以往4月份，海南即進入樓市的銷售淡季。但今年海南樓市卻格外引人關注。

隨著支持海南建設自由貿易試驗區、自由貿易港等一系列利好政策的公布，海南樓市應聲而動，其中不乏“連夜開盤，引發”“擅自代理銷售”“虛假宣傳”等違法違規行為。

在密集處罰數十家違規房地產企業和中介之后，4月22日晚8時，海南緊急發布通知，開始實施“全域限購”，非本省戶籍居民家庭在海南購房至少要有2年及以上的社保或個稅。其中，海口、三亞、瓊海等原已實行限購的區域，則需要累計5年及以上的個稅或社保。同時，不得通過補繳個稅或社保購房，首付不低于七成，5年后方可轉讓。

隨后，海南省住建廳發布執行細則，封死了各種騙購住房的口子。例如，遏制假結婚、假離婚；對4月22日20時之后補交、補足首付款的不予認可；海南各高校在校大學生集體戶口不視為本省戶籍等。

海南省住建廳相關負責人對時代周報記者表示，目前其他的執行細節還在討論中，如有進展，會陸續發布。但該人士強調，總的基調已經確定下來，一定會貫徹落實中共和海南省委省政府的政策，長期穩定實施下去。此外，海南省關于人才住房的相關政策也正在討論和加緊制定中。

4月26日，時代周報記者走訪海口多家樓盤和中介機構時發現，在嚴格管控之下，前來咨詢的看房者，有工作人員正在打瞌睡，門店頗為冷清。

海南現代管理研究院院長、海南大學教授王毅武認為，房地產是不能成為海南的支柱產業的。海南要擺脫對房地產的依賴，原來的路走不成，要實現變道超車，短期成本很高，但從長期來看，是一個好事。“與其早晚必須要壯士斷腕，現在斷比將來斷損失要小，麻煩要少。”

政府：政策頻出，嚴防炒房炒地

為了防范用假結婚取得購房資格的行為，海南省住建廳明確，對以購房為目的的頻發離婚、結婚的，各市縣要對其購房資格進行嚴格審查。涉及假結婚、假離婚騙購住房，將婚姻登記嚴重失信當事人名單報送全國婚姻登記信用信息平臺，實施聯合懲戒。

此外，夫妻一方是海南省戶籍，另一方非海南省戶籍，在4月22日20時以后，非海南省戶籍的一方隨另一方遷入海南戶籍，并以遷入的一方名義單獨購房，需要提供2年或5年的個稅或社保證明，且只能購買一套住房。

海南省住建廳房地產市場監管處的羅浩對時代周報記者表示，下一步，住建廳將聯合相關部門對房地產市場秩序進行整治。對各個市縣執行限購政策是否到位，進行隨機抽查、定向督查和明察暗訪。如發現有執行不力的情況，會提請進行約談和問責。

據時代周報記者統計，自今年3月31日以來，海南至少已經四次加碼樓市調控政策。

3月31日，海南省發布《關于做好穩定房地產市場工作的通知》（簡稱“房八條”），將原來的非本省戶籍居民1人限購1套住房，調整為1個家庭限購1套住房，首付比例由30%增加至70%。同時，在海口、三亞、瓊海等7個市縣限購區域內，必須提供累計60個月及以上個稅或社保繳納證明。

4月16日，在宣布支持海南建設自貿區之后僅3天，海南省住建廳發布了《關于進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》，打擊惡意炒作、哄抬房價以及弄虛作假購房的行為，對違法違規的房企、中介及其從業人員給予嚴厲的處罰，直至清出海南市場。

為了抑制房價過快增長，4月20日，海南省住房公積金管理局發布《關于調整住房公積金有關政策的通知》，要求職工家庭購買首套新建住房的，住房公積金貸款首付款比例由20%提升至30%。

“政府這一次出手比較果斷。”海南行政學院原院長廖遜對時代周報記者表示，海口房價從2004年2000多元漲到了今年的2萬多元，一般老百姓很難承受。他認為，房地產市場可以有一些合理的利潤，但不能有暴利。

鏈家數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%，其中來自京津冀和東三省的購房者多。事實上，海南整體的收入水平并不高，仍是一個欠發達省份。2017年海南省人均GDP接近5萬元，只相當于廣東省的60%。

開發商：房地產企業面臨轉型

“這幾年春節前后，很多人來海南度假、買房，房價的漲幅都不小。今年受建省30周年等政策利好的影響，好一點的新房一平方米漲了五六千元，甚至有客戶半夜買房。”海口某房產中介李先生對時代周報記者說，全島限購后，海南樓市又進入到了淡季。

4月18日晚，海口觀瀾湖觀園項目因連夜開盤，引發，開發商和相關中介被處以150萬元罰款。4月26日，時代周報記者在觀瀾湖地產接待走訪時發現，門店頗為冷清，有工作人員在打瞌睡。

“政府不批地，沒地就沒房。還有一些房壓著，沒有銷量。”該接待的一位置業顧問對時代周報記者表示，他們銷售的房子均價每平方米2.2萬左右，一般客戶都是先付定金，再交首付款。但4月22日發布的新政未留“緩沖時間”，要付完首付款才能購房，現在好幾批交了定金的客戶失去了購房資格，目前正在辦理退房手續。

根據執行細則，3月30日之前，非海南省戶籍居民家庭已簽訂購房（含二手房）合同或認購協議，并已支付30%首付款，但尚未網簽備案的，可繼續辦理購房手續。自3月30日至4月22日20時之間，則需要已支付70%首付款，才可以繼續辦理。4月22日20時之后補交、補足首付款的不予認可。

此次全域限購之下，限購的住房，包括商品住宅（普通住宅、 公寓、低層住宅和酒店式公寓）、產權式酒店客房、符合轉讓條件的保障性住房，含新房和二手房。

“現在房地產市場，外地人不讓買，本地人又買不起。”海口市美蘭區一位主要做二手房市場的中介對時代周報記者表示，二手房的客戶主要都是本地人，新政的影響不大。二手房的價格主要受新舊程度、所在小區的位置、房東的心態等影響。不過該中介表示，新房的漲幅厲害，有的二手房也跟著漲了一些。本地人面臨的主要問題是錢不夠。“估計二手房以后也要做租賃。”

在此背景下，房地產企業面臨轉型。綠地控股集團海南房地產事業部總經理黃高山在接受東方衛視采訪時表示，企業將通過“房地產+”市場，做高品質、高附加值為主的開發轉型。

國家統計局的數據顯示，3月份，70個大中城市里，海口新建商品住宅價格環比增幅排在首位，為2.1%。盡管門庭冷落，但多數中介機構認為，政策利好之下，海南的房價不會下降，仍會穩步上漲。“海南土地少，現在要保護生態環境，能蓋房子的地方就更少了，價格肯定是越來越高。”有中介表示。

專家：海南房地產應分層次，調結構

4月14日發布的《中共國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》提出，“要制定預案，穩定市場預期，堅決防范炒房炒地投機行為”。海南省委主要領導多次強調，“海南不能變成房地產加工廠”，“不能島外要買多少，我們就建多少”。

房地產調控措施密集出臺，并不意味著海南不再發展房地產。在海南省此前所確定的12個產業規劃中，房地產依然在列。

4月22日發布的調控新政明確，海南將建設用地向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜，外銷商品住宅項目用地將大幅減少直至停止供應。政府還鼓勵已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用于發展其他產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。

王毅武對時代周報記者表示，這一次調控把主要的大漏洞都堵死了。新政落實后，一方面，逼著房地產商更換經營方式，如轉向房屋租賃或者旅游地產。另一方面，可以遏制炒房者，有住房需求，但又不符合個稅或社保年限的人群，可以選擇租房。

王毅武建議，首先，海南房地產要重視規劃，按照規劃發展；其次，要把保障房和旅游地產分開，實現分層次管理和價格雙規制，由政府負責保障房，旅游地產交給市場；再次，調整房地產市場內部結構，把商務地產、旅游地產、居住地產等分開，不能一股腦全部發展商品住宅。是惠民生，讓老百姓過上好日子，同時讓游客住得舒適。

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