“控租金”有望成新主題

當(dāng)前部分一二線熱點(diǎn)城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的限購限貸，這令租房需求漸盛，租賃機(jī)構(gòu)在過去一兩年的時間獲得蓬勃發(fā)展。而這也帶動了租房價格持續(xù)性的上漲，這在一二線城市表現(xiàn)得尤其明顯。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年4月居民消費(fèi)價格指數(shù)中的租賃房房租環(huán)比上漲0.2%，同比上漲2.4%，而今年1-4月該數(shù)據(jù)同比上漲2.5%。

而一二線城市房租上漲幅度更為明顯，據(jù)千龍網(wǎng)云房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1季度，上海市月租金67.7元/平方米，同比上漲4.0%；深圳市月租金76元/平方米，同比上漲3.2%；杭州市月租金50.5元/平方米，同比上漲6.3%；南京市月租金44.8元/平方米，同比上漲1.1%。

在租售并舉的政策導(dǎo)向下，“控租金”有望成為樓市未來長期的主題。5月28日人民日報發(fā)表評論文章《樓市有“緊”才有“穩(wěn)”》，其中提出：一旦市場出現(xiàn)異常波動，地方政府必須切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)房價、控租金的主體責(zé)任，調(diào)控務(wù)必當(dāng)機(jī)立斷。

人民日報文章指出，“房子是用來住的，不是用來炒的。新房、二手房如此，租房市場也是如此。發(fā)展租賃市場，本義在于補(bǔ)上短板、‘租購并舉’，絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場空間。”

而在此之前租賃市場的異動已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注，5月19日，住建部官網(wǎng)發(fā)文《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部重申：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松》。

分析人士認(rèn)為，“控租金”成為此次通知的亮點(diǎn)之一。中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，在此次發(fā)布的通知中，有兩個亮點(diǎn)：1、熱點(diǎn)城市要增加共有產(chǎn)權(quán)住房用地；2、地方政府除了穩(wěn)房價外，還要控制租金價格。

住建部在通知中要求“大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上”。

新政推升租金

人才們過得好嗎？

而人才流入是推動租金上漲的重要原因。2018年上半年多個熱點(diǎn)城市都實(shí)施“人才新政”，開展人才爭奪戰(zhàn)，這吸引了大批人才的流入。

那么這些“人才”在城市里真的過得很好嗎？近日中智咨詢調(diào)研發(fā)布了“第十五屆中智人力資本調(diào)研成果”，2017年全國應(yīng)屆畢業(yè)生起薪本科為4854元/月，碩士6791元/月，博士9982元/月，這些被各個城市瘋搶的“人才”的平均收入相對房租顯得有點(diǎn)拙荊見肘。

有人算過一筆賬，當(dāng)前一線二線房價均價基本都在2萬左右，買一套100平米的房子至少需要200萬，博士的話不吃不喝需要16.7年才能購買一套房，本科買同樣的房子需要不吃不喝奮斗34.3年。

買不起房的同時，房租也漲的有些厲害。據(jù)房天下租房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，從2017年2月至2018年2月，全國17個熱點(diǎn)城市房租價格整體上升，年均上漲8%-10%，其中北京和上海的漲幅分別為25.9%和19.5%。

據(jù)房天下租房2017年年終數(shù)據(jù)報告，全國有1.2億人租房，而超過70%的人，選擇花費(fèi)薪水的30%左右交付租金。而隨著各城市租金紛紛上漲，這無疑繼續(xù)加大了租客的壓力。

租金上漲，但工資漲幅卻跟不上，為了生存越來越多的人不得不搬離去距離工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)的地方，坐公交，擠地鐵，在北京、上海每天上下班在路上的時間超過2 已經(jīng)很常見了。

“控租金”有何好辦法

買不起房，再租不起房，如何能夠吸引人才，那么目前有什么好辦法“控租金”呢？

大量供應(yīng)租賃住房顯然是一個辦法。

實(shí)際上諸多城市都在加大公租房的建設(shè)力度，以對沖租金上漲的影響。根據(jù)北京市印發(fā)的《2018年批政策性住房建設(shè)計(jì)劃的通知》，納入2018年政策性住房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目共125個，涉及房源約17萬套，其中公租房1.4萬套。

深圳在《住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實(shí)施計(jì)劃》中提出，全年計(jì)劃新增安排建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約11.38萬套。

住建部的通知也明確強(qiáng)調(diào)，確保公租房用地供應(yīng)，力爭用3-5年時間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

而給租賃機(jī)構(gòu)“減負(fù)”被視作另一個可行的辦法。

目前房屋租賃市場供應(yīng)格局的一大變化——各類機(jī)構(gòu)將成為越來越重要的參與者，這包括房地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司以及中介機(jī)構(gòu)等。但相比個人，機(jī)構(gòu)的稅負(fù)被視作租金降不下來的重要原因。

一家大型房地產(chǎn)企業(yè)人士表示，在過去以個人出租為主的市場中，因?yàn)椴]有很強(qiáng)力的約束，較少有房東繳納租賃收入所得稅。但對于機(jī)構(gòu)而言，則難以避免各類稅費(fèi)，稅率可能高達(dá)20%-25%。因此綜合考慮改造、運(yùn)營、稅費(fèi)等成本，長租公寓的租賃價格普遍高于周邊同等面積商品房的租賃價格。

以上市公司世聯(lián)行為例，自2015年開設(shè)間長租公寓，到2017年底其簽約公寓間數(shù)已突破10萬間，不過在公司的大本營所在地深圳，世聯(lián)行幾乎未有布局。世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏曾在年度業(yè)績發(fā)布會上解釋，公司對于租金溢價率的期待是至少1.7倍，但在深圳的拿房成本較高，基本達(dá)不到這一水平。

上述地產(chǎn)企業(yè)人士表示，以當(dāng)前的租金回報水平，開發(fā)商在大多數(shù)城市從事租賃“算不過來賬”，但如果綜合稅率能夠從20%以上降到5%左右，將會激發(fā)開發(fā)商參與到租賃市場的積極性。

另外還有人建議“以房租抵稅”。全國政協(xié)委員、國務(wù)院發(fā)展研究副主任王一鳴此前就建議，研究租房支出抵扣個人所得稅和租賃企業(yè)稅收減免政策，以及建設(shè)租賃住房的土地出讓金由一次性收取改為按年收取，促進(jìn)租賃市場發(fā)展。

新城控股副總裁歐陽捷則建議，啟用尚未真正發(fā)揮作用的政府租賃合同管理平臺。未來，這一平臺可能會成為出租住房征稅的租金價格信息共享平臺，其租金收入可以作為房地產(chǎn)稅或空置稅征收依據(jù)。

必要時，政府住房租賃合同管理平臺或?qū)l(fā)揮租金備案價格管理的作用，不符合政府期望的租賃合同將不受法律保護(hù)，其租金收入也不能享受稅收減免優(yōu)惠。

未來，或許很快會有城市嘗試推廣租賃住房合同的備案措施，這也會為未來設(shè)立、征收房地產(chǎn)稅、空置稅提供收集信息和輔助決策等幫助。

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