國家統計局昨天公布的“前三季度全國房地產市場運行情況”顯示，70大中城市房價環比連漲7個月。

　　同日，在“第五屆中國地產金融年會”上，民生銀行（600016）發布“中國地產金融藍皮書”指出，住房月供占家庭可支配收入的比例已經達到33％，也就是說房價已經超出現階段普通百姓的承受能力。

　　獨立經濟學家謝國忠表示，中國的問題就是房價過高，房價不調下來，中國經濟不可能得到很好的調整。對于高房價，華遠集團董事長任志強把矛頭指向高地價，并預測明年樓市會差得多。

　　房價就一個“貴”字

　　國家統計局昨天公布的“前三季度全國房地產市場運行情況”顯示，前三季度，全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長17.7％。

　　前三季度，房地產開發企業本年資金來源38991億元，同比增長38.8％。其中，國內貸款8190億元，增長47.2％。

　　9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.7％，這是今年70大中城市房價環比第7個月連續上漲。另外，與去年同期相比，房價漲幅仍達到2.8％，同比連續4個月上漲。

　　寬松的貨幣同時刺激房價飛漲。廣州9月十區一手房均價站上9777元，同比上升18.6％，環比上升5.0％；從區域成交情況來看，中高價位物業集中的六區9月一手住宅均價達11969元/平方米。而2008年廣州的人均生產總值徘徊在8萬元。

　　民生銀行昨天在北京舉辦的“第五屆中國地產金融年會”上發布的“中國地產金融藍皮書”指出，根據近期數據計算，全國平均房價收入比已接近11(圖4)，月供占家庭可支配收入的比例已經達到33％，也就是說房價已經超出現階段普通百姓的承受能力。

　　過于偏離百姓的住房消費，使得剛剛過去的黃金周，成為廣州較冷清的國慶樓市。9月28日-10月11日，國慶黃金周廣州樓市維持平淡走勢。除節前28、29和30日商品住宅簽約量顯著上升外，國慶期間簽約量維持低位水平，黃金周八天簽約量不足1300套。廣州十區兩縣市共簽約3312套，簽約面積37.32萬平方米。

　　“中國件事，就是房價要控制。”獨立經濟學家謝國忠如是說。他表示，政府提出啟動消費，要解決消費的問題，不是一個老百姓有錢不肯花的問題，而是財富跟收入的問題。從財富上來說，中國高房價的政策是打壓了老百姓的消費。盡管政府可以去無限地把投資放大，但這種經濟是失衡，是一個很大的問題。

　　謝國忠稱，每次房價要跌的時候政府撐著，就是地方政府撐著，讓開發商聯起手來不要賣。你老百姓愛購就購，不購的話，你等的話房價更高。因為有政府起的這樣一個作用，泡沫會延續很長的時間。“中國問題就是房價過高，房價不調下來，中國經濟不可能得到很好的調整?！敝x國忠說。

　　房價進一步上漲空間有限

　　房價已經超出現階段普通百姓的承受能力，房地產市場的繁榮顯得很虛假。

　　進入2009下半年，市場在過熱之后漸漸發生變化。以北京為例：在成交量方面，7、8、9月份已經出現了連續3個月的下滑。

　　如何看待2009年至今樓市的走勢變化，更為關鍵的是，在年底，甚至可預見的明年早些時候，在實體經濟依然不明朗的情況下，未來的行業走勢將如何？

　　花旗銀行頭席經濟學家沈明高表示，“目前為止，由于沒有結構的調整，經濟復蘇的主要動力來自財政刺激、信貸刺激，基本上目前短期經濟的回暖跟流動性是密不可分的。”

　　中國的復蘇是一個不平衡的復蘇。沈明高預測，明年的貸款會在20％左右的增長，這個增長速度比今年的33％跌了不少，但是比一般專家建議的15％要高，如果出現這樣比較中間的狀況，明年的經濟增長，特別是投資的增長還會保持在25％到30％左右，這個一定程度上會確保中國的經濟明年增長速度比今年快，花旗預算在8％左右，這是較有可能的結果。資金壓力才是開發商降價的較主要和直接的原因，當流動性變得趨緊的狀態下，就不支持樓市的價格繼續上行。

　　民生銀行的藍皮書則指出，抽查的多個城市的多個項目的租售比例都低于1：300，項目的率明顯偏低。所以，目前房價已經接近運行到階段性的上限。進一步上漲的空間有限，即使再漲也是虛高，很可能出現價升量平或量跌的狀況。

　　不過，現階段開發商的資金壓力很少，預計短期內開發商集體降價的可能性微乎其微，預計2010年房地產市場整體格局的主要特征將是：，需求已被充分挖掘，，供求關系緊張短期難以化解，第三，行業資金充足度和開發能力顯著加強；第四，房價高位堅挺，甚至持續走高。當然，如果2010年經濟發生新的波動，相信房價亦會做出同向反應。

　　藍皮書認為，2010年房地產企業融資環境總體偏寬松，但存在一定的變數。在經濟未走上持續增長的軌道之前，宏觀經濟需要繼續營造寬松的貨幣信貸環境。貨幣政策“時鐘”或已邁向寬松中后期，未來的方向是緊縮初期，當前正處于向緊縮性貨幣政策過渡時期。

　　華遠集團董事長任志強同樣認為，如果明年和今年比，一定比今年差，今年華遠的銷售到三季度為止銷售額增長了70％以上，明年別想了，明年能增長30％已經很好了，或者能增長20％也已經很好了，完全不可能再有一個類似于今年三季度以前的70％的增長。

　　“土地財政”成為房價高企的問題

　　一個悖論是，政府提出土地的價格越高越好，希望房價越低越好。事實上土地對未來房價產生了巨大的影響。

　　任志強表示，政府提出不贊成高房價，但是一直沒有人提出政府為什么不限制地價。以9月份情況來看，全國樓面地價環比上漲37％，目前為止，9月份房價同比上漲2.7％，環比上漲了0.8％，比上個月環比下降0.1％，可是土地價格飛漲，今年二季度的時候，全國拍賣的土地中37％的土地溢價超過，三季度變成57％的土地溢價超過，一半以上的土地是以超過地價的比例出讓的。

　　“土地財政”成為房地產價格高企的問題，值得警惕。地方財政對土地出讓金收入依賴度過高，容易扭曲政府對土地市場和房地產市場的管理職能，助長“地王”現象，也無法保證土地利用規劃和城市建設規劃的嚴肅性。

　　民生銀行地產金融事業部總裁楊毓認為，當前應加緊研究出臺兩個著眼長遠的政策，一個是房地產稅制問題，一個是“土地財政”問題。

　　建議推進房地產稅制改革，加快明確開征物業稅的時間。從國際經驗來看，物業稅是遏制房地產投機、合理配置房地產資源的主要手段。我國開征物業稅，有利于理順先行房地產稅費體系，降低房地產開發交易環節費用，加大持有費用，從而對房價有抑制作用。

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