商業地產策劃的定位特征十性，三定位，一配套 

1、綜合性。

　　商業地產項目定位取決的因素太多，綜合各個方面的數據，形成對于特定環境中的項目進行形勢判斷和表達，決定著商業地產的綜合性特征；

2、數據性。

　　足夠的數據來自調查和調研，是否具有權威性的調查數據，以及是否準確的數據分析，是否建立在客觀真實的基礎上的定位數據模型，是基于定位的數據主要把控點；

3、模糊性。

　　做一個具有獨特個性的商業地產項目，建立在大量數據基礎上的判斷。在空間上屬于未來，存在環境的眾多因素的不確定性，也就導致定位的某些方面，存在大量的模糊性，似是而非的數據模糊，導致定位主體據測的模糊性，是商業地產項目定位準確或失敗的主要原因；

4、概念性。

　　為了炒作而炒作，為了概念而概念。這些炒作的概念，不是來自生活需求，也未必適合周邊環境的需求，沒有充分表達項目所在區域的居民的消費需求渴望，提供的產品或服務，也不能夠滿足項目所處環境的需求渴望，只是形成了定位的概念性。為概念而概念的商業地產定位比比皆是，隨著商業地產開發和投資主體的成熟，概念性炒作將逐漸減少，這種特征還將在一定時間內存在或保留；

5、倉促性。

　　基于項目的需要甚至政府政績的需要、投資的需要、營銷的需要或推廣招商的需要，來不及進行深思熟慮，倉促作出所謂的定位，或是移花接木，或是東并西湊，或是拿來主義，或是生搬硬套。某某國際觀光街、某某國際購物廣場等等，不知國際為何物，一些二、三線城市這類現象非常普遍，更有將幾千平米的商業配套設施叫做什么第五大道等等令人啼笑皆非的事；

6、臆斷性。

　　定位的臆斷性普遍存在，基于投資者或開發商的個人判斷或團隊價值觀，主觀臆斷性非常明顯。這些判斷來自于周圍的一些信息的參合，甚至一些帶有明顯政績色彩的政治強調，也融匯其中。比如昆明國貿商品文化城，是典型的臆斷性例子，政府主管部門在其中為了謀求政治利益，實施一些帶有明顯違背市場需求規律的政績的作為；

7、矛盾性。很多商業地產項目定位具有矛盾性，定位內容自身存在矛盾和相互抵觸的地方。項目在發展過程中，隨著時間的推移，也逐漸暴露定位的矛盾性，基于項目在時空上的延續性和發展性，商業地產項目的定位矛盾性將日益突出；

8、炒作性。開發商、投資商、運營商的目的很明確就是要利潤。炒作，成為定位的一個主要作用而存在。一個區域或一個城市的商業市場需求在一定時期內，購購量是一定的，消費能力也是一定的，不因為炒作而增加太多，當地消費居民的收入相對是恒定的，在一定時期內，收入的恒定決定了購購力的恒定，可支配消費支出的恒定，決定了商業市場需求的整體趨勢是相對平穩的。炒作要在某個時期內拉動消費市場的購購力，實質就是實現朝三暮四轉變為朝四暮三；

9、階段性。

　　從定位的時間上看，開發期、投入期、培育期、成長期、成熟期的運營，存在階段的不同，也就要求定位需要表現出階段性。商業地產項目的投資、開發、運營、經營、服務等，存在鐵路警察各管一段現象，與商業地產的產業特點有關，資本密集加上勞動密集，必然催生階段性的經營主體的變化，定位的側重形成了在各個階段定位的傾向性；

10、殘缺性。

　　由于商業地產項目行為資料的收集、調查數據的整理與分析、定位工具的使用、定位主體存在的判斷差異和主觀性等特點，造成商業地產項目定位的偏差，也就是商業地產定位的殘缺性。在開發階段的定位，投資者和能夠預期一些未來，但是未來是不確定的，由于知識結構、專業結構、利益結構的不同，對于風險的預計和控制把握也就不同，造成定位的殘缺性，形成定位盲區。

　　在倡導服務細分市場的今天，如果商業定位是將消費者一網打盡，必定沒有突出特色，不能形成差異化。希望在眾多商業中異軍突起，必須很好的研究目標消費群，開發是按照目標消費者的需求進行，才能吸引目標人群的眼球。巨庫的失敗是定位的失敗，年輕時尚的人群經常出沒的地方是西單而不是北京蔣宅口，在蔣宅口附近的消費者，年輕時尚類的不是主流。華南MALL周邊的消費能力，也不是作為工業城市的主體消費目標群體，華南MALL的目標客戶，可以定位為國際工業采購集散地，并由此結合的購物觀光地，在交通、物流如機場、港口等配套設施方面，缺少公共產品和準公共產品的輔助，僅僅依靠城市自身消化，是難以維系的。

　　1）、消費者定位。

　　消費行為、消費模式、消費模式、包括各類消費的金額、頻次、消費半徑、消費時間、消費追求價值等方面，看哪類或哪幾類消費者經濟價值大（在消費上的貢獻），能支持商業期望的，這類消費者的需要可以在此商業滿足，對這個商業的印象偏正面、不排斥，這樣的客戶可以定義為此商業的目標客戶。

　　3）、業態定位。

　　商業業態定位商業業態定位相對復雜，涵蓋商業業態的經濟價值分析和業態組合定位。商業業態經濟價值分析是開發商較關注的回報情況，直觀看是經營者可以承受的租金。商業經營者選址時，應考慮商圈的人群規模和消費能力，當經營者可以看到消費者旺盛的消費能力，來此投資的意愿就會加強，面對有潛力的市場，經營者也愿意支付相對高的租金。研究商業業態的延續的經濟價值，要看到各業態的消費者可以貢獻的消費潛力，以及經營者可以支付的租金，評估各業態的經濟價值才相對全面。

　　業態組合定位，考慮該商圈各種業態的供給情況，缺少的業態和飽和的業態，都要結合消費者的意愿滿足，才能近一步確定開發思路。除了對供給情況的考慮外，消費者的需求偏好也是，經常光顧的業態，消費金額多的業態，期望該區域增加的業態，都是可以列入擬建范圍。業態組合定位，要考慮主力店的選擇。超市和電器商場作為主力店的備選，起到聚集人氣的作用。商業業態之間，也存在不同行業融合和互補的問題，同類業態互相排斥外，高端展示類物業就不愿和中餐館為鄰，展廳里面漂著中餐的味道實在太不倫不類。餐飲經營更不愿意和美容美發搞在一起，否則就是防不勝防，麻煩擺出，投訴接踵。

　　3）、檔次定位。
　　
　　商業的檔次定位，考慮消費者的需求，也要考慮商圈原有的檔次特征，經營者對商圈檔次的認可程度，結合這三方面確定商業的檔次定位更相對科學。開發商都希望開發高端商業，卻事與愿違，能不能開發高端商業也是開發商定位的困惑。國家新公布的可支配收入調查中顯示，北京居民的可支配收入為全國頭位，2008年之前北京的房價一直居高不下，不是每個售價上萬樓盤的底商都可以做高端，在沒有ＣＢＤ那樣高端人群聚集的情況下，開發商業的檔次需要考慮建設商業的目的能否實現。如果是社區型商業，以滿足周邊居民購購日常用品的需要，高端商業不太適合，中檔或中高端的產品，一方面能和高端住宅檔次相匹配，另一方面符合周邊居民的需要，周邊居民的購購力值得全面調查分析，即使在高端社區，對于產品的組合、消費者需求偏好等因素也不容忽視。

　　4）、關注配套。

　　新開發的社區居民抱怨商業配套不全，商業經營者找不到價位合適的鋪面，開發商臨街的商鋪大量空置問題非常復雜，可以需從源頭入手。開發商開發商業地產時，客觀上參考項目周邊的競爭狀況，考慮消費者的需求，結合商業經營者的需求，從規劃設計產品時給投資者和經營者一定的信心，不殺雞取卵，幫助經營者共同培育市場，協助和誘導商圈進入良性循環。

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