之一”數(shù)，某位業(yè)主的“千分之一”數(shù)越高，他的購(gòu)房款交得越多，他所擁有的表決權(quán)也就越大。
　　至于表決的標(biāo)準(zhǔn)，法國(guó)物業(yè)界的習(xí)慣做法是將所需表決問(wèn)題分3個(gè)層次，并有物業(yè)管理法規(guī)明確規(guī)定其評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：一般問(wèn)題如增加小型維修項(xiàng)目，只需超過(guò)與會(huì)業(yè)主“千分之一”數(shù)的簡(jiǎn)單多數(shù)即可通過(guò)；重大問(wèn)題如批準(zhǔn)物業(yè)公司合同及預(yù)算，需要投票贊同者的“千分之一”數(shù)超過(guò)大樓總“千分之一”數(shù)的一半方可通過(guò)；特別重大問(wèn)題如大量增加年度預(yù)算，則需投票贊同者數(shù)超過(guò)大樓總“千分之一”數(shù)的2/3方可通過(guò)。
　　業(yè)主大會(huì)的較后一項(xiàng)議題往是選舉幾名業(yè)主組成“業(yè)主委員會(huì)”，這些委員將代表所有業(yè)主的利益，定期或不定期與物業(yè)公司溝通提出意見(jiàn)或建議。“業(yè)主委員會(huì)”成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，并不收取傭金，但他們?cè)诮痤~不高的項(xiàng)目上有決定權(quán)，物業(yè)公司通常須執(zhí)行“業(yè)主委員會(huì)”的決定。
　　次業(yè)主大會(huì)確定了業(yè)主們管理物業(yè)的基本架構(gòu)，此后類(lèi)似的大會(huì)將每年舉行一次。業(yè)主大會(huì)結(jié)束后，物業(yè)公司以郵寄文件的形式向所有住戶(hù)傳達(dá)會(huì)議結(jié)果，其中包括那些因故錯(cuò)過(guò)會(huì)議的業(yè)主。
　　當(dāng)然，業(yè)主大會(huì)只是決定大樓在物業(yè)方面的大政方針，而日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理，其業(yè)務(wù)包括大樓主體維修、電梯維護(hù)、樓道清潔、設(shè)置門(mén)房、車(chē)庫(kù)管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類(lèi)捐稅、代表業(yè)主向保險(xiǎn)公司索取賠償?shù)龋浞秶鷰缀醢ㄅc住房有關(guān)的各個(gè)方面。
　　物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的物業(yè)預(yù)算，每季度向業(yè)主收一次物業(yè)費(fèi)，某年度內(nèi)的頭3個(gè)季度收該年度預(yù)算的1/4，較后1個(gè)季度則視全年物業(yè)支出情況多退少補(bǔ)。
　　在收費(fèi)方面，法國(guó)物業(yè)公司并不根據(jù)“平米標(biāo)準(zhǔn)”收費(fèi)，巴黎市區(qū)某一棟豪華公寓的“平米物業(yè)費(fèi)”不一定比外省某棟破樓高。物業(yè)公司收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)：本年內(nèi)干了多少活以及隨之消耗的人工費(fèi)。當(dāng)然，物業(yè)公司大部分的收費(fèi)項(xiàng)目都須在物業(yè)預(yù)算里列出，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。物業(yè)經(jīng)理人那迪娜·馬丁女士指出，法國(guó)政府對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一整套管理方法，有專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)不定期檢查物業(yè)公司賬目，完全禁止物業(yè)公司亂收費(fèi)，更不允許物業(yè)公司搞欺詐活動(dòng)（如同房屋維護(hù)公司簽定含回扣的合同），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便嚴(yán)懲不嚴(yán)懲不貸，甚至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
　　馬丁女士說(shuō)，大部分物業(yè)公司并不靠收取管理費(fèi)賺錢(qián)，因?yàn)樵谡块T(mén)嚴(yán)格審查下，管理費(fèi)大多被作為工資支付給公司員工。馬丁女士透露，物業(yè)公司真正的生財(cái)之道有兩個(gè)：一是投資。由于大部分物業(yè)公司兼管多座大樓，它們所收取的大修基金以及每季度初收取的物業(yè)費(fèi)總和數(shù)目驚人，這筆錢(qián)通常被投入收益不高但風(fēng)險(xiǎn)也很小的領(lǐng)域，以保證物業(yè)公司有一筆穩(wěn)定的收入。對(duì)于物業(yè)公司的這種做法，嚴(yán)格意義上講屬于“非法挪用資金”，但法國(guó)政府基本上默認(rèn)這一行為，也沒(méi)有公布特別規(guī)定加以制止。
　　二是房屋租賃中介。許多業(yè)主購(gòu)房只是投資的一種手段，他們通常將房屋簡(jiǎn)單裝修并通過(guò)物業(yè)公司將其租出去，物業(yè)公司則每月提取固定的手續(xù)費(fèi)。這屬于物業(yè)公司的合法“外快”。
　　既然是“民主式”物業(yè)管理，法國(guó)業(yè)主更換物業(yè)公司的事是司空見(jiàn)慣的，條件有兩個(gè)：一是更換物業(yè)公司的決定必須在一年一度的業(yè)主大會(huì)上做出，而且投票贊成的“千分之一”數(shù)必須超過(guò)大樓總“千分之一”數(shù)的一半；二是“業(yè)主委員會(huì)”必須事先與大部分業(yè)主聯(lián)系，并提前選擇好下一家物業(yè)公司。
　　法國(guó)政府規(guī)定，所有商住樓必須由物業(yè)公司承擔(dān)物業(yè)管理，不許有斷檔時(shí)間，否則處以重罰。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！