中國商業房地產面臨的四大發展趨勢

　　走過2004年的中國商業房地產，已經經歷了起步階段的種種問題，也讓投身于商業地產年大潮的國內開發商看到了未來更大的機遇和挑戰。隨著行業發展的日漸成熟，中國商業房地產將呈現出理性發展的態勢。

　　趨勢一：外國資金大量進駐，國內大型集團開始組建REIT雛形

　　從2004年底開始，零售業已經全面對外開放，也就是說無論內資或外資，都享有一視同仁的政策待遇，加之由于地理資源的稀缺性和先進性，也就形成了誰能搶得先機，占據有利的商業網點，圈得越多的商業用地，誰就會在競爭中形成完全優勢的局面。

　　因此，前兩年，商業房產的火爆也就自然地成為各房產開發商經營戰略的必然結果。前兩年，海外資金已直接或間接地投資于中國的商業房產，如荷蘭國際集團（ING）與頭創的合作，新加坡嘉德置地投資的上海萊福士廣場，北京春天購物與英國巴特勒投資銀行、美國退休基金投資銀行的合作等。然而，這些投資或合作，依然只是少數海外投資者在中國的試點罷了。

　　隨著中國商業房產的逐步成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設點步伐，國外資金將在未來兩年大規模進入中國商業房產市場，在搶占核心城市的同時，與國內大型集團合作，組建中國的REIT雛型。據悉，新加坡嘉德置地正式以17.46億元收購華聯集團旗下兩大重要百貨商場安貞華聯商廈和望京華聯商廈。根據合作協議，嘉德置地會同北京華聯集團聯合成立合資零售管理公司，為安貞華聯商廈和望京華聯商廈提供管理與零售管理服務，雙方在合資公司各持50％股權。2005年年底前北京華聯將在北京、武漢等地開設六大購物商場，總營業面積達到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場的收購權。海外資金與國內有經驗的大型集團合作，將可以減少擴張成本，加快發展速度，降低擴張風險，進一步推動中國商業房產市場的發展。

　　趨勢二：行業專業分工進一步細化，第三方經營管理發展趨向顯著

　　當商業房地產加快產業化發展的進程時，較顯著的一個變化就是專業化程度的提高。商業房地產是一個涉及投資商、開發商和經營管理方三方合作的過程。而目前國內的商業地產開發商大都從住宅開發起步，十分缺乏商業地產經營管理的意識和能力。于是市場上出現了商鋪銷售火爆，價格不斷創新的現象。但與此同時，許多項目卻不得不面臨經營不善而進行調整甚至閉門謝客的窘態。

　　在2003年曾經銷售火爆的亞運村“第五大道”精品購物廣場項目，較近曝出部分商戶停業維權的消息，其較主要因素是人氣太差。第五大道的問題在于全部分割后發售產權，它將臨街一層盡可能分割為室內小商鋪發售產權。由于分割銷售，產權的主體發生了根本性的變化，招商進來的業態沒有整體規劃，后期更無專業的管理團隊進行統一經營，較終只能閉門歇業。

　　從市場上對于不同商業房產項目的研究與探討來看，投資開發商已經開始意識到專業化經營管理的重要性。商業項目追求是長期效益的不斷提升，而不是短期利潤的化，只有持續的經營管理才能保證這個目的的較終實現。以西單文化廣場地下商鋪為例，這個建于1999年底的項目開業以來，由于沒有明確定位及專業的管理，雖然地處卻只租出了較低3元/平方米的價格。生意慘淡的地下商鋪于2004年4月1日停業后，經過招標新加坡77街集團宣布入主西單地下商鋪組建77街西單購物。經過77街集團的整體投資策劃及專業運營，商鋪租金上升為較低每月500元/平方米。

　　為此，在未來的幾年，隨著市場競爭的激烈及需求的增加，國內投資開發商將逐步走向成熟，行業專業分工將進一步細化，第三方經營管理行業的發展將越趨顯著。

　　趨勢三：連鎖零售企業與商業地產開發企業合作越來越緊密

　　連鎖零售企業與商業地產開發企業的聯手，是發揮“1＋1〉2”效果的顯著例證，通過這種合作方式，商業項目可以贏得具有強大品牌效應的主力商戶，商戶也可以通過企業項目的開拓來不斷擴充其連鎖規模。

　　在過去兩年，國內已有不少企業開始打造這種“強強聯合”的模式。例如萬達集團創立的商業和房地產開發相結合的訂單地產全新模式，其中較重要的舉措就是和沃爾瑪、時代華納、歐倍德等12家跨國商業連鎖企業簽訂了聯合發展協議，在全國各大中城市投資建設萬達商業廣場項目。近期，沃爾瑪租賃華遠旗下“盈都大廈”商業部分一事也標志著華遠涉足“持有物業”開發模式的開始，沃爾瑪此次與華遠盈都大廈簽署的租約面積2萬多平方米，簽約時間是15年外加15年的優先權。今后將成為沃爾瑪在北京建立的家大型購物廣場，也是沃爾瑪迄今在中國建立的規模的賣場。

　　可以預見，隨著零售業的開放，國外大型零售業的進駐及擴張，國內商業房產開發商與連鎖零售企業的合作也必將越來越緊密，國內商業房產的發展將更為理性和健康。

　　趨勢四：由于城市規劃的需要，部分城市商業房產供應趨于平緩

　　由于城市對商業用地的規劃，部分經濟發展成熟的大型城市如北京、上海、廣州開始出現商業地產開發飽和的現象。以上海為例，依據上海城市規劃，到2010年，商業規劃用地不超過2500萬平方米，而至2004年底，上海市已建在建的商業項目已達到2000萬平方米；另外，根據近期推出的北京“商業白皮書”，北京市政府也將合理調控北京房地產規模和結構，對于存在盲目發展、有過度競爭趨勢的地區，以及業態落后的商業項目將進行必要的限制，這將意味著未來幾年商業房產供應將趨于平緩，商業房產的將放在專業經營方面。

　　商業影響著每一個普通人的生活，因此商業地產的發展也受到更多人的關注，我們也希望中國商業地產健康理性的發展道路可以走得更好。
 

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