中國旅游地產現狀與發展趨勢

1、中國旅游房地產的機會分析

A、 越來越多的企業投入旅游房地產領域

到目前為止，國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家，除了國外和港臺頗具實力的大公司外，還包括內地頭創、海航、中信中旅等大型企業， 也包括天鴻、萬通集團等一大批房地產投資開發商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產項目達到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“ 博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后已有幾十個旅游房地產項目在全國進行，并取得了較大的市場反應。

B、旅游與房地產的嫁接日趨成熟

從90年代初海南開始，到98年隨著人民生活水平的提高，特別是社會有產的形成為旅游房地產消費奠定了基礎，產生了批中國有錢 消費群。多種旅游產品和投資品種的完善，多重市場價值的凸顯使這一產品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現了嫁接。我國目前的宏觀經濟背景，比較類似 發達國家70年代旅游物業飛速發展的初期，不論是供給，還是需求都已具備了發展旅游、休閑物業及分時度假交換系統的條件。

C、 費市場的過渡使發展空間加大

工作時間的縮短和經濟水平的提高，度假消費成為時尚。每年115天的假期，對傳統旅游方式的不滿足，使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游 過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度。根據國際通行發展慣例，度假需求從產生發展到具備一定規模所需時間為3—5年。從這一方面來說，我國至少還有3 —5年的火爆發展空間。

D、市場日趨成熟，可利用資金相對充足

傳統投資領域、生產領域已基本飽和，市場進入成長發展階段，特別是傳統房地產開發領域的機會越來越少，住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、 深、人均居住面積已超過20平方米。住宅消費開始向舒適型轉移，銷售市場出現了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統房地產資金開始物色新的領域。

2、我國旅游地產危機（T）分析

A、經營模式單一，缺乏創新

我國的旅游房地產經營開發方式普遍過于傳統和呆板，除了項目單純照搬沒有創新外，在經營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，不能形成自有穩定的消費群體，難以形成一個整體的營銷網絡。

B、經營市場混亂 ，缺乏行業規范

巨大的市場和高額的利潤回報引來了眾多企業的爭奪。但由于旅游房地產在我國尚屬起步階段，行業法規不夠完善，讓部分經營者有機可乘，帶來了 許多不良影響。一些經營者在廣告宣傳資料中明示了，在購房者與酒店經營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導消費者。更有一些不法之徒 采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。

C.消費者支付能力的制約

旅游房地產在我國主要以產權酒店形式出現。盡管這一形式在外國已風靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費者普遍對其不太了解，加上中國人超前 消費的意識并不強，一下子拿出多年的積蓄去購購未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻較終沒有房子的產權，這對于大多數中國老百姓來說仿佛有點太超前了。而且 目前國內市場上加入國際度假交換系統的部分分時度假產品價格超出了國內的支付能力，顧客想與國外進行交換度假的愿望很難實現。另外，帶薪休假制度在我國并 未全面實行，這使得廣大消費者對于投資旅游房地產更加審慎。

D、理念引導尚需時日

在旅游地產的具體運作過程中，有一些細節問題成為發展的重要障礙。例如物業產權分散就是阻礙地產項目實現旅游化的一個重要障礙。這是指許多已經出售的商用物業產權分散在大大小小的業主手中，經營項目和裝修風格無法統一協調，使得物業不能形成吸引游人的景點。

E、旅游地產自身的“弱勢地位”

旅游業過分依賴于宏觀經濟，缺乏獨立生存的能力。一旦宏觀經濟形式發生不利變化，旅游業將迅速蕭條，而依附于旅游業的別墅、度假村將再次出現門可羅雀的慘淡景象。

F、旅游地產理論支持落弱，現實操作有風險

盡管“旅游地產”概念早已提出，但該概念的理論支持實際比較薄弱：

其一，旅游地產主打的“假日經濟”概念，僅僅局限在“假日”，時空范圍很小，同時人們休閑度假選擇的自由度受到限制，度假時間過于集中容易形成“瓶頸”，這樣會使人的休閑效果大打折扣；

其二，旅游地產不太符合中國目前的國情。因為“旅游地產的依靠是旅游”，這對于中國人來說需要大量的時間和，同時與西方許多國家有所不 同的是一年中給予職工幾天乃至一個月的帶薪休假的中國企業并不多，“帶薪休假制度”在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國 家法定假日，這樣無法從時間上解決人們旅游過于集中的問題。另外，在每個節假日都有能力出去旅游的群體也并不多。

其三，旅游地產雖然也打出休閑娛樂的旗號，但有關風險投資的味道更濃些，這與人們享受生活的休閑行為恰恰是格格不入的。

G、法律法規的相對滯后影響發展

旅游房地產還需要相關法律的支持，就現行法律來講，所謂的分時度假產權酒店等物業就是一個敏感的問題。

H、快速增長的支撐空泛

中國的旅游地產還只是處于起步階段，旅游地產對相關產業鏈的要求很高，對服務的要求很高，這都不是一朝一夕可以達到的。

二、旅游地產發展趨勢與特征

特征一：旅游模式轉換——旅游已經從觀光旅游、商務旅游向休閑旅游轉化

初級階段是以景點觀光為基礎的旅游概念，中級階段可能從城市開始，較初長假集中于城市，以看為主，然后把一些商務活動結合起來。

近年來國內旅游經濟獲得了長足的發展，其表現是游客規模的不斷擴大、旅游消費形式的不斷豐富和旅游經營收入的持續增加。也是就說直觀地看 來，旅游市場在“量”的方面獲得了顯而易見的增長，并且有進一步強勁增長的趨勢。但通過對于這個市場客源、交通、以及消費行為的進行綜合分析之后，當前旅 游市場的發展不僅有表象上的“量”的增長，更蘊藏著“質”的提升，而體現集中這一“質變”的，就是旅游消費模式的轉換，即由傳統的以景點觀賞為目的的“觀 光旅游”向以休閑消費、時間消費與度假居住為目的的“休閑旅游”、度假旅游模式的轉換。

正是這樣一種新興的模式，對原有旅游配套服務設施與景區經營模式提出了新興的功能要求。在“休閑旅游”旅游模式中，人們需要的不僅僅是對 旅游景點的觀賞，更強調的旅游全過程的質量與舒適程度，尤其是遠離城市的景區短期或定期居住，更成為未來旅游發展的時尚。這樣一種消費模式的轉變，是傳統 的旅游景區在設施上無法繼續適應和滿足的，正是這樣一種轉變，使當前以新型旅游消費空間營造為目的的“旅游房產”開發如火如荼。

當我國的旅游解決了時間、收入和汽車這三個問題后，一般意義上的觀光旅游已經開始向商務型、度假型的方向轉化。而這，也是未來旅游地產開發與服務的方向。

征二：主導休閑旅游模式——疊加旅游觀光與都市休閑消費理念結合

休閑型旅游開發的主要特征，是在旅游風景區的背景下疊加了現代時尚的都市休閑消費模式。在新興的“休閑旅游”、“度假旅游”模式下，人們對 于旅游消費的要求將集中于旅游風景區的環境與現代休閑消費這樣兩個因素，也就是說旅游的出發點，將會是對于景區環境的向往，而在走進這樣一種與所在都市環 境相區別的景區以后，仍然需要享受都市休閑消費的空間和服務，而旅游房產正是提供這樣一種空間和服務的產業。

特征三：租務需求——旅游地產開發與配套軟硬兼施

  除了硬件的建設以外，如果沒有軟件的建設，很難把普通的地產變成旅游地產。旅游地產一個轉換過程就是有人替你去管理，有人替你去實行租 務。凡是有較杰出的酒店管理公司或者物業管理條件的地區，才有可能逐漸形成旅游地產，因為它要有一個巨大的網絡來實施。而某一個發展商說我在某一個地區蓋 一小塊作為一個旅游地產，然后又沒有一個龐大網絡或者軟件配套，這個常常很難變成分時度假，所以配套、服務系統和硬件是不能分離的。旅游地產常常要把旅游 項目經營得很好，同時又要把旅游房地產配套服務經營得很好，這兩者結合起來才能使旅游地產發揮出旅游的作用。

特征四：品質吸引“雙高”——投資+消費模式組合

因為旅游房產通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業的帶來了空間享受和 消費功能。這樣的旅游房產通常會吸引一些“高收入”、追求“高品質”生活的人群前來消費與投資。這是近年來旅游房地產發展的一個重要特征。根據這一特征， 開發商可以采取一些相關的營銷措施滿足這部分消費者與投資者的需求。如委托經營與定期免費自用的營銷策略，即房產售出之后，每年提供一定期限的居住期限， 具體入住時間可以由業主自由選擇，此外的時間，將由酒店營運商接受委托實施統一經營管理對外經營，并向業主提供固定比例的收益回報。

這樣一種模式不僅滿足了“雙高”休閑度假的愿望，同時也免去了他們在不使用物業時打理、租賃的麻煩，是今后此類旅游地產物業的經營方向。

三、旅游房地產市場前景分析

分析旅游地產的市場前景，必須先對旅游業的發展趨勢及前景作分析，并在此基礎上展望旅游地產的市場前景。

（1）中國旅游業發展趨勢分析

隨著經濟的發展和人民生活水平的進一步提高，閑暇時間的增多，帶薪假期的普遍實行，旅游條件的改觀，國際旅游業的深入開展對國內旅游業的影響，人民的旅游熱情將進一步煥發。

從市場上來看，中國國內旅游市場前景廣闊，需求潛力大，國內旅游將維持高速穩定增長的局面，由數量速度型向質量效益型過渡。國內旅游的配套基礎設施和服務設施將進一步的發展，基本上符合國內旅游的

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