三四線城市商業地產和房地產市場營銷基本原則

以下是引用片段：
三線城市樓市的發展情況、城市的經濟和媒介環境等不盡相同，因此操盤的時候也是手法不一，但有些環節還是非常重要且必須要做的。 

　　頭先市場摸底，做好樓盤角色定位工作。要理清此地區的樓市發展脈絡，深入理解樓市的發展處于哪一個階段，了解項目營銷的大環境。大環境是項目發展的基礎，只有順應大環境發展趨勢的項目才能獲得較好的發展空間。

　　經濟運行情況、商業興旺程度、現有居住環境考察、建筑風格考察等都是研究區域營銷大環境的重要問題，一般來說，通過以上的專項研究，結合相近城市情況，進行橫向比較就可以初步推斷出此區域樓市處于哪一個階段，然后根據發展趨勢，給項目做一個合適的角色定位，使項目的發展能順合市場的發展趨勢。

　　其次要深入研究市場需求的特征，做好產品優化工作。

　　有些開發總是在建筑方案確定后才找策劃公司來做推廣，實際上這是一個很大的錯誤。市場經濟和計劃經濟一個根本的區別就是市場經濟需要生產市場需要的產品，而計劃經濟則是先生產產品，然后再找市場。因此產品的設計能否符合市場需求特征是決定項目成敗的關鍵因素，因此先通過專業的市場調研，分析市場需求特征，然后根據市場需求特征來設計符合需求的產品才是策劃的上上之選，不戰而屈人之兵。而產品設計一旦定型后，如果恰好符合市場需求的那還好，如果不符合市場需求特征的，那在推廣中就非常被動了，因為你必須得找另外的理由來說服消費者購購他不滿意的商品，這個難度是非常大的。因此如能在建筑方案出來之前，策劃工作能介入的話則是相當的。

　　第三，推廣工作要充分考慮當地的情況，可行性要側重考慮。這是一個非常重要的問題，許多商業策劃公司在操作三線城市樓盤的時候，往往根據大城市的習慣來想一些大創意大推廣，到執行的時候發現根本不是那么一回事，結果往往是無功而返，有的甚至因為虎頭蛇尾。實事求是的態度是做策劃推廣工作的前提，大城市有大城市的完善推廣環境，中小城市也有中小城市推廣的優勢條件。

　　第四，是做好財務預算，一般人會覺得開發商的財務預算對于策劃來說不大相干，這也是一個很錯誤的認識。你必須充分了解項目的成本、利潤空間及推廣的預算情況，因為媒介計劃、促銷計劃等大量的工作都牽扯到財務預算問題，因此只有你充分了解了財務預算的構成，才能游刃有余地根據預算來做推廣，這叫量力而行，打有計劃的仗。了解財務預算需要開發商和推廣公司雙方坦誠相對。

　　第五注意品牌的累積，一般來說，開發商在一個三線城市做出一個比較精品的樓盤后，二次拿地就比較容易了，因此要注意維護開發商的品牌，為其下一個項目創造良好的社會環境。比如建立客戶關系營銷資源庫，維護客戶關系，當然，對于一些打一槍換一個地方的開發商而言，雖然不一定會聽得進品牌的道理，但作為營銷人來說，必須盡到這一份責任。

　　淺談三線城市商業地產開發

　　開發商業地產項目的核心目標是：在項目正常運營下追求利潤化。目前全國商業地產開發日趨熱烈，三線城市的商業地產也開始受到追捧。針對三線城市商業地產的利潤談論以下觀點：

　　1、在三線城市，無論是住宅開發還是商業地產開發，價格上都會有天花板現象出現，天花板的出現主要是由于當地人口數量、收入和城市經濟及建設發展速度及人口增長速度等因素造成的。在三線城市開發商業地產，一定要對市場情況進行深入的了解和分析，避免過大投入成本造成利潤損失；

　　2、三線城市的商業地產利潤還應注意規模合適和控制銷售節奏，由于一段時期內市場接受的數量有限，在開發三線城市的商業地產時必須對項目規模、銷售節奏、租售比例進行控制，當然，銷售節奏的決定和開發商本身的實力也有緊密聯系，如果實力允許，可以考慮將部分物業在經營一段時間后銷售；

　　3、招商成果對任何城市的商業地產價格都有明顯的影響，有實力的零售商往往帶來商業物業價值的大幅提升，但同時由于三線城市區位及開發商在招商方面均不具有優勢，強勢商家租期長、回報給得低，也會給項目收益帶來一定的影響，所以，三線城市招商必須注意平衡，不是品牌商家越多越好。

是不同意版主的意見；而是不同的地方有不同的方式。正所謂因人而異，因地而異。

　　本地的三線城市規模較小，人口數量、經濟發展、消費水平都受到極大的限制；相應的去化速度相對較慢；故其消費必然相對集中，不具備大型商業條件。 

　　三線城市的房地產開發主要考慮的關鍵問題主要集中在以下方面：

　　1、項目所在地理位置是否能夠達到商業開發的條件，其中包括的重要因素有：城鎮人口量，可支配收入、思格爾系數、產業結構、支柱產業、流動人口量、消費結構等等。

　　2、項目所在位置商業條件，其中包括：商業業態、商業規模、商業產值、平均價格、產品結構等方面。

　　3、項目預計招商對象的條件：其中包括：企業戰略、營運狀態、市場定位、抗風險能力、經營的盈虧平衡點、租金給付條件、租期等。

個人認為，只有在上述三個方面計劃全面、分析得體的情況下，三線市場的商業項目才有可能達到預期的開發目標。 

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