城市綜合體已成高端商業(yè)地產開發(fā)主流模式

　　“城市綜合體的不同業(yè)態(tài)屬于不同的專業(yè)領域，在管理上，購物廣場、寫字樓、公寓等等都屬于不同的領域，管理購物廣場的團隊不可能去管理辦公樓，需要培養(yǎng)不同的團隊去管理、運營城市綜合體不同的業(yè)態(tài)”。

　　在城市土地資源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下，城市綜合體已成為高端商業(yè)地產開發(fā)的主流模式

　　6月30日的國土資源部北京土地整理儲備，方興地產（中國）有限公司以40.6億元高價成功競得廣渠路15號地塊，這一數據在當時也刷新了北京土地市場上較高總價和較高單價兩項紀錄，使該地塊成為不折不扣的“雙料地王”。

　　面對紛沓而來的質疑，方興地產拍賣會后表示：“廣渠路15號地具有極高的可塑性，是一個非常稀缺的大型綜合體項目，預計項目建成后總建筑面積可達近40萬平方米”。

　　在城市土地資源日益稀缺、開發(fā)成本昂貴的背景下，“新地王+高端城市綜合體”這一組合彰顯了房地產開發(fā)公司的選擇邏輯。

　　全國工商聯(lián)房地產商會商業(yè)不動產專業(yè)委員會秘書長朱凌波指出，中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，推進中國的城市化進程，房地產尤其商業(yè)地產是較具前導性和拉動性的行業(yè)力量。隨著房地產市場的階段性調整和相對飽和，資產型、經營型商業(yè)地產特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發(fā)動機，也成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片。

　　什么是城市綜合體

　　在同一個區(qū)域購物、工作、休閑、吃飯乃至住宿，我國早在1000年前就已實現。《清明上河圖》中描繪了12世紀北宋頭都開封城的極盛景象，可謂是城市綜合體的雛形。

　　城市綜合體（英文為HOPSCA），是酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物（Shoppingmall）、會議（Convention）、公寓（Apartment）等頭個英文字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被稱為“城中之城”。

　　萬達商業(yè)規(guī)劃研究院常務副院長賴建言告訴《中國投資》，目前城市綜合體作為混合用途的開發(fā)是源自以前集合鎮(zhèn)在許多方面的演化，里邊包含了生活、工作、娛樂等元素，它使得空間利用化，令人賞心悅目。

　　賴建言認為，18世紀工業(yè)革命后，高層建筑在城市中的大量產生與運用，為綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了前提。由于單一的高層建筑往往引發(fā)了包括環(huán)境污染、吞噬綠地、交通擁堵等多個問題，城市綜合體便應運而生。

　　如今，城市綜合體已成為城市發(fā)展的方向。美國紐約較繁華的曼哈頓街區(qū)洛克菲勒——這個號稱20世紀較偉大的都市計劃之一，也是上世紀較早出現的城市綜合體。洛克菲勒在開發(fā)初期由于缺乏建筑綜合體的兩個基本功能——居住和旅館，難以形成良好的功能協(xié)調。在后來的開發(fā)中，認識到功能的不協(xié)調造成了市場的不景氣和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒的外圍建了一座擁有2153間客房的希爾頓旅館，給帶來了生機。

　　洛克菲勒的實踐證明，綜合體是城市的發(fā)展方向之一。其經驗是：辦公、旅店、購物、居住和娛樂是建筑綜合體功能的重要組成，是形成功能協(xié)調的基礎，而景觀和環(huán)境則是開發(fā)取得效益的前提。

　　此后，日本東京六本木新城、香港國際金融，包括國內深圳萬象城、北京華貿等城市綜合體均獲得巨大成功，成為展示城市鼎盛的符號。

　　在我國，空間尺度和通道樹型交通體系已經成為城市綜合體項目的兩大特征。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調，另一方面則與功能的多樣性相匹配，成為多功能的聚集焦點。另一方面，通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、**、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（AccessTree）體系，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

　　發(fā)揮更大的城市空間效益

　　玫瑰石顧問公司董事謝國忠曾經給中國經濟開出一張與城市化和綜合體的發(fā)展緊密相關的藥方——設計25座城市，每個能容納3000萬人口，以快速城市化，啟動經濟增長模式的改革步伐。

　　工業(yè)化是城市化的核心動力，第三產業(yè)的發(fā)展則給城市化提供后續(xù)動力。隨著城市化程度的不斷提高，城市的范圍越來越大，過去的“逆城市”化現象（到郊區(qū)居住等），實際上是城市擴張、向大都市發(fā)展的初始階段。從美國大都市區(qū)的發(fā)展歷程來看，城市的大都市區(qū)形成，城市的區(qū)也由原來的單向多發(fā)展，而城市綜合體即是城市多的有機組成部分。

　　截至2007年底，中國城鎮(zhèn)人口已近5.9億人，城市化水平達到40%以上，且正處于加速期。比照發(fā)達國家70%的城市化率及發(fā)展趨勢，中國的城市化進程還有預計30年的高速成長空間。

　　上海城市規(guī)劃提出：2020年，全市實際居住人口1600萬左右，其中，非農人口1360萬，城市化水平超過85%，集中城市化地區(qū)城市建設總用地約1500平方公里。城規(guī)劃人口約800萬人，城市建設用地約600平方公里；郊區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)劃人口約560萬。從數據中可以看出，城市化的進程中會產生多個城市綜合體，來承載城市發(fā)展過程中巨大的產業(yè)需求和生活需求。

　　城市綜合體了集約型城市開發(fā)的浪潮。以城市綜合體理念開發(fā)的沈陽華府天地總占地面積17萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約190萬平方米，容積率高達12。同樣以城市綜合體理念開發(fā)的裕景•大連總占地約6.23萬平方米，總建筑面積約80萬平方米，容積率達14。石家莊勒泰占地6.5萬平方米，建筑面積達54萬平方米，容積率約為9。容積率的大大提高，將單位產出也拉上一個新的臺階。

　　不僅如此，各種經濟活動在城市綜合體內互動，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權威機構調查顯示，城市綜合體內的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運轉效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。

　　據中國社會科學院2009年《城市藍皮書》統(tǒng)計，截至2008年末，我國城鎮(zhèn)化人口為6.07億。麥肯錫2008年3月預測稱，按照目前中國城市化的發(fā)展趨勢，中國城市人口將于2025年達到9.26億，到2030年將突破10億。

　　未來20年，我國城市新增人口將在4億左右，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發(fā)之路，城市綜合體是一個現實的選項。

　　規(guī)模化配套服務效應

　　城市綜合體的商業(yè)模式，越來越受到投資商和開發(fā)商的青睞。近幾年，城市綜合體已成為城市高端商業(yè)地產發(fā)展的主流開發(fā)模式，萬達集團、中糧集團等行業(yè)專業(yè)提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略，行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽等代表性二線城市提出未來城市建設、招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標，被認為是拉開了中國城市化進程的序幕，開啟了中國城市綜合體的發(fā)展。

　　朱林波告訴《中國投資》，從現實意義上看，一般一個城市綜合體的投資至少需要20-30億，這是對政府的招商引資工作成效的體現。同時，它也是一個提升城市消費力的拉動引擎。

　　做城市綜合體，開發(fā)商需具備相當強的資金實力，如果酒店、商場是開發(fā)商自己持有的，在銀行只能提供短期貸款的前提下，綜合體就是一個很好的商業(yè)模型：公寓、寫字樓可以銷售，開發(fā)商通過這些可以消費的產品迅速完成資金的回轉，以此支持酒店和購物的運營。比如萬達集團的產品將來就可以打包發(fā)行REITs，完成一個資產、資金、資本梯度運營的投資模型。這是開發(fā)商愿意做綜合體的重要原因。對于市民而言，綜合體是一個全天候的生活消費娛樂，可以滿足人們的多種需求。由于綜合體的體量都很大，往往能拉動一個區(qū)域土地價值和區(qū)域內住宅價值的提升以及區(qū)域內公共交通系統(tǒng)的升級。

　　萬達置業(yè)有限公司副總經理殷慧勇向《中國投資》表示，從萬達城市綜合體的發(fā)展實踐中，基本可以看出中國城市綜合體與商業(yè)業(yè)態(tài)的融合過程：從單個商業(yè)建筑體到多個建筑體組成的建筑群；從單一的商業(yè)零售到不同業(yè)態(tài)的組合；從滿足單一的商務、商業(yè)需求到具備酒店餐飲功能。

　　殷慧勇認為，實現城市綜合體的不同功能，需要各種業(yè)態(tài)的復雜組合，各種業(yè)態(tài)間在對客戶群體的共享過程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通過自身的服務獲取不同客戶群體帶來的經濟收益。這體現了城市綜合體的規(guī)模化配套服務產生的經濟放大效應。比如，購物人群會給餐飲業(yè)帶來客源；繁忙的商務人士會選擇就近購物；出行的人群會選擇聯(lián)系公務便捷的酒店下榻等。這種連鎖反映的經濟行為，使城市綜合體產生了極高的價值魅力，吸引了不同業(yè)態(tài)的入駐和大量投資客的追捧。

　　必須重視風險鏈管理

　　城市綜合體是一個城市的微縮體，因為它本身涵蓋了眾多物業(yè)類型，基本具備現代城市的全部功能。而綜合體項目按重要性排序是：商業(yè)(含商業(yè)街及購物)、酒店(含酒店式公寓)、寫字樓(含SOHO)、住宅。

　　一個成熟的城市綜合體，會擔負起城市應負的職責，如商業(yè)功能、商務辦公功能、酒店接待功能、休閑活動功能、其他公共商務活動功能、居住功能等。“通常全部具備這些功能的城市綜合體比較少，這與商業(yè)的經濟利益有直接關系，對于贏利性不高或非贏利性的功能空間，開發(fā)商通常不考慮”，北京嘉億國際商業(yè)管理機構董事長鄂麗華說。

　　實際上，一個成熟理性的城市綜合體標志是持有物業(yè)的部分，因為綜合體項目的人群是復合的，多元的，這就需要商業(yè)物

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