我沒有說這是泡沫，我也不知道什么叫泡沫。泡沫是一個具有許多主觀色彩的話語，目前我寧可把它叫做是資產(chǎn)價格通貨膨脹。

　　瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)頭席經(jīng)濟分析師陶冬一直是國內(nèi)關(guān)注房地產(chǎn)市場形勢較多的經(jīng)濟分析師。陶冬堅持認為目前的流動性過剩必定讓中國的房地產(chǎn)在未來的半年甚至一年的時間內(nèi)繼續(xù)飛速上漲。

　　但對于目前討論很多的“泡沫”一詞，陶冬表示并不認同，原因在于“主觀性太強。”

　　在接受觀點地產(chǎn)新媒體就“2009博鰲房地產(chǎn)論壇”展開的專訪中，陶冬一直用比較中性的詞匯來描述他眼中的房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟情況，力求規(guī)避有太強的個人情感因素。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您怎么看待08年到09年這一年中的房地產(chǎn)變化？

　　陶冬：我認為過去這一年房地產(chǎn)真的只能用“大喜大悲”四個字來形容。沒有什么比這四個字更能形容房地產(chǎn)市場過山車似的變化。這里面實際上包含著兩個截然不同的政策因素和市場調(diào)整。

　　瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)頭席經(jīng)濟分析師 陶冬

　　部分來自于中國政府對于宏觀經(jīng)濟的調(diào)控以及對于房地產(chǎn)市場擠泡沫這樣的調(diào)控思路，這導致了去年銀行銀根對開發(fā)商的急速收緊，同時民眾的購房熱情也急速冷卻，而開發(fā)商在2007年大量囤積了土地，資金杠桿、負債率都非常高，在2008年一下子賣不出去房子之后，現(xiàn)金流出現(xiàn)了混亂。的確，在去年下半年有許多開發(fā)商由于現(xiàn)金流的問題導致資金鏈處于斷裂的邊緣。這給房地產(chǎn)市場帶來了重大的壓力。

　　個重大事件是雷曼兄弟倒閉以后各國政府的一次戲劇性的轉(zhuǎn)變。由于金融海嘯，各國的央行銀根由收變成了放，而且是拼了命的放。這導致利率一下子被拉低，經(jīng)過一段時間調(diào)整后，流動性也開始流入了實體經(jīng)濟，這在中國尤其明顯。

　　過度的流動性帶來了資產(chǎn)價格的上漲，先是股市，然后蔓延到樓市。從今年開始，房地產(chǎn)的成交量有明顯復蘇的跡象，到后來房價也開始上漲。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：您對這一年中印象較深的事情是什么呢？

　　陶冬：印象較深的是在去年第三季度的時候政府對房地產(chǎn)的一片打壓聲和第四季度的托市聲。政策在6個月之內(nèi)出現(xiàn)了如此戲劇性的變化，這在中國的歷史上是罕見的。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：那您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場呢？

　　陶冬：我們應該先看一下大的宏觀環(huán)境。

　　我認為宏觀環(huán)境實際上有三部曲。一部曲是金融海嘯，這個帶來金融體系的震蕩和流動性的危機。這個震蕩在世界其他地方比中國更為強烈，但中國也受到了影響。民眾的信心出現(xiàn)了一次滑坡式的衰竭，這給房地產(chǎn)帶來了重大的影響。

　　之后，這個危機的步是戰(zhàn)后這個世界較嚴重的一次經(jīng)濟衰退。衰退實際上還在進行當中，盡管在過去的兩個月，一些經(jīng)濟數(shù)字出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點，紛紛被分析員稱為“春芽”。但是這里面只代表了經(jīng)濟有企穩(wěn)的跡象，之后是不是會出現(xiàn)快速的“V”型的反彈，還有爭論。而我個人認為出現(xiàn)“V”型的可能性不大。

　　但即使是實體經(jīng)濟的復蘇速度夠快，由于央行放出了未有的流動性，放出了實體經(jīng)濟所能夠承受的流動性，那么部分流動性就會溢出成為“熱錢”。這部分熱錢是目前拉動金融資產(chǎn)上漲的主要動力。這在國內(nèi)國外都一樣。

　　與其說是由于經(jīng)濟復蘇帶動了金融價格上漲，倒不如說是太多的流動性，太低的資金成本帶動了金融資產(chǎn)的價格上漲，而這些金融資產(chǎn)的價格上漲幫助了人們信心的恢復，從而帶動了實體經(jīng)濟的復蘇。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：但從統(tǒng)計局較新公布的數(shù)據(jù)來看，中國的實體經(jīng)濟到目前為止還是處于走下坡的階段？

　　陶冬：我認為實體經(jīng)濟的低谷是今年的季度。在這之后，內(nèi)需有明顯的改善，出口依然形勢嚴峻，但惡化的情況似乎已經(jīng)過去。在今年下半年會略有好轉(zhuǎn)，但復蘇的速度會明顯低于樓市。

　　如果要看資產(chǎn)價格，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反彈，這實際上表明中國的實體經(jīng)濟的復蘇是冷熱不均的。既有熱的一面，也有溫的一面，更有冷的一面。而這就決定了目前中國的貨幣政策還是會以寬松為主，畢竟出口形勢不容樂觀，就業(yè)市場情況依然嚴峻。在這種狀況下，政府很難大規(guī)模地收回流動性，這種可能將對實體經(jīng)濟帶來直接的負面沖擊。

　　但是不收回流動性，大規(guī)模的天文數(shù)字貸款在另外一方面會為已經(jīng)熾熱的資產(chǎn)價格上漲火上添油，而政府目前就處于這種兩難的境地。

　　我相信實體經(jīng)濟的恢復，就業(yè)機會的創(chuàng)造更重要，這就決定了房地產(chǎn)的流動性不會短缺，不會迅速地收緊銀根，因此房地產(chǎn)價格在下半年還是以上揚為主。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：這種上揚是短期的嗎？

　　陶冬：房地產(chǎn)一定有周期，周期有上也有下。現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)已經(jīng)進入了一個新的上升的周期。但是由于上一輪房地產(chǎn)的調(diào)整并不充分，大量的庫存房也沒有得到有效的消化。由于金融危機打破了政府調(diào)整的計劃，而不得不由收縮變成放開，因此上一輪的調(diào)整也就不夠充分。我相信在某一個時節(jié)，在下一輪調(diào)整的時候，這些因素會重新顯現(xiàn)在供需關(guān)系上。

　　我相信房地產(chǎn)的下一個調(diào)整周期不會在今年出現(xiàn)，也不會在明年較早的時候出現(xiàn)。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：但是房地產(chǎn)這一輪的反彈和復蘇比預期來得快得多，似乎超出了很多人的想象和預期。

　　陶冬：這一輪的資產(chǎn)價格的分析注定是不成熟的。如果要看基本面分析，尤其按照收入來分析，今天的房地產(chǎn)價格根本就不應該是按照目前的這種幅度來上升。但是人們沒有看到的另外一面是流動性泛濫，資金成本極低。如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來自熱錢，來自炒作。

　　觀點地產(chǎn)新媒體：那您認為這是新的一次泡沫的開始嗎？

　　陶冬：我沒有說這是泡沫，我也不知道什么叫泡沫。泡沫是一個具有許多主觀色彩的話語，目前我寧可把它叫做是資產(chǎn)價格通貨膨脹。如此大的流動性勢必會帶來通貨膨脹，但是短期由于實體經(jīng)濟中的就業(yè)和產(chǎn)能還是存在很多問題，這輪通貨膨脹的宣導來自于資產(chǎn)通貨膨脹。

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