購房者觀望 地產商惜售

　　交易數量走低 價格走高

　　盡管此前針對房地產市場的各項調控政策都在開始發力，但北京樓市在今年卻呈現出與以往銷量、價格同增的相反表現。

　　據北京房地產交易管理網的數據顯示，今年1－4月，商品住宅成交量比去年同期下降將近一倍。而國家發改委近日公布的數據顯示，今年一季度北京樓市新建商品住房銷售價格同比上漲9．8％，持續高于全國的平均漲幅，京城二手房的銷售價格同比也上漲9．5％，遠高于全國5．2％的平均漲幅。

　　然而，北京房價的高漲與銷量的下滑與供量似乎關系不大。盡管去年業界預計，今年北京商品房的供量會比去年增長50％以上，而進入5月以來，人們并沒有看到大的放量。但根據政府網站提供的信息，截至5月上旬，北京可售住宅套數有近8萬套，面積達千萬余平方米，現房住宅可售套數近2萬套，面積有300多萬平方米。從供求角度看，北京樓市現有住房庫存是充足的。

　　“不是沒房購，而是房價漲得太快，實在是購不起”，北京很多自住購房者發出如此感嘆。業內人士認為，樓市交易量萎縮與購房者的觀望狀態不無關系，大家在期待著房價漲幅的回落。中國社會科學院城市發展與環境研究編撰的2007年房地產藍皮書———《中國房地產發展報告》稱，2007年限價房、經濟適用房等低價房較多地推向市場，可以部分平抑房價上漲；廉租房等保障性住房建設的增加將打破現有的樓市格局；經過幾年快速釋放，自住性住房需求將在2007年有所減弱，預計2007年中國整體房價漲幅有望回落到5％以下。不少人認為政府對房地產還會進一步加以調控，北京的購房者在期待政府2000萬平方米“限價房”的推出。

　　北京的房地產市場目前看去似乎處于“低迷狀態”。然而業內人士認為，這種成交量大幅下滑的“低迷”與地產商惜售以及今年以來股市高漲行情直接相關。

　　由于對中國經濟發展的良好預期，房地產的向好格局與投資空間明朗，房地產商堅信房價會一路走高，其短期上漲的利潤足以覆蓋此間增加的資金成本。因此，不少開發商有意控制銷售節奏，放慢了新樓盤的上市時間。今年一季度，涌入股市的資金高達3700億元，這當中包含了大量房地產的投資型購家。“房價的問題實際上是資金流的問題”，加拿大西安大略大學終身教授、北京大學中國經濟研究教授徐滇慶指出，資金永遠追逐利潤，當投資市場上股票的獲利回報更大、更快時，原本投資房產的資金自然會抽走進入股市。而當股市大跌之后，這些資金只能是流向房地產市場。他認為，樓市下一步的漲勢不容樂觀。

　　在股指沖高至4000點后，證監會等金融機構接連提示風險。4000點被人們看作是多空平衡的軸心。有人預計并擔心在股市中獲利的巨量資金，在股市上漲過快的風險壓力下會擇機出逃，回流至獲利空間尚高的房地產市場，進而使已經高企的房價再度飆升。

　　顯然，股市的紅五月有可能衍變成政策的多發期。如果股市急跌，對房地產市場將產生明顯影響。

　　對此，徐滇慶教授認為，股市必然會出現大幅震蕩，資本的趨利性也會使股市中的資金流向樓市，但股市不會在某就崩潰。目前股市中資金流向已經很明朗，一些高端客戶盈利后已經將資金從股市退出，但同時還有大量的低端散戶的資金在跟進，股市整體上還會膨脹。我愛我家副總經理胡景暉也認為，今后，樓市與股市的“此消彼長”將會長期存在，但股市中獲利資金的回流在后續政策的調整下，將有可能更多地向居民改善住房的方向發展，由投機引致的房價暴漲的可能性或許不會很大。

　　在良好的預期下，房價的上升已無可質疑。但置業投資會面臨政府在持有環節上的稅收限制。投資人劉先生認為，在股市牛市格局尚未改變，而風險壓力加大的情況下，明智的選擇是介入房地產股。記者從證券交易機構得到印證，五一節后，確實已有增量明顯的資金介入房地產股。業內人士分析，在人民幣持續升值的背景下，房地產類的股票更成為境外資金穩定的套利工具。如果人民幣升值6％，那么投資A股地產類股票，意味著直接坐享6％的收益。而樓市與股市這類“此消彼長”對樓價的影響將不會是直接的。

　　面對一再上漲的房價，人們期待著更加有效的政策的出臺。

　　徐滇慶教授認為，房價上升，反映了國家經濟的現實。目前的情形是，幾乎全世界的資金都涌向了北京、上海等城市，資金流旺盛使房價很難下降。目前的政策能用的其實就那么多，關鍵取決于政策的執行力度，主要看政府怎樣進行利弊調整。在徐滇慶看來，針對投資行為，須減少資金的流動性。他提出，我國應該加快采取國際上采用的減緩資金流動的“托賓稅”，增加物業稅和房產交易所得稅。

　　日前，北京已決定于6月1日起，對北京市房屋進行全面摸底普查，搭建房屋普查綜合信息系統，建立長效房屋管理機制。業內人士認為，這項普查將使管理機構對北京房產的存續狀況、使用狀況一目了然，這項調查實際上是在為其后出臺的稅收政策，包括物業持有稅、房產交易稅、遺產稅等等做準備。這是一個值得注意的舉動，這意味著政府將加快出臺對持有物業的管理與稅收。
 

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