三線樓市開(kāi)年遇冷，超兩成房子空著沒(méi)人住

今年，房企們度過(guò)了一個(gè)冷清的春節(jié)。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的研究報(bào)告顯示，春節(jié)兩周（1月28日至2月10日），44個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市成交量同比下降14%；三四線市場(chǎng)更是不容樂(lè)觀，成交量跌幅高達(dá)23%，成交量同比腰斬的城市不在少數(shù)。

在購(gòu)房剛需不斷降低，投資需求快速增長(zhǎng)的背景下，買(mǎi)房這一行為更具彈性了。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2008年至2017年這十年間，被調(diào)查的城鎮(zhèn)地區(qū)新購(gòu)住房目的中，剛需由69.7%下降到46.4%，投資需求由19.6%上升到37.6%，改善需求變化不太大。

何時(shí)購(gòu)房，越來(lái)越像一道算術(shù)題。

根據(jù)2017年中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，全國(guó)家庭住房擁有率為92.8%。家庭住房擁有率，指的是擁有住房的家庭占全部家庭的比例。

換句話說(shuō)，作為一個(gè)中國(guó)人，家里沒(méi)套房真的要算少數(shù)群體了。

而且，2017年城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為22.1%，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)家庭不只有一套房子。

擁有的房子多了，就很有可能會(huì)導(dǎo)致住房的閑置。

不過(guò)目前，中國(guó)還沒(méi)有住房空置率的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和官方數(shù)據(jù)。

國(guó)家電網(wǎng)將一年一戶(hù)用電量不超過(guò)20度的住房視為“空置”，據(jù)此測(cè)算，2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心（CHFS）將空置住房定義為在調(diào)查時(shí)無(wú)人居住的住房，包括兩類(lèi)：一是僅有一套住房的家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

通過(guò)對(duì)29個(gè)省市262個(gè)縣1048個(gè)社區(qū)進(jìn)行分層隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，2017年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4%。據(jù)此估算，2017年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)空置的住房數(shù)量總數(shù)為6500萬(wàn)套。

二、三線城市的住房空置情況更為嚴(yán)峻。2017年二線城市、三線城市空置率分別高達(dá)22.2%和21.81%，遠(yuǎn)高于一線城市的16.8%。

因?yàn)槭前凑战y(tǒng)一口徑進(jìn)行計(jì)算，即使 值上存在出入，但住房空置率上升的趨勢(shì)是明確的。

從趨勢(shì)上看，2011年至2017年，一線城市的住房空置率略有下降，二、三線城市上升明顯。尤其是二線城市，住房空置現(xiàn)象比三線城市更加嚴(yán)重。

該研究稱(chēng)，在2015年至2017年間，二三線城市商品住宅銷(xiāo)售大幅度上漲，但三線城市由于棚改加速，拆遷比例明顯高于二線城市，所以二線城市空置率增長(zhǎng)速度超過(guò)三線城市。

至于一線城市，新增住房與人口增長(zhǎng)基本相當(dāng)，但有1.4%的家庭被拆遷，所以住房空置率有所下降。

沒(méi)辦法，一線城市的吸引力向來(lái)很大，這體現(xiàn)在教育水平、就業(yè)機(jī)會(huì)等方方面面。吸引的外來(lái)人口多了，空置的房子必然更少。而這些外來(lái)人口，很多都來(lái)自于二、三線城市。

多年來(lái)，一線城市的房?jī)r(jià)被推向一個(gè)個(gè)高潮。在這之后，購(gòu)房政策逐步開(kāi)始收緊。有些人眼看著錢(qián)快攢夠了，買(mǎi)房的資格又沒(méi)有了。

但幸好，新一線城市開(kāi)始了人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)。像西安（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）等多個(gè)城市，人才引進(jìn)政策一輪輪加碼，被吸引而來(lái)的人們競(jìng)相落戶(hù)買(mǎi)房。

結(jié)果，這些熱門(mén)城市的房地產(chǎn)庫(kù)存也降下來(lái)了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年期間，西安、杭州（樓盤(pán)）、武漢等地已經(jīng)取得預(yù)售許可證但還未銷(xiāo)售出去的新建商品住宅面積下降超過(guò)60%。

硬幣總有正反面，幾家歡喜幾家愁。因?yàn)樾乱痪€城市的吸引力，多是相對(duì)于三、四線城市而言的。

統(tǒng)計(jì)局公布的40個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售情況顯示，三線城市住宅銷(xiāo)售面積在2016年進(jìn)入快速增長(zhǎng)時(shí)期，2017年漲幅開(kāi)始明顯超過(guò)一、二線城市。于是，開(kāi)發(fā)商更積極地在三、四線甚至級(jí)別更低的城市大量購(gòu)置土地。

但對(duì)于有些城市而言，根本不需要建那么多樓。尤其像是遵義（樓盤(pán)）、瀘州（樓盤(pán)）、南充（樓盤(pán)）等中西部城市。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至2018年7月期間，瀘州人口凈流出78萬(wàn)人，但住宅的庫(kù)存卻多出了1145萬(wàn)平方米；遵義人口凈流出178萬(wàn)人，住宅的庫(kù)存卻多出了568萬(wàn)平方米。

這么一看，或許在接下來(lái)的一年里，三、四線城市的樓市還將延續(xù)開(kāi)年的低迷。

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