樓市政策：二套房貸以戶算 城鎮(zhèn)居民禁購小產(chǎn)權(quán)房

    備受爭議的“套房貸”終于有了統(tǒng)一的說法。 12月 11日晚，人民銀行、銀監(jiān)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(銀發(fā)[2007]452號，以下簡稱《補充通知》。此次下發(fā)的“ 12·11”通知與“ 9·27”政策相比，央行更為明確地統(tǒng)一了“套房貸”的“屆定標準”——“以家庭為單位”計算。此次政策有四大明顯變化。

    變化一：界定“套房貸”意在避免出現(xiàn)多重標準

    繼“ 9·27”政策后，除銀監(jiān)會確立的3大基本原則外，各大商業(yè)銀行對“套房貸”政策細節(jié)始終未出臺統(tǒng)一的口徑，“以個人為單位認定”還是“以家庭為單位認定”成為 2007年爭論不休的“話題”。“ 12·11”新政的下發(fā)，央行明確對“套房貸”給予了“以家庭為單位”的說法，一方面，使得想以“以家庭為單位”界定套住房貸款、從而化解“9·27”政策的企圖落空；另一方面，使得在執(zhí)行層面“9·27”政策的“透明度”更高，“精準度”更強，“殺傷力”更大，可以充分看出政府在新一輪宏觀調(diào)控中貫徹“9·27”政策，合理引導(dǎo)住房投資和消費的決心和信心。此外，央行此次明確“以家庭為單位認定”套住房，很可能是準備跟未來幾年內(nèi)有可能開征的“物業(yè)稅”統(tǒng)一認定標準，使得貨幣手段和財稅手段在“保障自住、抑制投資、打擊投機”方面并軌，避免出現(xiàn)多重標準。

    變化二：公積金貸款不再成逃避政策擋箭牌

    “9·27”政策中將公積金貸款排除套住房貸款認定之外，而“12·11”新政重新規(guī)定：“已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時，也應(yīng)按照《通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”“12·11”新政對公積金貸款的申請說明更加詳實，政策分為兩層含義：層，已經(jīng)利用住房公積金貸款之后，如果借款人家庭人均住房面積確實低于當(dāng)?shù)仄骄剑枰偻ㄟ^商業(yè)貸款另行解決住房需求的，在申請?zhí)鬃》抠J款時仍可按照頭套自住房貸款政策執(zhí)行。層，對于已經(jīng)利用住房公積金貸款的借款人，如經(jīng)有關(guān)部門查證后發(fā)現(xiàn)借款人家庭人均住房面積超過當(dāng)?shù)仄骄剑敲唇杩钊嗽俅紊暾堊》可虡I(yè)貸款時，將會按照套房貸政策來處理。

 
    “12·11”政策對公積金貸款的明確細分，使得政策調(diào)控力度與掌控范圍更加嚴密，那些想要通過公積金貸款充當(dāng)擋箭牌，逃避政策以便達到投機目地的房貸者們將會落空。

    變化三：充分保障民生，向中低收入自住型購房群體傾斜

    “12·11”新政條款中規(guī)定：“已利用銀行貸款購購頭套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請住房貸款的，可比照頭套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人須提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。”這就意味著對于房貸借款人來說，一方面，借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑敲礋o論是頭次購房貸款還是購購套房產(chǎn)貸款，都可以享受“低頭付”、“低利率”的商業(yè)貸款優(yōu)惠政策。另一方面，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果，如果查出借款人家庭人均住房面積并未低于當(dāng)?shù)貙嶋H平均水平，那么在頭次貸款購房后如有需求進行套房的貸款，必須要按照套房房貸的政策來執(zhí)行。

    由此可以看出，“12·11”政策的出臺更加強調(diào)照顧自住型購房群體，保障中低收入家庭有房住，確實以改善住房困難群眾的居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頭要目的來抓。

    變化四：央行嚴防購房信貸風(fēng)險，政策出現(xiàn)“罰則”制度

    “12·11”新政中頭次強調(diào)：“凡發(fā)現(xiàn)填報虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。”在政策的綱領(lǐng)中頭次出現(xiàn)“罰則”制度，這是在以往的政策信息發(fā)布中所不曾遇見的。央行嚴防“信貸”風(fēng)險，一方面，此次政策中所提到的嚴厲查處假按揭等違規(guī)行為和變通做法，將會使得從“股市”轉(zhuǎn)戰(zhàn)“樓市”的投資者染指更加困難，對于自住需求強烈的房貸者將會予以有利的政策性保障。另一方面， 2007年上半年美國次債市場危機的爆發(fā)，也使得國內(nèi)銀行開始重新審視自身房貸業(yè)務(wù)的管理。銀行在面對房貸市場這塊大蛋糕時，除了考慮本身的市場占有率和利潤之外，對于不良率、逾期率等風(fēng)險因素的權(quán)衡也有所加深，以此可以看出明年的房產(chǎn)個人金融市場信貸管理會進一步趨向嚴格。

    業(yè)內(nèi)專家認為，“12·11”政策除了在“9·27”原有政策上更加細化外，也使得 2007年繼央行 5次加息， 10次調(diào)整存款準備金率后，宏觀調(diào)控力度的實效性更強，充分體現(xiàn)出政府“保障自住、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心，以及“遏制金融增長高位加快勢頭、切實防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱”的宏觀調(diào)控的意愿。（李忠峰 ）

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