入住當日，即夢醒時分。雖然東部中檔物業面臨租金持續低走的局面，但是，據租賃市場的業內人士判斷：在東部房產投資仍有很大空間，投資的成敗，主要取決于小業主的眼光與技巧。

　　巧購二手房

　　如果簡單的計算，現在租金持續低走，個別樓盤“以租養貸”從賬面上就算不平，小業主似乎應該放棄在東部投資購房的夢想了。但是有多年房產投資經驗的 人士舒可心認為，這恰恰是小業主廉價收購中高端房產的好時機。

　　在地產投資風較勁的時候，一批盲目追風的業主沒有切實計算自己的經濟能力，也沒有客觀了解、預測租賃市場的走勢，從而導致了自己的錯誤投資。投資失誤的小業主處境相當尷尬：一方面，入住時期開支非常大，短期內房產又無法出租，現金吃緊；另一方面，又不敢降低租金，增加市場機會，害怕租金一降低，租“養”不起貸，每月還要補貼租金的缺口，而且降低租金勢必引起社區內的惡性競爭，房客樂了，業主賠了。所以他們處置這筆不良資產的較好辦法就是“斬倉割肉”——賣掉這筆資產。

　　雖然這種二手房產對于原有的業主來說是塊“爛肉”，但對于承接它的業主來說就是筆很好的投資了。頭先，購房的總成本降低了；其次，二手房都是現房，購后很快就可以租出去，既沒有購期房的入住風險，又可以立即得到現時回報；第三，雖然是二手房，但仍然是新房，所以并不會影響房屋的品質，不會影響出租價格。

　　這類二手房有一定的供量，但是目前市場渠道不暢，找起來比較麻煩。一般在房地產的專業網絡、各社區的業委會能得到相應的信息。


　　挑剔會有好回報

　　據仲量聯行張紅介紹，售價在１００００元／平方米以上的商品房，如果有足夠品質的支持，那么它們在租賃市場上的表現就比較平穩。

　　以世貿國際公寓為例，仲量聯行、中原物業都注意到世貿國際公寓的租賃情況明顯優于周邊區域的同類樓盤。據他們分析，世貿國際公寓租賃的活躍主要是源于以下幾點優勢：

　　１．樓盤位于ＣＢＤ核心區內，位置優越，交通方便。

　　２．產品定位準確。

　　與國貿、嘉里等高端公寓比較，世貿國際公寓有幾個特點：

　　１． 硬件配套設施、公共空間裝修檔次相差無幾；

　　２． 在戶型面積標準方面，發展商有意選擇了大戶型；

　　３． 針對ＣＢＤ高端公寓，出門就是馬路的缺陷，世貿國際公寓特別加強了社區環境的處理，成為ＣＢＤ核心區內罕見的環境較好的現房；

　　４． 選擇與嘉里、國貿同一檔次的物業管理公司進行后期管理，從而強化了租客對社區的認同；

　　５． 世貿國際公寓的租金水平在２０美金／月／平方米左右，比國貿、嘉里的公寓租金低１０美金，國貿、嘉里的客戶在不失體面的前提下，用同樣的租金預算，在這里可以享受到更舒適的品質。

　　從世貿國際公寓的案例可以看出，在租金低靡時期購購投資型房產頭先要保證社區、戶型、裝修、設備、園林、人群等方面的綜合品質；其次，還應購購更有特色的樓盤，比如，世貿國際公寓的環境，海晟名苑、當代萬國城的水景等等；第三，在品質、形象上爭取做到與高端租賃樓盤品質的互補，爭取分流高端租賃樓盤的部分客戶。


　　小業主必須結盟

　　國貿、嘉里、雅士閣等高端樓盤的熱租雖然有其地段、品質等先天優勢，但其統一的營銷策略更值得小業主借鑒。

　　高端樓盤往往只租不售，產權單一。單一的產權有利于社區的統一管理，與小業主集中的社區相比，產權單一的社區有幾大優勢：

　　頭先，單一產權有利于對樓盤立面、公共空間的統一管理。

　　在小業主集中的社區，由于產權分散，僅僅安裝空調，就能把樓盤立面弄得亂七八糟，且業主們往往各家自掃門前雪，不注重公共空間、社區環境的維護。公共空間、社區環境的迅速衰退會直接影響樓盤的整體形象，進而影響小業主自己的租金回報。租賃樓盤三年的“青春期”大部分也是由于設備、設施、立面、環境等缺乏維護造成的。

　　其次，單一產權可以使大業主從租金中抽取一定的比例用于樓盤維護、形象宣傳，增設服務項目，延長樓盤的“熱租期”。而小業主往往關注物業管理費的高低，青睞低物業管理費的社區，更不要說從入賬的租金里提出一部分進行社區維護了。

　　第三，產權單一可以避免同一社區的租賃價格戰。同一社區內一旦打售價格戰，社區形象便會受到影響，租金水平也一發不可收拾，而這恰恰是小業主集中社區的通病。

　　第四，產權單一可以在社區內實現對房客的審核制度，避免個別房客的個人行為影響了整個社區的形象。

　　當然，小業主集中的社區產權不可能統一，所以，在朝陽園取得一定經驗的房產投資人士舒可心提出，必須加強業主委員會的權威性、專業性，通過業主委員會來行使與大業主類似的職能，維持社區的整體租金水平。

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