商業地產項目商業與地產“兩張皮”合二為一？

　　從底商，到商業街，再到MALL，短短時間內商業地產以“奔騰”的速度完成了多次升級。近日，來自全國部分知名企業的代表、商業地產開發商、商業地產規劃專家共同聚頭浙江嘉興，共謀商業地產市場發展趨勢和現存問題。

　　商業與地產“兩張皮”

　　“商鋪在一段時間內非常火爆，現在許多投資者的鋪面都擱在手里了，租不出去。現在‘一鋪養三代’在發達城市已經玩不轉了，但在內地其它城市，還有許多消費者加入投資商業地產的隊伍。”在論壇上業內人士對此不無憂慮。 

　　據了解，目前，從商業地產開發銷售的角度，大致可分為以下三種類型：

　　一是出售商鋪產權和經營權，業內人士稱之謂“產權式商鋪”。為了賣出去，很多開發商都采取了降低置業門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引。

　　二是出租。業內人士介紹，在這種方式下，商業地產商把開發出的項目以出租為主，開發商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場業態種類，形成自己經營特色。這一類檔次有高有低，檔次高的有上海新天地、中信泰富廣場等；中低檔次的有貴陽三橋綜合批發市場、沈陽時尚商業有限公司的太原街商鋪。

　　三是，商家與地產商結成戰略聯盟。“現在較吸引人們眼球的是‘萬達模式’。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際商業連鎖企業建立了緊密的戰略聯盟關系，其所建的商業項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業大鱷，故被稱為‘訂單地產’”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩定的現金流。歐倍德節省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。

　　但是，商業和地產始終還是“兩張皮”。規劃設計專家董光器認為，商業地產開發商不懂商業的現象普遍存在，商業地產開發商和經營商、物業管理商三方交接還不規范。在這種狀況下，商業地產投資項目前期風險是很大的。如果“養鋪”不成成“死鋪”，商業地產開發商、經營商和商鋪投資商的矛盾就會暴露。前期投資風險和承諾兌現好壞是產生投訴的導火線，還可能形成類似住宅開發商、物業管理公司和業主的羅圈官司。

　　“現在的商業地產商絕大多數是從住宅地產商轉變過來，遵循的是住宅地產操作手法，套現是位的，他們急于還清銀行貸款、利息、施工單位工程款和供貨單位的材料款等。做法是一賣了之，后遺癥較大。”中國商業地產聯盟主席荀培路如是說。

　　商業“游戲”要有規則

　　商業地產開發和商鋪投資經營是一個高投資、高回報、高風險的行業。一些商業地產投資商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發了大型商業網點發展高潮，搶商機爭項目，論證不充分，建設開發盲目，招商和項目定位與市場脫節，造成了階段性、結構性、地域性的不平衡和網點布局的不合理，并引發就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。重復建設造成了商業資源和社會資源的嚴重浪費；網點店過剩，新型業態發育緩慢；尤其是大量的 SHOPPINGMALL（大賣場）項目在全國范圍內上馬，對小型商業企業的殺傷力很大。

　　“零售商和房地產商開始相互不認識、不理解，或者相互不怎么看一眼，但差不多3年前這兩個家伙慢慢開始走到一起來了，這是城市改造的需要，也是經濟發展的需要，我們需要雙贏，我們需要三贏。”浙江銀泰百貨總經理厲玲的一番話不無深意。

　　“商業是城市的基本內容，商業街是城市的一張名片，城市的發展規劃，不是歸商業部門管的。城市的商業發展規劃，應該是城市的總體發展規劃的重要組成部分。”中國人民大學黃國雄教授指出，面對商業地產的熱和城市的規劃，要處理好三個關系：

　　是商與業的關系。如果政府熱企業不熱，以行政命令來勒令，可能造成的問題；

　　是開發與經營的關系。開發不同與經營，開發要考慮經營的連續性、可持續性和穩定性，這樣才可以保證開發的市場效應；

　　第三是要研究規模和效益的問題，不管是地產商和經營商，較終的目的是要盈利，因此要考慮規模和效益的問題。一定的規模一點的效益，適度的規模適度的效益，較佳規模較佳效益，過度規模沒有效益或負效益。 

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