活著的溫州炒房團

　　“GDP都已經是10%的增長了，如果你的資產沒漲10%，那說明你OUT了！”對于房地產業的宏觀調控，溫州炒房團成員周女士頗不以為然。

　　“投資就是投機（多吉），在溫州話里面，投資、投機都是一個發音啊！”溫州市中小企業促進協會會長周德文強調說。

　　“說溫州人撬動了全國房價，我覺得是抬舉溫州人了，截至目前，溫州人只進入了全國十分之一縣級市的房地產市場，對當地樓市的影響有限。與此同時，幾乎每天都有各地地方政府和開發商來溫州引資，他們才是房地產市場的實際控制者。”

　　5月19日，安徽省廣德縣縣長葛建榮將前往浙江，推銷位于廣德新城區的700畝土地。

　　葛縣長對記者說，在廣德投資的浙江房企現有9家，占全縣房地產企業總數的八成左右。其中，溫州皮鞋生產商紅蜻蜓集團，已在廣德投巨資建成33萬平方米的高端樓盤。

　　炒房資金、民間借貸、實業投資共同組成的溫州資本，正在潛行全國各地房地產市場。形成了溫州炒房團的幾大勢力。通過觀察這幾股勢力在這輪樓市新政中的表現，也就能大致觀測出新政在各地的落實情況。

　　遠走新疆

　　樓忠福對本報表示，隨著內地城市化進程加快，房地產業仍然具有剛性的投資需求。

　　有博弈就有縫隙，有縫隙就有溫州人。

　　“我正在新疆伊犁看房子，后天去昆明，我們這個團共有21個客戶。”5月13日，溫州平陽人鄭先生在電話里對本報記者表示，目前伊犁期房均價3000元，由于伊犁到烏魯木齊的鐵路新近修通，這個中亞口岸城市的房地產業預計將迎來新一輪行情。

　　鄭先生帶領溫州太太炒房團已經7年了。剛開始他一個人全國各地看房、購房，有了經驗，慢慢在溫州小有名氣，結果吸引了一幫企業家太太跟著看房。

　　這次伊犁之行，先由在當地經商的老鄉考察伊犁及近郊霍城、霍爾果斯等地樓盤，打聽了價格、地段、環境等，較后簽了55套，還談了一個三賓館的轉讓意向，是建設兵團農四師的一座招待所。

　　“不算貴，總共才2000萬上下，主要看這邊的發展前景吧。”鄭先生說，目前宏觀調控影響大家的投資心理，但碰上合適的項目還得大膽購進。

　　鄭先生表示，炒房團大多是現金交易，金融緊縮政策對溫州人影響有限。例如，一套150平米、單價3萬元的房子若降3000元，總價少掉45萬元，但剩余405萬元房價工薪照樣購不起，而對溫州游資來說沒多大影響。

　　據中國銀行溫州市支行介紹，2009年溫州人從國內外匯入溫州的資金高達2.5萬多億元，匯出資金2.2萬億元，留在溫州尚有近3000億元。目前，溫州民間流動資金高達8000億元，這筆巨額資金是溫州人承受緊縮政策的一大支撐。

　　“但做房產投資的風險確實加大了。”溫州柳市房產中介商徐志濤透露，溫州人非常講究資金的杠桿作用，如果頭付只需40%，那就能撬起60%的資金。但在“新國十條”出臺后，購房全部利用自有資金，那就要更加考驗炒房團對于物業的眼光了。

　　徐志濤告訴記者，目前不少投資者都將目光瞄準了成都、長沙、南昌等二線城市以及部分縣城，因為前者覺得二三線城市還有增長潛力，雖然遭遇調控，但多數不屬于“房價過高、漲幅過快的區域”，因此受調控影響較小。

　　而準備在新疆開發樓盤的廣廈集團董事長樓忠福，對武漢、珠海等地也很看好，理由是武漢將被打造成為中國中部的城市，而國家和港澳特區政府正在投資建設港珠澳大橋，區位優勢與居住環境都決定兩地樓市的升值空間。

　　樓忠福對本報表示，隨著內地城市化進程加快，房地產業仍然具有剛性的投資需求。

　　深耕海南

　　4月份，在瓊溫商抱團成立了海口溫商實業投資有限公司，準備在海口開發一個占地400畝、具有溫州特色的商業城項目

　　2009年，海南國際旅游島規劃綱要獲得國家批準，海南房價迅速躥至歷年較高。

　　去年10月1日，從事紐扣生產的溫州人唐先生（化名）與一幫朋友前往海口，目標鎖定號稱“比肩世界旅游度假勝地、打造一個365天度假新國度”的清水灣豪華樓盤。他們一口氣“團購”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。

　　但他不滿足，天偷偷回到售樓部打聽還剩38套房源，每平方米9000多元。唐先生當場刷卡頭付1000萬元，以85折的“團購”統統吃下。如今，該樓盤均價已漲到3萬多元。

　　而在發改委的分析報告中，海口1-4月連續四個月新建住宅以同比領漲全國。易居克爾瑞監控的數據表明，今年1月份海口商品住宅6627元/m2，同比上漲61.74%，2、3月份房價也在上漲，2月份7910元/m2，3月份8047元/m2，4月份則是8220元/m2。4月海口商品房成交11300套，同比3月份的2728套，暴漲314.22%。

　　公開信息也證明，唐先生現金交易的說法屬實——國家統計局數據顯示，一季度海南商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達381.2%。但一季度僅新增個貸32億，占同期商品房銷售額的15%左右，相當于85%是使用了一次性付款方式。

　　同樣值得關注的，還有海南政府官員的表態。在一片外來人口推高海南房價的叫囂聲中，海南省長羅保銘較近公開回應：三亞及海口的外來人口投資購房占到總體購房量的80%左右，對于外地人購房未來幾年都不會出臺限制性政策。

　　“海南也有風險，眼光一定要準！”曾是普通公務員的溫州人徐女士感慨道，2005年她在海口投資間寫字樓，當時購購價格大概在5700元/平方米，面積約300平方米。4年里，這間寫字樓的價格一直在9000元上下，年租金收益率不到5%。

　　2007年金融危機時，由于對海南房地產市場的信心不足，一些投資客擔心被套，紛紛拋售。現在這批人卷土重來，都怕錯失良機。“因為通脹壓力嚴重，我們就是要投資固定資產，免得手頭的現金貶值。”

　　而隨著海南房價迅速躥高，徐女士投資的寫字樓價格也迅速翻番。僅此一套寫字樓的投資，便讓徐女士獲利近520萬元。

　　徐女士認為，目前海南房價雖然已在很高的高位上，但到國家停止海南開發政策之前，這個“國際旅游島”的房價應該不會暴跌。

　　本報從海口溫州商會獲悉，4月份，在瓊溫商抱團成立了海口溫商實業投資有限公司，準備在海口開發一個占地400畝、具有溫州特色的商業城項目。

　　轉戰武漢

　　當下，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進軍二三線城市

　　4月16日，溫州瑞安人汪廣森與一批“團友”帶著銀行卡前往武漢，次日遭遇新國十條，結果失利而歸。

　　不過，去年溫州人就成功操作過武昌繁華地段的幾個樓盤。汪說，他們一出手就是半棟樓，當時以均價4000元/平方米購下，現在飆升到均價6000元/平方米。據猜測，目前進入武漢樓市的游資保守估計也過了億元。

　　業內人士透露，短線炒房團真正的利益來源，是給開發商民間融資的利息收入，這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各種手續費不超過10%，但民間融資利率較低年息15%，高一點的，年息可達36%-60%(月息3%-5%)。

　　至于具體的操作規則，頭先由開發商以很大的折扣把房子賣給“炒房團”，同時他們會簽一個退房協議，在一定期限內，炒房團隨時可以退房，開發商也隨時可以將房屋出售。這個期限往往是一年或一年半，若過了期限，房子還沒有售出，這些房就真正屬于“炒房團”，他們可以再以二手房的名義出售。

　　周德文也有過去武漢考察的經歷。前不久，他組織溫州中小企業老板去武漢考察幾個樓盤，剛下飛機就被20多家媒體包圍。事后，當地報紙報道稱“狼來了!溫州炒房團大舉進軍武漢房地產市場”。

　　新“國十條”出臺后，很多開發商專程到溫州登門找周德文幫助促銷。周表示，以前是北京、上海和杭州的開發商找上門的多，較近主要以沈陽、長春、長沙、武漢、大連等地開發商為主。

　　在通貨膨脹預期之下，“炒房團”并沒有出現大幅拋售現象。周德文透露，2009年7-10月，山西煤改拉鋸戰浙商完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續從山西撤退，輾轉到杭州、上海，國外則進入迪拜、澳洲等地。12月，熱錢從杭州退出，聚集三亞，三亞房價“瘋漲”。當下，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進軍二三線城市。

　　民資新36條出臺，游資何時回流實業？

　　人民銀行溫州支行的一項調查報告顯示，60％的被調查企業認為，自己10％~30％的資金用于購購非廠房的不動產，原因是現在“實業不太好做”

　　對于房地產業的宏觀調控，瑞安塘廈的周女士頗不以為然。

　　周女士家開有一座皮鞋廠，2008年金融危機襲來，出口定單突然少了，機器停工，銀行又停貸了，她被迫拿家里剛購的奔馳車抵押，借了民間6分利息的高息貸款。到年底還是周轉不靈，只好把上海的三套房子出手還債。

　　皮鞋廠前途“渺茫”，周女士干脆不再對皮鞋廠進行追加投資，拿著回籠的貨款開始炒房。“溫州、杭州的房價，真是隨行就市。我跟著朋友在杭州濱江做，較快的時候就能賺10多萬元，跟做皮鞋不好比的！”

　　“做實業幾乎沒有賺頭，3%的毛利都沒有。”從事眼鏡架加工的黃女士算了一筆賬：一年購材料花4000萬元，產品賣了9000萬元，帳面毛利有5000萬元。同時，要發工資、水電、利息等管理費3000萬元，要交17%增值稅、25%所得稅及銷售額1%的各種附加稅，工商、稅務、環保等各個部門的開銷以及大量應收款。結果，凈利潤可能為負！

　　黃女士坦言，雖然皮鞋生意虧本，但廠里機器必須運轉，通過企業的授信額度以實業名義貸款，也可以用現有的房產作抵押，從銀行“周轉資金”炒樓，從而規避新政關于按揭貸款方面的限制。

　　一位知情人士透露，溫州已形成至少7個由實體企業支撐的房地產公司，每個公司資金規

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