地價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行仍將是接下來(lái)的市場(chǎng)主基調(diào)。

今年前5個(gè)月，全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)熱度持續(xù)，但地價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行仍將是接下來(lái)的市場(chǎng)主基調(diào)。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月30日全國(guó)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，50大城市賣地金額高達(dá)1.51萬(wàn)億元，同比上升幅度達(dá)8.5%。其中，賣地金額 多的是杭州，高達(dá)1129億元，武漢、天津、蘇州等城市賣地金額也超過(guò)了500億元，全國(guó)有28個(gè)城市賣地超過(guò)200億元。

與今年前兩個(gè)月相比，4、5月部分城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)局部異常升溫現(xiàn)象。有分析人士表示，本輪土地市場(chǎng)升溫從二線城市開(kāi)始，特別是蘇州、武漢、杭州等城市，這主要是今年來(lái)房地產(chǎn)資金面相對(duì)寬松傳遞到樓市，也傳遞到了土地市場(chǎng)。

值得注意的是，5月以來(lái)蘇州、合肥等土拍熱點(diǎn)城市相繼發(fā)布調(diào)控政策，土地市場(chǎng)熱度上升勢(shì)頭暫緩。繼對(duì)市內(nèi)部分區(qū)域升級(jí)樓市調(diào)控之后，蘇州在5月二度出手，把調(diào)控重點(diǎn)放在土地這一源頭，控制出讓土地 限價(jià)，調(diào)整相關(guān)土地報(bào)價(jià)。

而且，蘇州接連出手升級(jí)調(diào)控的背景有點(diǎn)特別：這座城市的樓市剛剛被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“點(diǎn)名”。此前，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

此外，大中型房企則是這一輪拿地潮的生力軍。中指院數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月累計(jì)28家企業(yè)拿地過(guò)百億元，而2018年同期僅24家房企，2017年同期僅18家。不過(guò)，克而瑞研究中心的 報(bào)告顯示，5月受主要城市成交下滑影響，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比增速較3、4月有明顯回落。與此同時(shí)，前5個(gè)月銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比為0.41，近半土地溢價(jià)率不足10%，百?gòu)?qiáng)房企拿地整體趨于謹(jǐn)慎。在調(diào)控“高壓線”下，地價(jià)穩(wěn)定運(yùn)行仍將是接下來(lái)的市場(chǎng)主基調(diào)。

值得注意的是，在全國(guó)土地市場(chǎng)交易中，一二線城市的土地交易情況與三四線城市形成了較為明顯的分化特征。一二線城市的土地市場(chǎng)逐漸熱了起來(lái)，與此同時(shí)，三四線城市的土地供應(yīng)量卻出現(xiàn)了下調(diào)的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年5月二線城市的土地市場(chǎng)成交持續(xù)火熱，土地出讓金同比上漲了81%。三四線城市的土地供應(yīng)量卻出現(xiàn)了下調(diào)的趨勢(shì)，三四線城市5月成交土地1325宗，成交規(guī)劃建筑面積同比下跌8.33%。

不過(guò)，從目前情況來(lái)看多地的土地市場(chǎng)熱度仍將持續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年6月粵港澳大灣區(qū)9城市將有43宗商住地掛牌出讓，起拍總價(jià)超過(guò)430億元。其中，廣州更是迎來(lái)土拍盛宴，推出商住地14宗，區(qū)域涵蓋天河、白云、增城、南沙、花都、從化等，總起拍價(jià)超過(guò)174億元。

近期有市場(chǎng)消息指出，監(jiān)管部門將收緊部分“拿地激進(jìn)”房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，企業(yè)融資政策收緊大環(huán)境在于金融風(fēng)險(xiǎn)管控力度增加，企業(yè)需要在這一輪管控中注重融資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些房企頻頻拿地王，導(dǎo)致“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的機(jī)制被打亂。從比例上看，房企融資占比 的還是銀行貸款，而類似債券等融資方式預(yù)計(jì)占企業(yè)融資中的25%。總體上看，企業(yè)需要繼續(xù)拓寬新的融資機(jī)會(huì)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，近期面臨兩個(gè)壓力：一是半年的業(yè)績(jī)考核壓力，此時(shí)房企會(huì)通過(guò)以價(jià)換量來(lái)加快銷售規(guī)模的上升；二是融資政策略有收緊，這會(huì)帶來(lái)很多新的壓力，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)出現(xiàn)小幅降價(jià)的現(xiàn)象。

也有分析人士表示，2019年初時(shí)房企密集融資，但從5月份開(kāi)始融資的環(huán)境發(fā)生了十分微妙變化，融資閘門再度收緊。在“錢袋子”不斷收緊的大前提下，許多房企并不愿意去投入其他前景并不明朗的行業(yè)，房企地產(chǎn)仍然被視為 主業(yè)。

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