旅游地產天津遍地開花 帶動區域升級

  全球華盟集團將投資70億元，在西青區中北鎮建設一項集游樂、餐飲、住宿、高端現代化商務于一體的大型室內娛樂項目。　而在此之前，全國的旅游地產開發商華僑城，也已完成在津的戰略布局——出售了2007年拍得的華明鎮地塊，并與天津市政府簽訂戰略合作協議，開發總投資規模為50億元的東麗湖華僑城項目。

　　加上已開業的航母主題公園、在建的極地海洋世界等，主題旅游項目在津正如雨后春筍般增長。而這，也為其周邊的房地產開發預留下無限想象空間。主題公園的開發如何與地產項目相結合？天津此類地產產品的前景如何？這一切，都值得關注。

　　主題旅游項目 津城遍地開花

　　目前，天津市已開工和預備開工的旅游項目共45項，總投資額約788億元。其中，就包括數個大型主題旅游項目。

　　9月初，西青區與全球華盟集團簽約，由該集團投資70億元，在西青區中北鎮建設一項大型室內娛樂項目。該項目地處中北鎮曹莊花卉市場南緣，外環線以西，南運河北岸，要建設成為集游樂、餐飲、住宿、高端現代化商務為主的綜合服務區。該項目計劃引進百余家國際品牌餐飲、服裝、娛樂項目，并規劃建設一處五酒店以及供游客休憩的高中檔公寓式酒店。

　　在此之前，東麗湖華僑城項目于今年5月正式簽約。該項目占地6000畝，總投資規模為50億元，以文化創意、休閑娛樂、旅游度假、生態環保等元素為核心，輔以主題文化產業開發、主題商業開發、主題房地產開發的大型綜合文化旅游主題城區項目，將建成文化內涵豐富、特色風格鮮明、配套設施先進、生態環境優美的都市旅游休閑度假目的地。

　　除此之外，天津還有極地海洋館、航母主題樂園等多個主題旅游項目在建或已開門納客。

　　其中，天津極地海洋世界項目位于濱海新區響螺灣商務區內，是一個集吃、住、行、游、購、娛為一體的綜合項目。包括極地海洋館、酒店式公寓、城市旅游大道、嘉年華板道街等板塊，整體投資約16億元人民幣，占地面積18.7萬平方米，總建筑面積21.5萬平方米。其中建筑面積近5萬平方米的極地海洋館是全國的極地海洋館，預計明年“十一”正式開張納客。

　　天津濱海航母主題公園位于漢沽區八卦灘，總占地面積 5.57 平方公里，是以核心項目“基輔號”航空母艦為獨特旅游資源，以軍事為特色主題，集武備觀光展示、角色體驗、培訓拓展、休閑娛樂、國防教育、會議承辦、活動舉辦、外景拍攝等功能于一體的大型軍事主題公園，2004年“五一”正式開業，2008年全年游園總人數已突破58萬。

　　主題公園概念 催生地產熱點

　　任何城市基礎設施建設的推進，都會為周邊的房地產市場帶來利好，以主題公園為代表的主題旅游項目更是如此。

　　業內人士介紹，公園地產，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態環境，開發商依托市政公共公園或將房地產開發與公園建設結合起來的項目。從廣義上講，公園地產是指跟公園相關的地產項目，包括跟旅游相關的旅游地產項目、主題公園項目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點，將建筑、人文與自然環境結合成一體的地產概念。

　　“早期，小區建在公園邊，即便是離公園特別遠，也想方設法與公園攀上關系。開發商充分利用公園優勢，在廣告推廣中，大打公園牌，比如人民公園附近的富邦花園、泰達園等。”

　　南開大學經濟學博士劉玉錄說，“后來，從‘借景’發展到‘造景’，一些開發商開始自己花錢在項目中建設面積不小的社區公園，比如俊城?淺水灣、太陽城新領地等項目。現在，更多的是主題公園與地產相結合，將旅游、娛樂、自然、人文、居住和商業融為一體。”

　　一位地產商表示，公園地產的誕生絕非偶然。城市化過程中的積聚效應使得城市居民越來越密集地聚攏到城市核心地帶，人們在追求效率、便捷和快節奏生活的同時，身心所受的壓力也越來越大，更需要放松及與自然的交流，居住空間因此向外延伸到社區會所、園林。

　　據了解，東麗湖華僑城項目、航母主題公園項目、極地海洋世界項目等，均包含了房地產開發。如極地海洋世界項目，總建筑面積21.5萬平方米，其中極地海洋館僅占5萬平方米，其余為酒店式公寓、高端住宅、特色商業等。華僑城的傳統操作模式即是通過主題公園帶動片區升值，進而促進旁邊高端住宅的銷售。而剛剛簽約的中北鎮大型室內娛樂項目，也勢必刺激附近房地產項目的開發建設。

　　公園地產成熟 帶動區域升級

　　其實，主題公園地產帶給人較直觀的印象，就是對居住區域價值和自然環境質量的提升，這一點在華僑城所開發的項目上體現得較為明顯。

　　深圳華僑城，依托錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四個主題公園，在周邊開發了住宅、別墅、公寓、商業、寫字樓、酒店、創意產業園等多種地產產品，十余年間將占地4.8公里的華僑城片區打造成深圳較的豪宅聚集地，優越的自然環境、豐富的教育資源及濃厚的人文社區氛圍是該片區較突出的特點。北京歡樂谷，擁有30多萬平方米的綠化和8萬平方米的湖面，不僅僅使得四方新區成為京城名副其實的綠色生態住宅區，周邊樓盤的價格也一路飆升。而天津在建和即將啟動的幾大主題公園，也勢必帶動周邊區域價值的升級。

　　東部的東麗湖片區，是天津市八大旅游景區和七大自然保護區之一，占地面積58.6平方公里，其中水域面積8平方公里，面積是杭州西湖的1.5倍，本身就具備完善的主題旅游開發條件。目前，已有萬科、朗鉅、億兆等開發商在此開發了東麗湖?萬科城、朗鉅?天域、夏陽溪韻風景灣等項目。其中，東麗湖?萬科城為目前該片區開發時間較長、規模的項目，占地4095畝，總建筑面積可達到137萬平方米。社區內開挖了10.5萬平方米的滑水賽道人工湖，建設了27萬平方米的濕地景觀，生態自然環境優越。而隨著華僑城項目落戶東麗湖，該區域的整體價值將實現更大的飛躍。

　　西部的中北鎮片區，是城區西部正在形成的一個環外新興大型居住社區，占地4平方公里，規劃總建筑面積400萬平方米，云集了假日風景 、假日潤園、朗潤園、富力灣、大地12城 、水語花城、芒果郡、八棟世家、華亭國際等多個樓盤，其中數個項目已接近清盤。而全球華盟集團投資建設的大型室內娛樂項目，也勢必對中北鎮的區域價值有一個較大的提升。

　　公園地產開發 遵循謹慎原則

　　專家認為，主題公園的建設不僅僅是為提升居住的自然環境，促進樓盤項目的銷售，更應該朝著其項目的規模化、規劃的生態化、建筑的融合化、管理的開放化、配套的完備化方向發展，滿足現代人更高層次的住房需求，并充分帶動區域乃至整個城市的發展。

　　“公園地產，特別是主題公園地產的運作，是一個片區運營的概念，頭先必須有一個強勢的主題，否則在開發的不同階段以及不同的物業類型方面很難形成合力。”天津世聯興業房地產咨詢有限公司副總經理楊清說。

　　她以國內較知名旅游地產項目深圳華僑城為例，說明了主題公園地產開發的難度。1999年底時，自己調到深圳世聯工作，就住在華僑城的錦繡花園一期，當時這個項目的銷售情況并不十分理想，整個華僑城片區也尚未成熟。但開發商始終堅持大量投入，將道路、綠化、景觀、配套等各種資源有機整合在一起。經過多年努力，這一片區才逐漸成熟，并被購房者所認可。如今的華僑城片區，已經是深圳較有代表性的豪宅板塊之一了。

　　“傳統的公園地產大多規模較小，配套不完善，一般只停留在對公園觀景角度的利用。而現代的主題公園地產應該是一個‘集大成者’，這在‘造園’的時候一般都要預先規劃好。包括區域大環境、社區環境、商業配套、休閑旅游設施、購物場所、教育配套等，都應是現代公園地產應具備的。這就要求開發商有很強的資金實力和自如控制開發節奏的能力。在公園地產開發中，建住宅已不僅僅是為了銷售回款那么簡單，而是整個片區運營環節中的一部分。”

　　同時她還認為，深圳的華僑城、北京的歡樂谷，本身都屬于城市的一部分。而天津有幾個主題公園地產項目，大多位于距市區較遠的“飛地”上，開發難度較大。此外，和北京、上海、深圳等城市相比，天津地產市場的發展仍有一定差距。今年，天津的高端市場剛剛開始爆發，中等收入以上家庭的圓夢型別墅需求剛剛啟動。也許只有等以后人們的收入水平進一步提升，需求更加多元化，民眾的消費成熟度更高之后，那種度假型地產產品才會隨之啟動。
 

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