經過2018年密集的政策調控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產市場從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發展軌道。業內人士預判，今年房地產調控以穩為主，政策上不會大起大落，當以微調為主，同時落實城市主體責任，預示樓市調控靈活性增強。

“穩”將成為房地產市場主基調

2019年政府工作報告中對房地產市場作了新的定調：更好地解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。

業內普遍認為，這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路。在市場方面，繼續強調平穩健康發展，2019年“穩”將成為房地產市場的主基調。

對此，中原地產 分析師張大偉指出，政府工作報告所提到的城市主體責任，其內容核心是此前全國住房和城鄉建設工作會議提到的穩地價、穩房價和穩預期。而房地產市場的穩定，其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

“政策總基調沒有變，依然是‘穩’。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，落實“穩地價、穩房價、穩預期”要求，今年各地定位房地產市場不會離開這個主基調。穩定房地產市場的核心，就是要防止房價暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒有變。

今年以來，包括上海、河南、福建等多地調控也以穩為主，確保房地產市場穩定發展被提到 的高度。

不僅是調控政策，與樓市密切相關的信貸政策，也將在今年保持“求穩”態勢。政府工作報告提出，要引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本，精準有效支持實體經濟，不能讓資金空轉或脫實向虛。加大對中小銀行定向降準力度，釋放的資金全部用于民營和小微企業貸款。

業內人士認為，這對金融支持小微企業的導向十分明確，結合此前2月底央行表態“繼續緊盯房地產金融風險，審慎發放開發貸款和個人按揭貸款”，房地產金融管控將會依然嚴格。

多地政策微調成趨勢

今年政府工作報告強調，落實城市主體責任，促進房地產市場平穩健康發展，這意味著，“一城一策”的調控將繼續，樓市調控靈活性增強。從目前各個地方政府的做法看，結合自身城市特點，有條件有策略放松調控的同時，兼顧人才引進和城市活力營造，正在成為新的趨勢。

如福建省提出，落實城市主體責任，編制實施住房發展規劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案；河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地還明確將開展房地產市場調控“一城一策”試點。

“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已經成為核心政策邏輯。中央定原則，地方定細則，夯實城市政府主體責任。‘一城一策’既能給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。”貝殼研究院院長楊現領表示。

據相關研究機構統計，當前全國近20個城市對樓市調控進行了微調，“因城施策、一城一策”的特點更明顯。從今年1月開始，海口、廣州、西安、大連、常州等城市陸續發布了人才引進政策。業內人士分析認為，這些城市針對人才引進的新政策，對當地的房地產市場將產生短期的利好作用。

“調控全面退出的可能性較小，‘房住不炒’和‘因城施策’兩個原則不會改變，同時，住房租賃市場局面的打開客觀上也要求房價穩定。”交通銀行金融研究中心 研究員夏丹表示，“不過，結合當前宏觀經濟和房地產市場形勢，2019年房地產政策可能出現適度的結構性調整，二季度前后政策可能適度放松。”

多位業內人士認為，房地產政策存在適度調整的現實需求。從內部看，要加大對住房剛需的支持，減小對改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；從外部看，我國經濟新舊動能轉換仍需時間。預計將繼續支持正常的 置業和改善需求，支持跨城市流動人口的住房置換，并對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態勢。

一二線城市有望率先筑底放量

近期，一些地方樓市成交活躍度提高、個別項目房價上調，例如，燕郊樓市再度活躍；深圳某高端樓盤開盤，因操作人數眾多，看房預約軟件失靈；杭州再現萬人搖號，中簽率僅為1.5%；無錫、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤漲價的消息。

但從全國而言，整體仍處于降溫通道。“春節后，個別城市的確存在個別項目漲價，千人看房、土拍升溫等跡象，但我們認為基于前期需求、購買力透支而造成的需求疲軟問題仍將持續一段時間，難改總體市場下行調整的大趨勢，三四線城市也將面臨更大的調整壓力。”克而瑞研究中心報告指出。

房價方面，有關機構數據顯示，2月，中國100個受監測城市房價平穩，新建住宅平均價格為14724元/平方米，環比上漲0.10%，漲幅較上月回落。成交量方面，受春節假期影響，樓市整體成交大幅下滑。克而瑞研究中心數據顯示，2月，全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環比銳減53%，相比2018年同期降幅達28%。

保利發展戰略研究院和保利投顧研究院日前聯合發布的《白皮書》認為，2018年四季度，全國性的市場運行周期拐點已確立。預計2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。目前房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期。

多位研究人士認為，為保證樓市平穩運動，中央將持續對沖，通過授予地方靈活空間，采取如放寬落戶條件、取消限購等政策，利用資金面下調、購房利率上浮區間等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，預計全年市場將延續調整，先行一二線城市將有望率先筑底。

有關機構認為，未來房地產市場將呈現出“市場趨于合理、投資增速放緩”，“因城施策推進，市場量價趨穩”，“一線城市加大有效供給，二線城市人才競爭引導需求，三四線城市受棚改政策調整下行壓力加大”等幾大特點。預計未來房地產市場將延續分化，一二線城市有望低位企穩，市場表現將優于三四線，部分購買力透支、經濟基礎較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風險。

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