經過大半年的“陪跑”，等房子結婚的長沙小伙王紅（化名）終于通過公開搖號買到了心儀的房子，“如果不是樓市調控新政，我可能今年都買不到房。”

王紅所指的新政是長沙市6月25日出臺的《關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》。該新政目前在全國樓市中可謂 嚴——限售期達4年、暫停企業在限購區購房、2年內離婚按婚前擁有房產政策執行……

從1998年住房商品化改革以來，中國樓市已邁進第20個年頭。這20年，樓市調控一直如影隨形，從 早的“國八條”到“新國八條”，從“國十條”到“新國十條”，從限購、限貸到限價、限售限商，從“史上 嚴”到“沒有 嚴，只有更嚴”，調控可謂無處不在。

但九九歸一。所有的調控 終回到了一個方向：房子是用來住的。多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，已成為當前不可逆轉的選擇。隨著住房租賃市場建設全面展開，共有產權深入探索，以及正在路上的房地產稅制改革，越來越多的人將實現“住有所居”“居有品質”的愿景。

不斷改善的居住條件

“安居樂業，長養子孫”“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”……有房子住，有環境好的房子住，是中國人亙古不變的夢想。

“沒有改革開放，沒有樓市調控，就不會有阿拉老百姓住房的改善。”1980年出生的上海市民靳先生感受頗深地對記者說。

靳先生4歲時和父母住在靜安區一個7平方米的石庫門廂房里，沒有廚房和衛生間。后來，父親單位解決困難職工住房問題，分到了普陀區一套建筑面積43平方米的公房。1998年，中國住房商品化改革，靳先生的父母把福利房賣了，換成閔行區的一套商品房，建筑面積70平方米，一家人的住房條件才稍微緩解。

其后，全國房地產市場一片火熱，上海更是大興土木，一幢幢住宅樓拔地而起，排隊購房隨處可見，房價也是水漲船高。“那時候，我們一家人又想換個更大面積的房子，但口袋的錢不夠。”靳先生說，2006年、2007年樓市密集調控，短時間內量價齊跌。“趁著調控的機會，2007年，一家人東拼西湊，通過首付的方式，購買了位于青浦的聯排別墅，建筑面積190平方米，當時均價每平方米1萬元。”

至此，靳先生一家人住房條件才真正改善。幾年后，隨著收入的提高和經濟的逐步寬裕，靳先生家又買了一套小三房用于出租。

類似靳先生的情形在全國不勝枚舉。經濟學家馬光遠認為，從1998年到2018年，這20年，一個不爭的事實是解決了中國人住房短缺問題。

統計數據顯示，1990年，上海市區人均居住面積只有6.6平方米。到2017年末，上海城鎮居民人均住房建筑面積已達36.7平方米，居民住宅成套率達97.3%。如果放大到全國來看，1998年全國城市人均居住面積為9.3平方米。到2016年，全國居民人均住房建筑面積達40.8平方米，其中城鎮居民人均建筑面積為36.6平方米。

房地產投資規模也大幅增長。1994年，全國房地產投資只有1796億元，到2017年已達10.98萬億元，商品房銷售面積近17億平方米，銷售總額13.37萬億元。

幾經反復的樓市調控

隨著房地產市場的發展，調控開始出現，并幾經反復，先后動用了貨幣、信貸、稅費、土地等多種政策工具。

2003年，全國房地產投資 突破1萬億元，出現過熱苗頭。“當時對投資需求完全沒有限制，二手房交易，除了印花稅、契稅之外，沒有任何其他稅收，還可以做轉按揭。交易十分火爆，2004年一年內，有一套房子在同一家中介門店被賣了6次。”中原集團研究總監劉淵說。

然而，“好”景不長。2005年、2006年、2007年，“老國八條”“新國八條”“國六條”“國十五條”“信貸管理”等調控措施相繼出臺。上海的調控更為嚴厲，對不滿2年的二手房交易征收5.5%的營業稅、停止轉按揭、延長過戶時間等。在不斷加碼的調控下，投機（資）客逐步消散，樓市開始降溫。據劉淵回憶，深圳、上海等熱點城市房價先后下跌，一年不到，上海二手房價累計下跌17%。

全國各地開發商降價促銷隨處可見。房產中介行業出現大規模關店現象。

2008年，全球金融危機爆發。為穩定和發展經濟，國家密集出臺了降息、減稅、加大投資等一系列刺激政策。房價止跌并迅速攀升，2009年開始，購房熱潮再次蔓延全國熱點城市。

2010年，房地產政策逐漸收緊。當年5月，北京成為 實行住宅限購的城市。到2011年，限購全面鋪開，全國46個大中城市出臺了“限購令”；超過120個城市出臺房價調控目標；10個城市出臺針對樓盤的強制“限價令”。同時，央行全年3次加息，6次上調存款準備金率。

樓市買賣雙方陷入觀望，成交量大幅下降，但價格下跌的并不多。由于改善、投資需求被抑制，市場上剛需類產品表現良好，許多無房戶趕在此時買到了安居之所。

隨著成交量的大幅下降，全國新房銷售面積出現了自1998年以來的第二次負增長（ 次是2008年），高庫存的城市越來越多。

2014年，“9·30”新政出臺，政策轉向鼓勵購房，樓市重拾升途。2015年底召開的中央經濟工作會議提出“化解房地產庫存”。國內熱點城市樓市很快變熱，以往罕見的“高杠桿”開始在樓市中出現，“首付貸”“消費貸”等金融工具頻出，居民購房加杠桿，房企拿地加杠桿。2016年，全國共計成交近340宗單價、總價地王，“面粉貴過面包”的現象比比皆是。

樓市的火爆，已不是簡單的剛需和改善需求被激發所能解釋的，已然是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲。2016年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負擔率、開發商開發貸和公司債及有息負債率均猛增至歷史高位。

2016年四季度后，熱點城市紛紛對樓市進行調控，先后出臺了限購、限貸、限價、限售等一系列政策。但是，由于限價導致部分新房和二手房之間存在價差，在南京、杭州、成都等地出現了 限價房的場面。新樓盤需要通過搖號決定買家，中簽率 時降至1%。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌認為，自1998年房改以來，中國房地產行業發展主要存在三大問題： ，房價上漲過快提高了置業成本；第二，住房保障的覆蓋面和精準度還遠遠不夠；第三，住房的產品質量還不盡如人意，與人們追求美好生活的需求相距甚遠。另外，過去許多地方調控政策的執行往往是為了控房價而控房價，但實際上應該更多運用市場的手段而非行政手段來控制房價。

兼并整合和多元化的房企

毀譽隨行，風雨成蹊。20年來，房地產企業的發展中樞一直在發生著劇烈變化。

1988年前后，王石、馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森等紛紛放下“鐵飯碗”，走上創業的道路，在他們手中誕生了萬科、萬通、綠地、建業等一批知名房企。當時，中國的房地產企業大約在2萬家左右。由于自有資金不足、金融政策對民資的限制，這一時期的房地產市場主要由國資企業主導。

此后，隨著調控政策深入，房企間的兼并整合增多，行業集中度不斷提高。2005年，房企前100強僅占11%的市場份額。2012年，房企前50強的市場份額提高至21%。2017年，房企前10強集中度達24.1%，百強房企占據55.5%的份額。前三強碧桂園、萬科、恒大年度銷售額均超過5000億元，千億陣營擴容至17家。昔日業界瑯瑯上口的“招保萬金”已被“碧萬恒融”取代。

富力地產集團聯席董事長兼總裁張力認為，未來兩三年樓市趨于穩定，房地產市場逐步轉向高質量發展階段。在此背景下，房企融資能力、開發能力等都受到考驗，預計會出現更多房企并購整合的情況。

僅以2018年7月為例，上市房企中，云南城投子公司西雙版納云宇置業有限公司競買了西雙版納盛璟新城投資開發有限公司100%股權；中弘股份擬以14億元出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%股權，佳兆業集團等有意接盤。

正在謀求轉型的浙江廣廈近日在回復上交所的問詢函中表示，隨著國內經濟結構調整和房地產調控的日趨常態化，房地產行業整體集中度的提升及中小房企生存壓力的加劇已成為行業的共識。杭州區域本地房地產開發商，無論是資金實力，還是項目管控能力，都很難與全國性開發商在杭州區域展開競爭。退出房地產、并購優質資產是公司2018年的核心重點工作。

同時，一些房企巨頭正在用“ 適合自己的打開方式”，開啟一場美好生活新實驗。

今年3月，萬科提出戰略定位再升級，由“城市配套服務商”迭代為“城鄉建設與生活服務商”。目前，萬科正大力發展租賃住房業務，同時拓展物業服務、商業開發與運營、物流倉儲，探索養老、教育、冰雪、度假等業務。

碧桂園的多元化發展也在推進之中。6月15日，碧桂園宣布進軍現代農業，幫助農民增收，促進農村發展，助力鄉村振興。長租公寓方面，碧桂園提出了3年發展100萬套長租公寓的計劃。

克而瑞對房企前30強多元化產業布局介入度做了統計后發現，對于長租公寓、醫養/康養、特色小鎮、聯合辦公等空間類產品，房企前30強的介入度非常高，均在70%以上。就標桿房企而言，前10強多元化布局的格局基本上已經形成。

“以住宅銷售為核心的規模化進入到 的窗口期，未來3至5年以住宅開發為核心的領域當中，強者恒強已經是不爭的事實。”克而瑞總裁張燕表示，規模化使得房企必須進入多元化布局之中。

在萬科董事會主席郁亮看來，未來不能根據哪個行業賺錢多就做什么，而只能選擇哪個行業空間大去做什么。空間大，還要符合方向，在符合方向的前提下，空間大的行業未來才是有機會的。

逐步建立的長效機制

在宏觀調控的輪番洗禮中，中國房地產市場不斷完善和規范，逐步邁入樓市長效機制時代。

2016年12月召開的中央經濟工作會議強調，政策重心從穩增長轉向防風險和促改革。在房地產方面則提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

2017年，房地產調控從單個城市向城市群協同、片區聯動收緊轉變，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴圍，因城施策，全年共有上百座城市累計發布了200多條調控政策。2018年以來，樓市調控繼續加碼，前7個月累計達200多次。

2018年7月底召開的中央政治局會議明確指出，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

房地產業正迎來一個歷史性的轉折點。“住房全面短缺時代已經結束了。”萬科董事會主席郁亮表示，現在房地產市場主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。

今年6月初，深圳市發布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，確定了深圳市未來17年房地產市場的發展大計。

“深圳的做法實際上是在貫徹十九大提出的‘兩多一并’的有關精神。”顧云昌說，房地產市場長效機制主要包括“1+3”：1即十九大報告中提出的堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居；3是要在貨幣金融、財政稅收、土地等三方面進行改革。“所以，長效機制不是一蹴而就的，是要有許多改革的舉措、制度的建立，都得要跟上。”

6月20日，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段，意味著不動產統一登記工作實現全國“一盤棋”。業內人士表示，不動產登記信息聯網是我國建立房地產長效機制的基礎。未來在有效摸清市場實際情況的背景下，調控將更有針對性，房地產稅等長效機制的工作也將順利推進。

隨著長效機制的逐步建立，一個全新的樓市即將到來。

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