住宅地產(chǎn)調(diào)控下的投資策略：社區(qū)商鋪回報(bào)穩(wěn)定

　　所謂社區(qū)商鋪，顧名思義指位于社區(qū)住宅的底層商鋪，經(jīng)營對(duì)象主要是社區(qū)住宅的居民，以滿足他們的日常生活用品和服務(wù)需求為主。
　　
備受青睞
　　近幾年，受政府調(diào)控樓市系列“組合拳”影響，大部分商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)不溫不火的狀態(tài)。而且，近年來各大城市紛紛進(jìn)行大規(guī)模城市道路建設(shè)，令商業(yè)分布格局處于調(diào)整中，短期內(nèi)給商鋪投資帶來諸多不確定因素，使許多投資者持幣觀望。
　　與此相反，社區(qū)商鋪一直頗為人所關(guān)注。該類商鋪具有較廣泛的商業(yè)功能特點(diǎn)，其依托社區(qū)穩(wěn)定的人流，較其他商業(yè)地產(chǎn)而言，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。同時(shí)，社區(qū)商鋪面積大小均有，多數(shù)投資成本小、回報(bào)率較穩(wěn)定，尤其面對(duì)社區(qū)外街道的商鋪。一方面，服務(wù)對(duì)象既可以是社區(qū)內(nèi)居民，也可以是社區(qū)外客戶群，服務(wù)受眾面較廣；另一方面，社區(qū)商鋪一般售價(jià)不高，出租或自行經(jīng)營均可，經(jīng)營方式靈活，具有長期的回報(bào)價(jià)值。
　　此外，近年因嚴(yán)禁“窗改門”，新建社區(qū)住宅底層商鋪越來越受投資者追捧。而對(duì)于不斷涌現(xiàn)的新小區(qū)、新社區(qū)，及建設(shè)中的**新線路帶來的新的商鋪投資機(jī)會(huì)，專家給予更高評(píng)價(jià)。因此，社區(qū)商鋪被一些業(yè)內(nèi)人士喻為商鋪投資中的“小盤活躍股”。
　　
“留意”事項(xiàng)
　　不過，雖然社區(qū)商鋪是個(gè)適合投資的標(biāo)的，但想要保持投資低風(fēng)險(xiǎn)的前提是，在購購商鋪時(shí)，不能被過分炒作所迷惑，以免被套牢。普通投資者要在各類鋪天蓋地的商鋪廣告中，識(shí)別出真正具有投資價(jià)值的“”，也需一些技巧。
　　目前，社區(qū)商鋪經(jīng)營主要包括：便利店、中小型超市、藥店、餐飲店、書報(bào)亭、干洗店、彩票服務(wù)點(diǎn)、花店、家居裝飾及少量服裝店等。規(guī)模稍大的社區(qū)商鋪還有健身、美容美發(fā)、銀行、酒吧、房屋中介等娛樂休閑服務(wù)配套設(shè)施。
　　雖然社區(qū)商鋪經(jīng)營的業(yè)態(tài)一般為以上幾大類，但投資者也要根據(jù)實(shí)際消費(fèi)需求來確定具體業(yè)態(tài)，不能餐飲、藥店、中介蜂擁而上。目前，社區(qū)商鋪開發(fā)一般都是銷售、招商同時(shí)進(jìn)行，或成功招商后再銷售，投資者在投資時(shí)要留意業(yè)態(tài)的分布。若開發(fā)商有成立專門的經(jīng)營管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，就更有保障。因?yàn)殡S著消費(fèi)需求的改變，商鋪業(yè)態(tài)也要隨之調(diào)整，經(jīng)營管理公司則提供了這方面的保障。
　　社區(qū)商鋪經(jīng)營的對(duì)象是以本社區(qū)居民為主，商圈半徑輻射范圍較小，因此商鋪周邊的住宅開發(fā)規(guī)模、人口數(shù)量、消費(fèi)能力，是決定社區(qū)商鋪機(jī)會(huì)多少的關(guān)鍵因素，投資時(shí)要考評(píng)實(shí)際的消費(fèi)需求。同時(shí)，周邊各類房產(chǎn)的發(fā)展趨勢也將影響社區(qū)商鋪的升值空間，要注意未來周邊大型住宅項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃及政府的相關(guān)政策。
　　需要指出的是，不同的社區(qū)，消費(fèi)檔次不一樣。由于社區(qū)居住人口的收入、文化教育、家庭成員結(jié)構(gòu)、自住與出租比例不同，社區(qū)消費(fèi)能力和需求有天壤之別。這些可從住宅的售價(jià)、戶型，周邊是否有學(xué)校、幼兒園、寫字樓等指標(biāo)來衡量，投資時(shí)需特別留意。
　　此外，在社區(qū)商鋪區(qū)域內(nèi)位置的選擇上，如果資金允許，較好能選擇在十字路口轉(zhuǎn)角處的鋪面，這樣的鋪面無論大小，在租賃市場都非常走俏。若是純小區(qū)式物業(yè)，臨近小區(qū)入口的鋪面因人流量較大也是不錯(cuò)的選擇。專家提醒，購商鋪要選開間大、進(jìn)深淺的店面，盡可能地為經(jīng)營者提供好的經(jīng)營空間。
　　
細(xì)算回報(bào)
　　如果投資者選中了地段，也看中了商鋪，那么接下來的當(dāng)然是要仔細(xì)計(jì)算社區(qū)商鋪的率。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，與純商業(yè)物業(yè)不同，社區(qū)商鋪有自己的價(jià)格規(guī)律和底線。社區(qū)商鋪一般分為內(nèi)街商鋪和臨街商鋪，前者可以參照同小區(qū)的住宅價(jià)格，一般會(huì)高出住宅價(jià)格的30%-50%左右；而后者在參照周邊商業(yè)租金水平的同時(shí)，位置較好的商鋪價(jià)格，一般會(huì)高出同小區(qū)住宅價(jià)格3倍左右，但較高不應(yīng)超過5倍。
　　比如，某樓盤住宅的平均房價(jià)是5000元/平方米，其沿街商鋪的價(jià)格如果超過2.5萬元/平方米時(shí)，投資就會(huì)面臨巨大壓力，建議謹(jǐn)慎介入。對(duì)于率的計(jì)算，業(yè)內(nèi)人士建議用年租金除以購購商鋪的總金額，較后得出的百分比，即所購商鋪的年率。一般來說，一間好商鋪的年率應(yīng)在8%左右，按此規(guī)律，投資者可在10-15年收回成本。

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