2018年已經(jīng)結(jié)束，過去這一年，樓市經(jīng)歷了調(diào)控不斷加碼，多地進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限商、限售的“五限”嚴(yán)控狀態(tài)，在下行周期中迎來了2019年。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2019年房地產(chǎn)定調(diào)“房住不炒”“長(zhǎng)效機(jī)制”，提出了“因城施策、分類指導(dǎo)”，全國(guó)住房和建設(shè)工作會(huì)議則作出了以“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。

在對(duì)2019年的預(yù)測(cè)上面， 經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家也產(chǎn)生了觀點(diǎn)碰撞，甚至頻繁上演“隔空喊話”。近期安信證券 經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文和海通證券 經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超的表態(tài) 能代表這種態(tài)勢(shì)。

高善文對(duì)房地產(chǎn)未來趨勢(shì)表示：“我并不認(rèn)為像很多人說的那樣，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)大調(diào)整。”姜超則駁回，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該會(huì)有序下跌，平均跌幅極限在20%–30%。除了這兩個(gè)代表性的觀點(diǎn)，2018年內(nèi)，兩人還在庫存是否已達(dá)到歷史低位、供給還是需求決定房?jī)r(jià)，以及供應(yīng)還是價(jià)格才是房?jī)r(jià)核心等問題上產(chǎn)生對(duì)峙。

2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)如何表現(xiàn)？同策咨詢研究院研究總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了他的觀點(diǎn)。

“目前樓市的下行周期已經(jīng)確認(rèn)，在這個(gè)周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更多地是要避免過度降溫，預(yù)計(jì)2019年一二線熱點(diǎn)城市將會(huì)保持現(xiàn)有的調(diào)控政策，但在政策執(zhí)行力度上，個(gè)別城市可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況有所調(diào)整。而三四線城市則在庫存偏大、房?jī)r(jià)下行壓力較大的情況下，大概率走向定向?qū)捤?。”張宏偉說。

政策：因城施策

這一場(chǎng)從2016年開始的調(diào)控，到現(xiàn)在似乎已經(jīng)走到了政策頂點(diǎn)。“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策底已經(jīng)來臨?！敝性禺a(chǎn) 分析師張大偉判斷。

2018年5–8月，“調(diào)控潮”再次來襲，中央強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控，各個(gè)城市不斷出臺(tái)收緊樓市的調(diào)控政策，巡視組各地監(jiān)督落實(shí)效果。7月31日，深圳正式發(fā)文加入“限售”城市群，一線城市樓市調(diào)控均進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限商、限售的“五限”嚴(yán)控狀態(tài)。到年底，11–12月，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)，約束性政策銳減。

隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的部署，樓市嚴(yán)控或迎來轉(zhuǎn)機(jī)—“因城施策、分類指導(dǎo)”成為這其中 重要的一環(huán)。

在中央定調(diào)前后，已有山東省菏澤市、廣東省廣州市、湖南省衡陽市等各個(gè)地方明里暗里給樓市松了綁。

但未來具體如何因城施策，似乎還值得商榷。

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)2019年展望指出，2019年需求端各項(xiàng)限制性調(diào)控政策將繼續(xù)推進(jìn)，供給端則會(huì)繼續(xù)圍繞增加短期供應(yīng)量，調(diào)整住房及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高保障性住房融資服務(wù)力度，推進(jìn)中長(zhǎng)期住房制度改革進(jìn)行政策構(gòu)建，繼續(xù)保障“有效供給”。

同策研究院2019年樓市趨勢(shì)展望指出，2019年各城因城施策，“18+X”政策或?qū)⒙涞亍?/p>

“‘18+X’即為地方政府自行調(diào)控，調(diào)控政策分為18項(xiàng)必選項(xiàng)加25項(xiàng)可選政策。其中18項(xiàng)必選項(xiàng)分為四大方向和原則，一是設(shè)置核心指標(biāo)，只考核指標(biāo)，不強(qiáng)制措施；二是要繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’；三是加大租賃和保障房力度；四是加大土地供應(yīng)力度?！蓖哐芯款A(yù)判，“在同策重點(diǎn)監(jiān)測(cè)25個(gè)熱點(diǎn)城市中，‘18+X’的因城施策方式會(huì)在北上廣深等22個(gè)城市中試點(diǎn)，其中1月會(huì)先試點(diǎn)10個(gè)城市?！?/p>

“三穩(wěn)”為目標(biāo)

12月24日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，對(duì)2019年的住建工作提出了“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”總體目標(biāo)。

而這個(gè)“穩(wěn)”也給房地產(chǎn)市場(chǎng)的看漲或看跌給出了否定的答案。“穩(wěn)”—可小幅波動(dòng)，但不可大漲，也不會(huì)大跌。

“市場(chǎng)永遠(yuǎn)是有波動(dòng)的，所謂的穩(wěn)，不過是波動(dòng)沒那么明顯而已?！笨硕饛V州區(qū)域 分析師肖文曉表示。

張宏偉則就此表示，住建部提出了“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的要求，而這個(gè)穩(wěn)，不僅僅是穩(wěn)住不動(dòng)，而且一二線熱點(diǎn)城市要一直上漲，三四線城市則要嚴(yán)防下跌。

經(jīng)過一年調(diào)控，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2018年11月全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月15個(gè)熱點(diǎn)城市中新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有所增加，從各級(jí)城市來看，2018年11月一線城市新房?jī)r(jià)格微漲但有所回落，二線城市新房?jī)r(jià)格漲幅持穩(wěn)，三線城市環(huán)比漲幅回落。整體而言，今年1–11月以來，全國(guó)70個(gè)重點(diǎn)一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅比2017年同期均現(xiàn)回落。當(dāng)前穩(wěn)房?jī)r(jià)的目標(biāo)得到了比較好的實(shí)現(xiàn)。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)城市和下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，新建住宅部分城市也將逐漸開始調(diào)整。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，2019年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體運(yùn)行承壓，在需求端，商品房銷售面積將高位回落，其中一線城市銷售面積穩(wěn)中小幅回落的概率較大，二線城市分化顯著，三四線城市由于需求支撐基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，銷售面積下行壓力較大，在價(jià)格方面，隨著價(jià)格穩(wěn)定預(yù)期進(jìn)一步鞏固，商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)字當(dāng)頭，但不排除微幅下跌的可能，降幅應(yīng)該在2.5%以內(nèi)。

“報(bào)告的2.5%并不一定是指下跌，而是說上下浮動(dòng)的幅度。這個(gè)幅度也在合理范圍之內(nèi)。分級(jí)來說，2019年三四線城市的房?jī)r(jià)下行壓力會(huì)大一點(diǎn)，二線城市受政策持續(xù)影響，目前也受到了考驗(yàn)。”中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)白彥軍向時(shí)代周報(bào)記者進(jìn)一步解釋，“但總體而言，2019年房?jī)r(jià)還是會(huì)維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，而交易量的回落會(huì)更加明顯一點(diǎn)?！?/p>

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