相對于房地產界的風云變幻，北京的物業管理行業好像顯得有些平淡無奇，然而就在平靜的背后往往會集聚變革的力量，也許這將是物業行業躍升品質的契機。據有關專家分析北京物管行業目前存在六大隱憂。

　　隱憂一：建設管理難分開——房地產商“違約”物管公司“購單”

　　案例：購房者張先生辦理完入住，生活了一段時間后才發現，開發商為了使房子好賣，擅自將純住宅項目改成了商住兩用公寓對外銷售，社區內不僅增加了很多陌生人，就連在小區居住的業主張先生也經常被小廣告騷擾，一點也沒有家的感覺。諸如此類，房地產商擅自變更合同條款或不履行合同條款，住房不能如期交付使用，房屋建筑材料以次充好，利用虛假宣傳、格式合同條款誤導、欺騙消費者，逃避應承擔的義務。

　　點評：由此引發的糾紛，使物業管理企業承擔了許多無端的指責，甚至成為眾矢之的。一些物業管理公司老總無不對此憂心忡忡：房地產商“違約”憑啥要物管公司“購單”？“建管分業”已成為房地產業發展的必然趨勢，物業公司作為房地產項目的后期管理者，不應該承擔由于房地產商“違約”而產生的連帶責任。

　　隱憂二：房屋資產難升值——劣質物管令人憂

　　案例：家住東三環的陳先生說：“當初購的那套房子花了70多萬元，戶型和位置都不錯，但由于物業管理差，幾個購主來過之后都搖著頭離開了，較終房子以60多萬元的低價出手，住了不到兩年，賠了近10萬元，所以再購房子我格外看重物業公司的服務。”

　　點評：現在消費者購房在注重地產項目硬件設施的同時，也越來越關注售后服務，而售后服務在很大程度上是通過物業管理服務來體現的。陳先生所說的小區在不到兩年時間里，發生了諸多使業主頭痛的事情。而物業公司面對堪憂的治安狀況卻束手無策。以上這些本該轄區物業管理公司負責的工作，卻被以種種理由拖延，雖然該小區物業管理企業為解決住戶反映強烈的小區衛生、治安不好等問題而降低了原有的收費標準，但以上諸多問題不從根源上解決，這使物管企業與業主深陷惡性循環中不能自贖。

　　隱憂三：住區停車難——物管公司長久的痛

　　案例：不久前，北四環某項目進行車位租售，小區數百名業主為租得理想的地上車位，紛紛到小區物業公司門口冒雨排隊等候，由于現場頗為擁擠，曾一度出現混亂的局面。據知情人透露，之所以出現這種情況，主要是便宜的地上車位少，而地下車位位置不好價格還貴。

　　點評：目前，我市新建的一般中檔小區的停車位比例是1：0.6的規劃設置，按照這一標準在高端社區內必然會出現車位不足的問題，勢必影響小區的物業管理服務質量。欲解決小區車位之痛，政府應為緩解停車難做一些系統全局的考慮。被停車之痛長期困擾的物管公司也應該積極和街道、城管、交通部門協調，如：在轄區內道路和周邊道路上合理施劃停車位，以解決暫時的困難。

　　隱憂四：思想觀念不成熟——業主非理性維權現象突顯

　　案例：今年10月間，因小區業主不滿開發商和物業1500元月租的高價停車費，世橋國貿公寓的三十多名業主將自己的坐擁車停在了公寓入口車道上，擋住了進出車輛，不僅造成小區業主出行困難，還造成東三環長時間擁堵。

　　點評：日前，北京市消費者協會公布，今年上半年法院接到開發商、物業公司起訴業主侵犯人權和物權的案例越來越多。雖然它們發生的背景可能比較復雜，但業主缺乏理性的過激維權行為以及由此導致的后果，卻是誰都不希望看到的。在強調民主意識、法治意識的今天，任何缺乏理性的維權行為都是一把雙刃劍，既傷自己，又害他人。

　　隱憂五：物管服務質價難相符——服務標準缺細化

　　案例：曾在萬柳附近的一商住兩用小區購房的李女士說，她雖然負擔著每平方米4元左右的高額物業費，但卻沒有得到相應的服務。物業公司把地下室大量租給外地來京的打工人員，更讓李女士氣憤的是，入住時物業承諾的24公里供熱、制冷供應服務，也因運營成本過高而被物業擅自停止。較終李女士決定將物業公司告上法庭。

　　點評：業主花錢購服務，物業管理公司收費提供服務，是物業管理的兩個方面。服務收費是否合理，核心在于“質價相符”。物管公司應根據大多數業主的實際需求，提供適度管理、細化的服務，才是較理智的選擇。

　　隱憂六：物管收支不透明——難以翻開的物業財務賬目

　　案例：北京頭例業主告物業案，在市二中院有了終審結果。豐臺區戀日嘉園小區開發商委托華野家園物業管理公司對小區進行管理，但在長達3年多的時間里，物業公司既不與廣大業主協商簽訂物業服務合同，也不依法履行公布物業管理收支賬目的義務。法院判決物業公司向小區物業管理委員會公布賬目并接受業主查詢。

　　點評：目前，北京物業管理中各類矛盾和糾紛的產生，大多與相關信息不公開、不透明有關。今年10月，國家建設部印發了《物業服務收費明碼標價規定》，同時，物業公司也可通過采用包干制或酬金制的計費方式和定期向全體業主公布物業服務資金年度預決算的方式增加計費的靈活性。（蘇寶煒 李薇薇/文）

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