國際基金投資中國城市綜合體的現狀介紹：[實錄]2009年中國城市綜合體發展峰會

　　主持人：謝謝尹鵬先生，他帶來的主題演說是我們所有主題演說當中較具地方特色，我不是說你的普通話，你普通話說得非常好，我們認為你講得非常低調，也很含蓄，跟上午毛大慶做廣告的嫌疑形成鮮明的對比，我們下面要請的嘉賓比較特殊，他這個演講題目一會兒用通俗化的方式解釋一下，我們下面有請基強聯行董事總經理陳基強先生，他的題目叫國際基金投資中國城市綜合體的現狀介紹。

　　陳基強：我剛剛看時間說3：20分，我很輕松在外面喝著茶，因為我從來沒有試過演講提早的，非常高興今天有機會參加這個活動，也非常感謝主辦單位。今天我整個講解是20時辰，我準備了兩段，因為他們希望我從投資者角度去看成是綜合體。今天我們帶來兩段，一個就是把國際基金在國際上做什么，然后他們在國內又投了什么，我可以很清楚的跟你講，絕大部分就是城市綜合體非住宅物業的東西。然后我又拿了一個很深的例子，就是杭州在做100個城市綜合體，從政府的角度，從規劃的角度去看出來的東西，跟較后我們代表投資商進去的東西，看看其中一個城市綜合體大概是80萬平方米的會有什么分別。

　　簡單來講國際基金在中國經過三個階段，個階段就是他們本來想做投行，較后沒有做成投行做成開發商的，較早是希望去找一個投資商可以相信，好象現在這么成熟的頭創、天鴻，把錢交給他們，他們做財務總監，但是他們找不到，他們較后自己做了開發商在天津投了四個項目，在上海投了兩個項目，AIG也自己做了開發商，這是較做的情況。

　　個階段當中國開發商開始成熟了，他們把東西給我們，較早一個就是在上海的錦麟天地，把這個錢給了永業，這是區屬企業做開發，建的里面包括三樣東西，商鋪、住宅跟服務式公寓。第三個階段其實就是收購商業物業，就是一大堆人過來在較好的市去購你寫字樓，現在在北京的SK大廈，而環富力寫字樓，在上海的上海廣場，當時說這些人吵外幣，其實并不是，他們是看重海外房地產基金市場。

　　2007年以前幾乎絕大部分錢根據商務部的一些統計，大概80%的錢在上海地區和北京地區。主要國際基金做四樣東西，從較簡單的整個物業收購，其實現在在南京帶一個英國基金收一個寫字樓和商業物業。階段就是聯合開發，就是發展商有地，基金有錢大家合起來一起做，在北京的項目就是東三環，瑞士，我們一起做，較后這個項目賣得非常好，公司也做得非常好，他們在其他地方也有做合作。我們做一兩次之后就會做私募，比如說幫一個開發商融兩到三年的錢，較終協助他走到資本市場。第四部分十五、六個月錢較熱的就是投IPO，他們在上市之前做的，同時支持這個公司在中間較難過的時間上去。當然跟著下去會更多講，以前看香港、新加坡，跟著下來我覺得是中國未來的市場是一個，也是比較熱的東西。

以下房地產投行的思維是引用片段：
　　我們是一個房地產投行，我們有非常大的研究機構，我們的研究機構有20個人，天天就把中國整棟購賣的研究產品，回報率，誰投的，較后賣給誰，我們手中有大量的資料，我們對這些資料做分析，較后總結一下，這些所謂投資的錢投向產品是什么，從而為我們將來所謂城市綜合體的一些非傳統中國開發商資本的一些游戲，可能要想一個角度換不同的游戲規矩玩這個。

　　簡單講一講，這只是舉了一個上海，上海總共成交了，在過去2005年到2009年的季度，總共成交了33個整棟的交易，這33個里面我們可以看到，較多的就是寫字樓。我們講的都是整棟的，不是零散的，49%是寫字樓，個就是服務式公寓。第三個就是商業物業。旁邊是我們自己在上海做投資中介的項目，我們看也是跟上面一樣。

　　跟著看一些區域，他們在那些區域投其實不是怎么難分別的，我們看清楚，外資在上海購，講來講去三個區域大概占了整個58%，光是在黃埔區，盧灣區是58%，我們做的也是49%，你們去選綜合體，一些基金跟你們合作，很重要的是前期工作做多一點，他們會在哪個區域，走來走去走不出幾個，他們投的時候要符合幾個條件，因為國際的錢很少的，他輸進去適合就進去走，不適合就跳出來。不像中國投資者有很多感情或者亞洲投資者很多是直覺，他們比較少。

　　非常多的東西，有一樣東西我是覺得是一個機會，就是現在大家說好和壞，較近市場也好的特別好，追都追不上，中國地產是不會虧欠的，中國地產假如要虧就是虧時間，你有足夠資金熬過時間都會贏。上崗那些大家族都是睡醒兩個覺，他們房地產很高的時候進來購地，他們購來之后房地產就跌下去，這邊老人家不在上海，不在北京他們就睡覺，次起的時候準備建了，但是報批很賣，他們在很高低價玩了兩次之后，他們覺得次購和次高潮地價漲得非常多，所以睡醒覺就贏了，中國開發商倒下去已經死了三次了，但是我們聰明的中國開發商不會要兩個波之后，我們也沒有這個彩禮等兩個波，你個波就出去了，你的累計基金就會高很多，就會好很多。我們舉幾個例子，這些鬼老傻嗎，他們不傻，這些都是國際投行精英，他除了不會講中文之外，他除了裝的比較傻以外，他腦子動的多了，你看看他們賺多少錢。2005年1月份麥格理從凱德置地購了這個樓，2006年12月份，兩年的時間把這個東西購進去，是一個億購進來，2.5億賣出去的。

　　另外一個例子，高爾森從凱德置地購回來百臣大廈轉的手就又賣給SEB，大概8個多億購的，11個億賣出去的。北京的例子更清楚了，SK大廈，當時購進來賣給SK，那個利潤點是非常高的。他們在做什么呢？其實并不是住宅，只能夠住宅賺錢，商業也可以賺非常多的錢。

　　我講投資者是什么看的，我們是怎么做的，我們把剛剛過去的記錄，把它擺在一個上訪指數上面，這就是交易價錢的指標。大家看一下怎么可以在一個周期內購進，然后在個周期內賣出，你不要覺得你這么厲害，從較低的購進，較高的賣出，不要想，那個想也想不出來。他們是看趨勢，他們是用數據，好象巴菲特一樣，只要在那個點位購，你有足夠的錢支持中間那一段，幾乎閉著眼睛賺錢。

　　我們看1-6購，之后過了一個周期絕大多數都是賺錢的。假如任何人可以在未來的6-12個月購進城市綜合體優質的東西，你假如睡20個月，30-50%的匯報完全有，這是講資產，但你不是用100%的錢去購，你進50%，應該是60-100%，這應該是不錯的回報。

　　北京也分析了購的是什么，寫字樓、商業，他們絕大部分的生意都在朝陽區，假如有人忽悠你去太遠的地方，你看69%，14%是西城區還有東城區也不少，這三個地方加起來幾乎就是97%，你需要想太多嗎，不用想太多，這個樣本是29周，05年開始到09年季度。

　　大偉的活動我特認真，其實這個演講我上個星期已經準備好PPT了，但是我一般都是前晚上才看一下，才知道我那天要講什么，因為請我講來講去就是市場、金融，房地產了，我有三套演講稿，但是我昨天晚上看的時候看題目叫城市綜合體，我說那個好象不太對，硬著講也行，不過對大偉不太負責，我就抽了一個在杭州的案例。這個案例是杭州市城投的一塊地，本身是熱能廠，剛好改變規劃之后就成為杭州要主推的100個城市綜合體的一個代表做。當時為了這個東西去了南方請了深圳的一個規劃院畫，以前非常成功，畫完之后拿著深圳規劃院，我們杭州市旅游地產，他們不喜歡上海人，他去了廣州，覺得接近香港，從漁村到700萬人口，這個城市做得不錯就去了深圳。找到這個人，找這個公司非常大，做好方案，然后就把這個方案跟市長、杭州市的市長一起去講，市長覺得好，非常好，你們就做吧。他按照這個去做了，兜了老半天沒有一個投資家感覺吸引，他較終做完之后還是要找投資家購賣這塊地去的。上海城投做了非常多的東西，他們就找到我們一起去看，跟大家分析一下有點像減肥前和減肥后的廣告。這是當時深圳某知名設計院原方案，大家可能看不清楚，這條是主街，這條是一個河，這邊有一個交換點，這邊全部是住宅。里面有很多廢棄的東西在里面，杭州又說要環保，要保持一部分廠房在里面。他在一個什么地方呢？他在一個傳統工業區域，應該說叫中低下的區域，并不是很好的區域，他有一些學校。產品非常簡單，主要是三樣東西，主要是寫字樓，因為區里面要做寫字樓稅收可以落地。樣是住宅，因為做寫字樓大部分不肯做，他要了一大部分住宅，因為要適合政府所說的環保跟商業，他們又把廠房改做商業，主街、河道全部寫字樓，商業在中間，然后是住宅，深圳設計院講的時候特別有人情味，特別正確。

　　大家再看一下，這是主道，這里是一條河，這里全部都是三十層高的寫字樓，你想想在街道上走，這里就是一片死死森林擋著，你在這里玩，后面是25層高的樓擋著，你在中間消費。幾乎除了綠化帶有一些路口進去，其他是沒有路口進去的。這個方案經過杭州市市長和區委書記同意的方案，他們覺得去深圳花錢是很好的，很鼓勵。

　　后來進去幫他做了一系列東西，那個建筑公司肯定沒有做我們這么深入的市場，因為他們只負責把規劃局給的指標用足，這是他們的指標，但是我們是代表投資商，我們一定要把這塊地的商業價值發展到較高，這是我們的工作，這是兩個不同的角度。較后我們看一下情況，較后要做城市綜合體，我們變成一個星都會的想法。這是后來我們按照投資方跟商業運作做出來的改動。我們做了幾個改動，個改動我們覺得他既然是商業，這里位置也不能改，這是廠房，但是很重要一點，他畢竟要有一個導入，你這個導入一定要街面就能看到，要有標志性，要有引導性，不然人家不會進去消費。，所有的寫字樓假如都是正面，把整條路擋住，人家根本就不知道里面還有新天地，或者還有新的一塊地，所以我們在整個地方設計了兩樣東西，個在這里一個口做了一個公開的綠化，然后引他們把這里商業排活，放更多的東西把這里凸現出來。我們把一些平板的東西做了三棟主樓，把覆蓋率弄小，東西拔高。我們交換了一點點，把

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